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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:34

09/09/2010

Vie des affaires

Redressement judiciaire

 

Des banques condamnées pour soutien abusif d'une entreprise déficitaire

Dans le cadre d'une procédure de redressement à l'encontre d'une société commerciale, le représentant des créanciers a assigné en responsabilité pour soutien abusif deux banques. L'une pour avoir, pendant 3 ans, autorisé un découvert sur le compte courant de la société, l'autre pour avoir octroyé un prêt de restructuration.


Pour condamner ces deux établisements de crédit, les juges du fond ont retenu que les concours financiers ont permis à la société de poursuivre une activité constamment déficitaire; ils font supporter aux banques la totalité de l'insuffsance d'actif évaluée par un expert, prenant notamment en compte les dépenses inhérentes à la procédure collective. L'arrêt est censuré, l'établissement de crédit qui a fautivement retardé l'ouverture de la procédure collective de son client n'est tenu de réparer que l'insuffisance d'actif qu'il a contribué à créer.

 

Cass. com. 6 juillet 2010, nos 09-15253 et 09-67351

 

http://rfconseil.grouperf.com/depeches/20420.html

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:25

Protection sociale

Réforme des retraites : les organisations de chômeurs sur le pied de guerre

Par Anne Simonot - 01 septembre 2010

 

A quelques jours de la mobilisation générale de mardi prochain contre la réforme des retraites, les quatre principales associations de chômeurs et précaires ont fait entendre leur voix, mercredi 1er septembre, pour dénoncer le projet du gouvernement mais aussi pour "faire prendre conscience aux grandes organisations syndicales de la spécificité des problèmes et des revendications des chômeurs et des précaires".
Au-delà de la volonté de faire nombre dans les cortèges le 7 septembre, Agir contre le chômage et la précarité ! (AC !), l'Association pour l'emploi, la formation et la solidarité des chômeurs et travailleurs précaires (APEIS), la CGT Privés d'emploi et le Mouvement national des chômeurs et précaires (MNCP) ont en effet pour objectif de s'impliquer davantage pour défendre le droit à la retraite de ceux qui auront eu du mal à travailler.

Double peine pour les privés d'emploi

"Il n'y a pas que les CDI et la question de la retraite à 60 ans", a notamment déclaré Marc Desplats, pour le MNCP, en indiquant que "les parcours professionnels saucissonnés de même qu'un retour au travail en fin de carrière pour les chômeurs de longue durée entraînent une baisse du montant de la retraite", du fait des modalités de calcul des pensions. Au final, "un chômeur n'a pas toujours intérêt à reprendre un travail s'il pense à sa retraite", a-t-il d'ailleurs souligné.
"C'est la double peine pour les privés d'emploi, qui seront punis à la retraite", s'est pour sa part insurgé Patrick Marquette (CGT Privés d'emploi), en dénonçant un système qui "s'acharne toujours sur les mêmes".

Des revendications communes

"La retraite est un contrat social depuis 1945", a renchéri Alain Marcu (AC !), en s'en prenant, lui, à "un projet de société qui augmente la précarité pour rendre les travailleurs corvéables à merci".
Soucieuses d'afficher leur unité de point de vue, les organisations de chômeurs et précaires ne vont pas se contenter de défiler ensemble mais ont aussi élaboré une plate-forme commune de revendications parmi lesquelles figurent l'élargissement des cotisations patronales pour ne pas pénaliser les seules entreprises à forte main d'oeuvre, la création d'un revenu minimum au moins égal au SMIC revalorisé (soit 1 500 euros par mois) ou encore la personnalisation des droits, indépendamment du parcours professionnel ou de la situation de famille, pour permettre aux plus précaires d'en bénéficier.

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/30364/reforme-des-retraites-les-organisations-de-chomeurs-sur-le-pied-de-guerre.html

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:15

Protection sociale

A quelques jours de la mobilisation contre la réforme des retraites, les quatre principales associations de chômeurs et précaires (AC !, APEIS, CGT Privés d'emploi et MNCP) ont fait entendre leur voix, mercredi 1er septembre, pour dénoncer le projet du gouvernement mais aussi pour "faire prendre conscience aux grandes organisations syndicales de la spécificité des problèmes des chômeurs et des précaires".

 

ASH

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:12

Copropriété : parution du décret « résidences-services » et « prévention des difficultés des syndicats »

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Un décret du 20 avril 2010 apporte des précisions en matière de résidences-services, de copropriétés en pré-difficulté et, prenant en compte l'évolution du droit positif, procède à des ajustements rédactionnels.

