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7 décembre 2012 5 07 /12 /décembre /2012 21:15

 

Victoire de Bary - Avocat | 22-10-2012 


Un tel engagement a pour objet de permettre au bailleur de se tourner vers un tiers – la caution – en cas de non-paiement de ses loyers par le locataire.
Se porter caution pour un locataire, c’est donc accepter, par avance, de régler les dettes du locataire s’il venait à cesser de payer ses loyers.

 

C’est pourquoi il est important de déterminer dans quelles situations le bailleur peut exiger une caution personnelle et à quelles conditions un acte de caution est valable.

 

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 règlemente, dans son article 22-1, le cautionnement qui peut être exigé dans le cadre d’un bail d’habitation.

 


Tout d’abord, rappelons que le bailleur ne peut exiger une caution s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives (art. 22-1, 1er alinéa de la loi du 6 juillet 1989) car cela reviendrait à bénéficier d’une double garantie.

 

De plus, si le bailleur est une personne morale il ne peut exiger une caution sauf dans trois cas :

- Le bailleur est une Société Civile Immobilière (SCI) constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
- Le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur,
- Si le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale (fonds de solidarité pour le logement du département (FSL), organisme collecteur du "1 %" patronal…).

 

Enfin, notons que le bailleur peut refuser la caution proposée par le locataire, mais uniquement au motif qu’elle ne présente pas de garantie financière suffisante. En effet, la loi interdit le refus au motif que la caution n’a pas la nationalité française ou ne réside pas sur le territoire métropolitain.

 

Il convient toutefois de relever que la notion de « garantie financière suffisante » est laissée à l’appréciation du bailleur, même si, a posteriori et s’il est saisi d’un litige sur cette question, le juge peut exercer un contrôle sur cette appréciation.

 

Quant à l’acte de cautionnement lui-même, il n’est valable que sous certaines conditions résultant de la loi de 1989 précitée, et du code civil. Tout d’abord :


- Le cautionnement ne se présume point.
- Ensuite, la nature et le montant de l’engagement de la caution doivent obligatoirement être écrits de la main de la caution. 
Par conséquent, la caution ne peut être verbale. Bien plus, si cette somme peut être déjà évaluée, l’acte doit mentionner, en chiffres et en lettres, le montant des dettes que la caution accepte de cautionner.

 

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, la caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Elle doit également indiquer, à la main, de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte.

 

Si plusieurs personnes se portent caution, chacune doit rédiger de sa main un acte de cautionnement. Lors de la signature de l’acte de cautionnement, le bailleur doit remettre à la caution, ou à chacune d’entre elles, un exemplaire du contrat de location.

 

La personne qui se porte caution dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit, de plus, recopier de sa main l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». 
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Pour que le cautionnement s’étende aux conséquences financières d’autres manquements du locataire (réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas d’expulsion...) dont le montant est indéterminé, l’acte doit préciser, de façon explicite et non équivoque, ce à quoi la caution s’engage.

Si l’acte est trop vague, les tribunaux l’annuleront et la caution ne sera tenue qu’à ce qui est chiffré, à moins que le bailleur ne soit en mesure d’établir que la caution connaissait bien l’étendue de son engagement.

 


Enfin, conformément aux dispositions de l’article L 341-3 du code de la consommation, si le bailleur est un professionnel, la caution doit en outre faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X..., je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X... ». A défaut, l’engagement de caution est nul.

Quant à la durée de l’engagement, soit elle est prévue par l’acte de cautionnement lui-même, soit il s’agit d’un engagement à durée indéterminée qui peut dès lors être résilié à tout moment par la caution.

 

Si le cautionnement prévoit de s’appliquer « pour la durée du contrat et de ses renouvellements», sans précision du nombre des renouvellements, il est considéré comme étant à durée indéterminée. Il est dès lors résiliable à tout moment une fois que la première période est passée. Cette dénonciation de l’engagement de caution doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception.

 

Toutefois, conformément à la loi de 1989, la résiliation ne prendra effet qu’au terme du contrat de location ou de son renouvellement.
En outre, nonobstant la résiliation, la caution continuera à répondre des dettes du locataire nées à l’époque où la caution était valable.

 

Compte tenu de l’importance de l’engagement de caution, tant pour le bailleur que pour la caution elle-même, il est prudent de ne pas se porter caution de façon inconsidérée et de vérifier que les conditions de validité de cet engagement sont réunies.
En effet, outre les cas précités où le cautionnement est nul de plein droit, toute imprécision sur la portée de l’engagement souscrit bénéficie à la caution.

 

Victoire de Bary
Avocat Associé


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Maître Victoire de Bary

Avocat au Barreau de PARIS

Domaines de compétences :
- Droit de l'Immobilier et de la Construction - Droit des Assurances ...

 

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Published by VAUTOUR Christine - dans LOGEMENT - IMMO - COPRO
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