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14 juillet 2012 6 14 /07 /juillet /2012 17:50
Une retraite trop juste, un logement coûteux à entretenir... Lorsque l'on possède un appartement qui a pris de la valeur, il peut être judicieux d'envisager la solution du viager.

Le viager séduit de plus en plus de Français souhaitant arrondir leurs fins de mois. Le point sur cette technique qui mérite d'être étudiée avec attention.

 

Le viager: des droits partagés entre vendeur et acheteur

En viager, votre bien ne vous appartient plus. L’acheteur vous verse une rente à vie et, en général, également un capital, le bouquet. En contrepartie, il devient propriétaire de votre bien: vous ne pouvez ni le vendre, ni le louer, ni le laisser à vos héritiers si vous en avez. 

Vous gardez le droit d’occuper le logement aussi longtemps que vous le souhaitez ainsi que, le cas échéant, votre conjoint. C’est le principe du viager occupé. Si vous disposez d’un logement que vous n’occupez pas, vous pouvez opter pour le viager libre. 

Vous ne payez plus la taxe foncière car vous n’êtes plus propriétaire. 

Vous ne supportez plus qu’une partie des charges de copropriété: l’acheteur les réglera en totalité et vous demandera de lui rembourser seulement la partie correspondant aux charges récupérables sur les locataires. 

Vous ne financez plus les gros travaux dans le logement. Seuls les travaux d’entretien vous incombent. "Toutefois, certains vendeurs préfèrent s’acquitter eux-mêmes des travaux importants car ils souhaitent en garder la maîtrise et ne pas être tenus d’accepter les visites du propriétaire (s’il les prend en charge, il aura envie de les suivre régulièrement). Dans ce cas, l’acheteur peut, en contrepartie, consentir une rente et/ou un bouquet plus important, puisqu’il fait l’économie de cette dépense", souligne Michel Artaz, gérant de l’Institut du viager.

• Un contrat sécurisant pour l’avenir

Votre pouvoir d’achat est protégé contre l’inflation car la rente viagère est revalorisée chaque année en fonction de l’indice Insee des prix à la consommation, hors tabac. Côté fiscalité, la rente est soumise à l’impôt pour une partie de son montant. Celle-ci varie selon votre âge au moment où elle commence à vous être versée: 40% si vous avez alors entre 60 et 69 ans inclus, 30% si vous êtes âgé de plus de 69 ans (c’est-à-dire 70 ans révolus). La partie imposable est aussi soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), soit 13,5% au 1er mars 2012.

L’acquéreur n’a pas intérêt à interrompre ou à cesser le versement de la rente. En effet, en cas d’impayés, vous êtes autorisé à demander au juge l’annulation de la vente pour récupérer la propriété de votre bien. Vous conserverez toutes les rentes déjà payées ainsi que le bouquet, au titre de dommages et intérêts. Pour vous assurer ces protections, le notaire qui prépare la vente en viager doit prévoir un "privilège de vendeur", c’est-à-dire une hypothèque sur le bien en votre faveur, et une clause résolutoire bien rédigée (qui autorise à demander l’annulation de la vente au juge). 

Si l’acheteur décède, ses héritiers doivent continuer à verser la rente à sa place. Sinon, là encore, vous récupérez la propriété du bien et ils perdent les rentes déjà versées ainsi que le bouquet. En pratique, si l’acheteur ou ses héritiers ont des difficultés financières, ils préfèrent revendre le bien en viager à un autre acquéreur prêt à poursuivre le paiement de votre rente plutôt que d’abandonner ce qu’ils ont déjà déboursé.

• La rente et le bouquet: un calcul de spécialiste à négocier

Pour fixer le montant du bouquet et de la rente, l’expert estime la valeur de votre logement comme si vous le vendiez libre. Pour en fixer la valeur "occupée", il applique sur ce prix un abattement qui dépend de votre âge: cela compense le fait que vous occupiez le bien à vie. "Entre 75 et 80 ans, cet abattement est d’environ 40%", explique Bernard Sonnati, responsable de l’étude Lodel, à Nice. À 70 ans, il sera plus proche de 50%. Après 80 ans, il se rapprochera de 30%. 

Cette valeur "occupée" sert à calculer le bouquet et la rente. Le bouquet est fixé selon vos besoins et votre âge. Plus il est important, moins la rente est généreuse. Si vous êtes encore jeune, il n’est pas très élevé car, compte tenu de votre espérance de vie, la rente serait trop faible. "Les spécialistes du viager se réfèrent en principe aux tables de mortalité des assureurs, plus proches de la réalité. Certains notaires utilisent celles de l’Insee, qui ne sont pas toujours adaptées", note Michel Artaz. 

Il faut respecter un équilibre subtil entre le bouquet et la rente. Une rente trop élevée peut effrayer un acheteur mais un bouquet trop important peut aussi être un handicap car il peut avoir du mal à emprunter auprès d’une banque pour le financer. Il faudrait, en effet, qu’il puisse donner le bien en garantie de ce prêt, ce qui est impossible puisqu’il est déjà hypothéqué en votre faveur. L’agence doit s’assurer de la solvabilité de l’acheteur. Même si le rentier est très bien protégé par la loi, tout est plus simple quand l’acquéreur est à l’abri des soucis financiers.

Les secrets d'une bonne vente

Être patient. Les vendeurs sont de plus en plus nombreux, alors que les acheteurs se sont raréfiés depuis quelques mois. Trouver preneur pour son bien n’est donc ni automatique, ni toujours rapide. Comptez de 6 mois à un an. 

Vendre au bon âge. Il est plus facile de trouver acquéreur autour de 80 ans. Avant 70 ans, c’est très difficile. Après 85 ans, ou si votre état de santé pose problème, le viager est aussi délicat. En cas de décès peu après la transaction, la vente peut être annulée si les juges estiment que la mort du vendeur était trop prévisible. 

Connaître les "lois du marché". Les biens les plus faciles à vendre sont dans les grandes agglomérations, les villes moyennes et des coins de France prisés (bord de mer, Côte d’Azur…). Le marché des maisons à la campagne est plus étroit: elles sont achetées surtout par des acquéreurs qui y voient leur future résidence secondaire. "Elles se vendent mais il faut être plus patient", précise Michel Moulin. Les très beaux logements, très chers, trouvent aussi plus difficilement preneurs: la rente et le bouquet sont très importants. 

Bien entretenir le logement à vendre. Ainsi, il plaît plus: les acheteurs sont rassurés. Ils ne seront pas tenus pour responsables d’accidents causés par le délabrement des lieux.

Bon à savoir: La résidence secondaire aussi 
Rien ne vous interdit de vendre en viager votre résidence secondaire pour continuer à y séjourner en profitant de revenus complémentaires. Certains propriétaires hésitent, de peur d’avoir à régler l’impôt sur les plus-values quand ils ont acheté depuis moins de trente ans. Or, "en pratique, les vendeurs ont rarement à régler cet impôt", rappelle Michel Moulin. Car, pour estimer la plus-value, le fisc compare le prix d’achat initial au prix de vente "occupé" (servant de base au bouquet et à la rente) et non à la valeur de marché du bien "libre". Calculée ainsi, la plus-value est beaucoup plus faible.

Par Anne Bance le 31/05/12

http://www.notretemps.com/votre-argent/10010487-lviager-bonne-piste-arrondir-revenus/4-les-secrets-dune-bonne-vente.html?xtor=EPR-133-%5Bnews+edito+-+8-07-12%5D




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Published by VAUTOUR Christine - dans LOGEMENT - IMMO - COPRO
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