 

1. Les résidences services

Le décret nouveau comporte les mesures d'application de l'article 95-I de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ayant ajouté un chapitre IV bis à la loi de 1965, constitué des articles 41-1 à 41-5. Au sens de la loi, par « résidence-services », il faut entendre syndicat de copropriétaire dont l'objet a été étendu à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs (L. 65, art. 41-1 ; pour une présentation d'ensemble, V. Code de la copropriété Dalloz, éd. 2010, commentaire avant l'art. 41-1 ; V. aussi Atias, D. 2007. Pan. 2184, spéc. 2185 ; Laporte, AJDI 2006. 713 et Capoulade, AJDI 2008. 574).

Plusieurs lignes de force se dégagent des nouvelles dispositions, qui insèrent dans le décret de 1967 une section IV bis (art. 39-2 à 39-7), lesquelles n'entreront en vigueur que le 1er novembre prochain.

Contenu de la convention de fourniture des services spécifiques
Tout d'abord, le décret précise le contenu minimal de la convention en vertu de laquelle les services relèvent de la compétence d'un tiers (durée pour laquelle elle est conclue, conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, objet et conditions financières de la fourniture du ou des services et conditions matérielles et financières d'occupation des locaux).

Hypothèse du syndicat procurant lui-même les services spécifiques
Dans cette hypothèse, il est précisé que le syndicat doit tenir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.

Remise en cause des services fournis en cas de déséquilibre financier
La décision de suspendre ou de supprimer le ou les service(s) dont l'équilibre financier est gravement compromis (décision qui relève de la compétence du juge statuant comme en matière de référé : L. 65, art. 41-5), doit être portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

2. Les copropriétés en pré-difficulté

Les articles 29-1 A et 29-1 B de la loi de 1965, tous deux issus de la loi n° 2005-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, instaurent une procédure d'alerte préventive destinée à éviter d'avoir recours aux dispositions relatives aux copropriétés en difficulté.

La mise en application de cette procédure est assurée par les nouveaux articles 61-2 à 61-11 du décret de 1967, lesquels entrent en vigueur à compter du 1er juin 2010.

Notion d'impayé
Alors que, selon l'article 29-1 A de la loi de 1965, cette procédure peut être mise en œuvre dès lors que, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2. L'article 61-2 nouveau dispose que par « impayé », il faut entendre les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice.

Procédure applicable en matière de nomination d'un mandataire ad hoc
La demande de désignation d'un mandataire ad hoc (qui peut émaner du syndic, de copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou d'un créancier) doit être portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble (art. 61-3 nouv. Décr. 1967).

Par ailleurs, lorsque la demande émane de copropriétaires ou d'un créancier, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat, dans les conditions prévues à l'article 485 du code de procédure civile (art. 61-6 nouv. Décr. 1967). L'ordonnance rendue sur une telle demande n'est alors pas exécutable de plein droit à titre provisoire (art. 61-8 nouv. Décr. 1967).

Information du conseil syndical, du préfet et du maire
Le syndic s'acquittera valablement de son obligation d'informer le conseil syndical de la situation en adressant sans délai à chacun de ses membres l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable (art. 61-4 nouv. Décr. 1967).

Quant au représentant de l'État dans le département, du maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, du président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il est informé de la saisine du président du tribunal de grande instance (TGI) par l'envoi d'une copie de la requête ou de l'assignation (art. 61-5 nouv. Décr. 1967).

Possibilité, pour le mandataire ad hoc, de se faire assister
Le président du TGI peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister de tout technicien pour l'accomplissement de sa mission, sur une question particulière (art. 61-10 nouv. Décr. 1967).

3. Les ajustements rédactionnels

Parmi ces ajustements qui, eux aussi, entreront en vigueur au 1er juin 2010, relevons :

