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1 octobre 2010 5 01 /10 /octobre /2010 10:44

Civil

Charges de copropriété : étendue de la déchéance du terme

La déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des provisions ne valent que pour l'exercice en cours.

 

De manière à juguler le problème majeur dont souffrent les copropriétés, à savoir les impayés de charges, en 2000, le législateur a mis en place un mécanisme de déchéance du terme et d'exigibilité des provisions à l'égard des copropriétaires débiteurs (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, issu de l'art. 81 de la loi SRU n° 2000-1208, 13 déc. 2000).

 

Est concerné le copropriétaire qui n'a pas versé à sa date d'exibilité une provision prévue à l'article 14-1 de la loi (relatif au budget prévisionnel).

 

Ce n'est toutefois qu'après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire que les autres provisions prévues au budget prévisionnel et non encore échues vont devenir immédiatement exigibles.

 

C'est le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé qui, après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale et la déchéance du terme, va pouvoir (il ne s'agit que d'une faculté) condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.

Au-delà de l'affirmation selon laquelle seules sont concernées les sommes comprises dans le budget prévisionnel (soit, aux termes de l'art. 14-1 de la loi, celles destinées à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble), la question du périmètre exact du mécanisme de déchéance du terme a fait débat.

 

On s'est en effet demandé si cette déchéance concernait toutes les sommes impayées, y compris celles ayant été appelées à l'occasion d'exercices antérieurs ou si seules étaient concernées les défaillances se rattachant à l'exercice en cours d'exécution.

 

Telle était la problématique soulevée par l'arrêt de cassation rapporté, le copropriétaire défaillant étant redevable d'un « arriéré de charges de copropriété » de plus de 50 000 €.

 

Afin de valider l'action en déchéance du terme pour l'intégralité de la somme, après avoir relevé que les conditions de mise en œuvre de l'article 19-2 étaient réunies, le juge du fond (Orléans, 24 juin 2009) a retenu que « l'action du syndicat [n'était] soumise à aucun délai et [pouvait] donc porter sur les provisions des années antérieures, dans la mesure où l'action en recouvrement des charges [n'était] pas elle-même prescrite ».

Cette solution est censurée par le juge du droit, qui remarque qu'un budget prévisionnel est voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents.

 

Cette lecture restrictive semble avoir pour elle la lettre tant de l'article 19-2 de la loi de 1965 que de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

 

En effet, l'alinéa 1er de l'article 19-2 de la loi envisage l'exigibilité immédiate de la provision impayée et de celles non encore échues (dans ce sens et précisant que les charges échues, qui ne constituent plus des provisions, ne sont pas concernées par cette disposition, leur recouvrement pouvant être poursuivi par le syndicat des copropriétaires dans les conditions de droit commun, V. Paris, 8 oct. 2008, AJDI 2009. 629, note crit. Gourdin ; Loyers et copr. 2009, n° 19, obs. Vigneron ; IRC déc. 2009. 10, obs. Ritschy).


Quant-à l'article 45-1 du décret de 1967, il oppose les charges de copropriété, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, aux provisions sur charges, qui représentent les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat.

 

Cette interprétation réduit toutefois considérablement l'intérêt du dispositif, le syndicat des copropriétaires désireux de recouvrer sa créance devant engager deux, voire trois procédures distinctes, si l'on considère les sommes qui ont été exposées en dehors du budget prévisionnel de l'article 14-1 (parvenant à cette conclusion et appelant de ses vœux une réforme législative, V. Gourdin, dans ses obs. préc. ss. Paris, 8 oct. 2008).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5490&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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Published by VAUTOUR Christine - dans COPROPRIETE - IMMOBILIER
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