  • les dispositions qui dérogent aux articles 7 et 8 du décret de 1967 (relatifs à la convocation de l'assemblée et à sa périodicité) lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du TGI, sur le fondement de l'article 62-7 (copropriété en difficulté), de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale ;
  • l'exigence, dans le cadre de l'article 10 du décret (relatif à la demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée), lorsque le projet de résolution porte sur la réalisation de travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées ou sur l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, que ce projet soit accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ;
  • l'obligation de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : les conclusions du rapport du mandataire ad hoc désigné dans le cadre de la procédure préventive de l'article 29-1 B, lorsque l'assemblée doit statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport et la situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi de 1965 ;
  • l'extension des mesures de mise en concurrence à tous les contrats autres que le contrat de syndic (art. 19-2 Décr. 1967) ;
  • la modification de l'article 28 du décret de 1967 de manière à interdire au syndic d'être élu pour plus d'un an lorsque le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité a, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble  ;
  • la précision, à l'article 29 du décret, que le contrat de mandat du syndic indique ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ;
  • les précisions apportées à l'article 32 du décret de 1967 (relatif à l'établissement et à la tenue à jour de la liste des copropriétaires par le syndic) relatives aux copropriétaires personnes morales, à ceux qui font l'objet d'une mesure de protection, à l'administrateur légal d'un mineur, au mandataire commun ou au mandataire ayant reçu mission d'administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété  ;
  • l'indication, à l'article 33 du décret, que la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ;
  • la précision selon laquelle l'obligation faite au syndic sortant d'informer le prestataire à qui il a confié tout ou partie des archives du syndicat (L. 65, art. 18-2, al. 1er, 2e phrase) ne se substitue pas à l'obligation pesant sur lui de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic (art. 33-2 nouv. Décr. 1967).
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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:07

Le salarié peut refuser le changement d'employeur s'il s'accompagne d'une modification du contrat

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Lorsque, indépendamment de tout manquement du cessionnaire à ses obligations, le transfert légal du contrat de travail d'un salarié se traduit par une modification de celui-ci, l'intéressé peut s'y opposer.

 

 

1. Quelles possibilités s’offrent au salarié lorsque son entreprise est cédée et que le transfert légal de son contrat de travail entraîne une modification de celui-ci indépendamment de tout manquement du cessionnaire à ses obligations ?
En l’espèce, le salarié étant affecté partiellement à l’activité transférée, son contrat de travail avait été transmis au nouvel employeur en proportion du temps de travail qu’il consacrait à l’activité cédée, ce qui s’était traduit par le fractionnement de son contrat de travail entre plusieurs employeurs.


La chambre sociale de la Cour de cassation considère qu’en ce cas, le salarié repris peut s’opposer aux modifications autres que le changement d’employeur (lequel s’impose à lui). Il revient alors au cessionnaire d’en tirer les conséquences, soit en négociant des compensations s’il ne peut rétablir les conditions antérieures, soit en engageant une procédure de licenciement. S’il ne le fait pas, le salarié dont le contrat est modifié du fait de son fractionnement entre plusieurs employeurs, peut en poursuivre la résiliation aux torts du nouvel employeur, comme il pourrait sans doute prendre acte de la rupture de son contrat. 


On se trouve alors, du fait des modifications du contrat résultant nécessairement de son transfert partiel, dans  la situation prévue par l’article 4 § 2 de la directive 2001/23/CE du 12 mars 2001, qui en tire comme conséquence que la résiliation du contrat incombe à l’employeur. Celui-ci n’est pas considéré pour autant comme fautif, dès lors que les modifications ne sont pas la conséquence d’un manquement à ses obligations de cessionnaire (CJCE 27 novembre 2008 : RJS 3/09 n° 296). Il ne peut donc être tenu au paiement de dommages-intérêts par le seul effet d’une résiliation du contrat consécutive au refus opposé par le salarié. Mais il doit assumer les conséquences du refus légitime du salarié et, s’il n’est pas en mesure de le rétablir dans ses droits antérieurs, il lui revient de prendre l’initiative de rompre le contrat de travail. 

 

2. Cette situation peut être rapprochée de celle dans laquelle la modification des contrats de travail résulte du transfert de l’entreprise à un service public administratif (Cass. soc. 2 décembre 2009 : RJS 2/10 n° 153). Dans les deux cas, les modifications inhérentes au changement d’employeur laissent au salarié repris la liberté de s’y opposer et imposent alors au nouvel employeur de prendre position sur la poursuite du contrat.


On peut évidemment se demander quel motif de rupture pourra invoquer le cessionnaire, puisque le refus du salarié n’est pas fautif. Peut-être faut-il y voir une cause sui generis de rupture. C’est ce que devra dire la Cour de cassation.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=4975&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_SOCIAL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:06

Particularité procédurale des contestations d'expertises réalisées par la DGCCRF

Le procureur de la République doit aviser l'auteur présumé d'une fraude ou d'une falsification qu'il bénéficie, d'une part, d'un délai de trois jours pour présenter des observations après communication du rapport et, d'autre part, qu'il peut demander une expertise contradictoire.

 

 

À la suite d'un contrôle opéré par les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), une société de cosmétique et son directeur étaient poursuivis pour publicité de nature à induire en erreur et tromperie. Il ressortait du rapport de la DGCCRF que les savons commercialisés par cette société ne contenaient qu'en quantité infime les produits pourtant mis en avant telle la présence d'huile d'olive et d'huile essentielle de lavande.

 

Ils devaient être relaxés du chef du délit de tromperie mais condamnés pour publicité de nature à induire en erreur au sens de l'article L. 121-1 du code de la consommation.

 

Au soutien de leur pourvoi, les prévenus invoquaient le non-respect du principe du contradictoire en ce qu'ils n'auraient pas pu utilement présenter d'observations sur le contenu du rapport établi par la DGCCRF ni solliciter d'expertise contradictoire.

En effet, en droit de la consommation l'expertise est, contrairement au droit commun, contradictoire, c'est ce que rappelle l'arrêt de la chambre criminelle du 23 mars 2010.

 

Lorsque la présomption de fraude ou de falsification résulte d'une analyse faite par un laboratoire, l'auteur présumé du délit est avisé par le procureur de la République qu'il peut prendre communication du rapport du laboratoire et qu'un délai de trois jours francs lui est imparti pour présenter ses observations ou pour réclamer l'expertise contradictoire (V. Rép. pén. Dalloz, Fraudes, n° 237 s.). La Cour de cassation est stricte dans l'interprétation de ce texte : si la présomption découle d'un aveu de la personne poursuivie, et non d'une analyse du laboratoire, l'article L. 215-11 du code de la consommation n'est pas applicable (Crim. 1er juin 1992, n° 91-83.444, Dalloz jurisprudence). En revanche, à défaut d'être avisé par le ministère public des prescriptions de l'article L. 215-11 du code de la consommation, la partie poursuivie est en droit de solliciter l'annulation de la procédure.

 

Il est ainsi clairement exposé que le caractère contradictoire de l'expertise est une formalité substantielle prescrite à peine de nullité et ce, sans qu'il soit besoin pour le prévenu de faire la démonstration d'un quelconque grief.

 

Pendant longtemps, la chambre criminelle a considéré que l'absence de respect du principe de contradiction lors de l'expertise entraînait la perte de valeur juridique des preuves obtenues par l'expertise réalisée en violation de l'article L. 215-9 du code de la consommation. Les prélèvements perdaient donc leur valeur probante mais pouvaient continuer de valoir à titre de « simples renseignements » (Crim. 16 nov. 2004, Bull. crim. n° 287 ; RSC 2005. 89, obs. Ambroise-Castérot ; RTD com. 2005. 431, obs. Bouloc). Mais, depuis un arrêt rendu le 19 juin 2007, la Cour de cassation, faisant prévaloir les droits de la défense sur toute autre considération, a décidé au visa de l'article 171 du code de procédure pénale que « selon ce texte, il y a nullité lorsque la méconnaissance d'une formalité substantielle de procédure a porté atteinte aux intérêts de la partie qu'elle concerne ». La chambre criminelle indique que le refus d'annuler un rapport d'expertise, au mépris du principe du contradictoire qui doit prévaloir en la matière, entraînait la nullité de l'opération car « la méconnaissance d'une règle substantielle, destinée à garantir le caractère contradictoire de l'expertise en matière de fraude et falsification, porte nécessairement atteinte à l'intérêt des parties concernées » (Crim. 19 juin 2007, Bull. crim. n° 168 ; AJ pénal 2007. 438, obs. Royer ; D. 2007. AJ 2031 ; RSC 2008. 89, obs. Ambroise-Castérot ; JCP 2007. IV. 2640 ; CCC 2007, comm. 290, obs. Raymond).

 

En droit commun, les choses sont bien différentes. Si selon l'article 156 du code de procédure pénale, toute juridiction d'instruction ou de jugement peut, soit d'office, soit à la demande des parties ou du ministère public, ordonner une expertise, dans le cas où se pose une question d'ordre technique, d'après l'article 159, c'est le juge qui désigne le ou les experts. Cependant, malgré la réforme du 5 mars 2007 (L. n° 2007-291, JO 6 mars), qui tend au renforcement du caractère contradictoire de la procédure, et tout particulièrement de l'expertise, les pouvoirs des parties demeurent très faibles ; ils se limitent à la faculté de suggérer et au droit d'être mieux informé. Ni la personne mise en examen ni la partie civile ne peuvent exiger une expertise contradictoire.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=4979&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:01

Retour de congé maternité : gare aux discriminations

La cour d'appel de Paris vient de condamner une entreprise pour discrimination salariale vis-à-vis d'une salariée qui, après 10 ans d'absence en raison de congés de maternité, n'avait pas retrouvé son emploi initial. Pour monter son dossier, l'intéressée s'était fait aider par la Halde.

 

 

1982, une jeune diplômée d'HEC et de sciences Po intègre une grande banque dans son activité banque d'investissement. De 1982 à 1987, elle y exerce des fonctions d'expertise financière et fait l'objet d'une évolution professionnelle dynamique au sein de la direction financière de la banque.

 

D'octobre 1989 à janvier 2000, la salariée est absente de l'entreprise en raison de différents congés liés à la naissance d'enfants (maternité, allaitement et parental). Lorsqu'elle réintègre l'entreprise en 2000, elle se plaint de n'avoir pas retrouvé ni son précédent emploi ni une rémunération équivalente.

 

350 000 euros de dommages-intérêts

 

2007, elle prend acte de la rupture et saisit la Halde d'une plainte pour discrimination. Elle obtient gain de cause auprès de la cour d'appel de Paris qui condamne l'entreprise à 350 000 euros d'indemnités pour discrimination en raison du sexe.

 

À l'appui de sa demande, la salariée avance trois arguments.

 

Le premier a trait à son évolution de carrière. Florissante avant ses différentes maternités, quasiment nul ensuite, plaide-t-elle lorsqu'elle intègre en 2000 l'activité banque de détail de l'entreprise. Les juges lui donnent raison et relèvent que « le véritable motif de la stagnation de sa carrière tient à son absence prolongée du fait de ses différents congés maternité et parental ».

 

Changement de métier

 

Autre grief, le changement de métier imposé à l'intéressée lors de son retour. La Halde, dans sa délibération, relève que « l'employeur n'a pris aucune mesure pour accompagner la réintégration de la salariée sur son précédent emploi, ou un emploi équivalent en termes de contenu, d'expertise, de technicité ou d'orientation de carrière. Elle a donc été contrainte de changer de métier ». Les juges parisiens reprochent à l'employeur de n'avoir pas cherché à reclasser l'intéressée dans ses précédentes fonctions.

 

Équivalence de salaire en euros constants

 

La salariée obtient aussi gain de cause sur son niveau de salaire. « À son retour en janvier 2000, Madame X perçoit un montant de salaire identique au franc près au salaire de base qu'elle percevait en octobre 1989 », relève la Halde. C'est insuffisant pour les juges parisiens. L'équivalence de rémunération exigée par l'article 1225-55 induit, selon les juges, « la prise en compte de l'évolution du coût de la vie et de l'évolution monétaire ». Or en valeur constante, la salariée a subi une baisse de 18 % de sa rémunération, constate la cour d'appel, sans parler des bonus dont elle bénéficiait dans son ancienne activité.

 

Intervention de la Halde

 

Enfin, lors de son instruction, la Halde a fait ressortir une inégalité des salaires entre les hommes et les femmes quel que soit le pôle d'activité de l'entreprise. Les juges parisiens se sont à cet égard appuyés sur l'expertise de la Halde.

Cet arrêt illustre une nouvelle fois l'importance croissante que prend la Halde, sollicitée de plus en plus par les salariés qui s'estiment victimes de discrimination. La Halde, dans un communiqué diffusé la semaine dernière, s'est d'ailleurs félicitée de cette décision.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=4995&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_SOCIAL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:59

Bail d'habitation : des dangers du congé-vente prématuré

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Le bailleur qui délivre un congé pour vendre s'interdit de changer d'avis et de vendre son bien occupé avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

 

 

Il peut aller de l'intérêt bien compris du propriétaire bailleur d'anticiper un tant soit peu la délivrance de son congé. Ce, ne serait-ce pour pallier les conséquences d'une lettre recommandée non réceptionnée (précisant que la date à prendre en compte pour la délivrance d'un congé est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son destinataire, V. Civ. 3e, 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26 ; AJDI 2005. 463, note Rouquet) et avoir le temps matériel de recourir aux services d'un huissier.

 

Agir trop prématurément recèle toutefois des dangers, puisque les effets du congé seront repoussés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3e, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006. 35, obs. Canu ; 13 juin 2006, AJDI 2006. 743 ; Administrer nov. 2006. 40, obs. Canu ; 10 janv. 2007, Bull. civ. III, n° 1 ; D. 2007. AJ 298, obs. Rouquet ; AJDI 2007. 480, note Zalewski).

 

Cela vaut spécialement en matière de congé pour vendre, eu égard à l'allongement de la durée l'offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis qui s'ensuit (Civ. 3e, 19 sept. 2006, AJDI 2006. 911, note Zalewski ; Rev. loyers 2006. 466, obs. Canu ; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 161 ; D. 2008. AJ 2940, obs. Rouquet ; ibid. 2009. Pan. 896, spéc. 906, obs. Damas ; AJDI 2009. 201, note Damas).

 

Cet allongement n'étant, en toute hypothèse, favorable qu'au locataire.

 

Une démarche anticipée peut en effet s'avérer dommageable lorsque le marché est haussier, le bailleur restant lié par une offre qui, lorsqu'elle est acceptée par son cocontractant, se situe en dessous du marché.

 

La manœuvre peut également être dangereuse ou, à tout le moins, source de complications, lorsque le marché est orienté à la baisse : puisque, par hypothèse, le prix proposé au locataire sera surcoté, celui-ci ne lèvera pas l'option. Revoyant ses prétentions à la baisse, le bailleur (ou son notaire) ne devra pas, lorsqu'il aura trouvé un acquéreur, oublier le jeu de l'article 15-II (al. 4 s.) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, instaurant un second droit de préemption en cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

.

Par ailleurs, l'offre devant être maintenue entre la délivrance du congé et l'expiration du deuxième mois du délai légal de préavis, le bailleur ne peut changer de stratégie patrimoniale en cours de route.

 

Tel est, dans l'arrêt rapporté, l'enseignement qu'un bailleur a appris à ses dépens.

 

Au cas particulier, après avoir délivré congé onze mois avant l'échéance contractuelle, il avait, un peu plus de deux mois plus tard, vendu son bien occupé (il ressort du moyen, p. 6, qu'il croyait que la purge du droit de préemption de son locataire était intervenue deux mois après réception du congé).

 

La haute cour donne tort au juge du fond pour avoir rejeté la demande du locataire de se voir déclaré acquéreur du bien, au motif que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 10 déc. 2008, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2009. AJ 101, obs. Rouquet ; AJDI 2009. 623, obs. de La Vaissière).

En définitive, la seule planche de salut du

bailleur aurait pu consister en une rétractation de son congé, acceptée par le locataire (exigeant une telle acceptation, V. not. Civ. 3e, 27 juin 1984, Bull. civ. III, n° 125 ; JCP 1985. II. 20343 ; 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet ; Rev. loyers 2003. 143, obs. Quément).

 

Quant à la voie de l'erreur de droit, elle ne semble pas envisageable, l'erreur ne portant pas sur la loi applicable (L. 6 juill. 1989, art. 15), mais sur l'interprétation de cette loi (refusant de retenir l'erreur de droit, dans une espèce où le bailleur avait délivré congé en se méprenant sur la durée d'acceptation de l'offre notifiée au locataire, V. d'ailleurs, Paris, 28 janv. 2010 RG n° 08/18586, Dalloz actualité, 27 mai 2010, obs. Rouquet, à paraître au Receuil Dalloz, infirmant TGI Paris, 15 sept. 2008, D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:55

Affaires

Un bail expiré ne peut être résolu

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La demande en résolution aux torts du bailleur d'un bail expiré en vertu d'un congé délivré par le preneur et accepté doit être rejetée.

 

Parce que, notamment, le local commercial loué au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce était sujet à de nombreuses infiltrations non endiguées, le preneur a stoppé de régler les sommes dues.

Même si, comme on croit le deviner à la lecture de l'arrêt (et de son moyen annexé), avant d'arriver à pareille extrémité, le locataire a mis en demeure son cocontractant (condition sine qua non pour obtenir un dédommagement : Civ. 3e, 8 juill. 2009, Rev. loyers 2009. 391 ; 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet; AJDI 2009. 875, note Zalewski), il n'est pas certain que cette « grève des loyers » constituait la meilleure des stratégies. En effet, d'une part, l'exceptio non adimpleti contractus ne joue que pour autant que les locaux sont totalement inutilisables (V. not. Civ. 3e, 31 oct. 1978, Bull. civ. III, n° 329 ; Gaz. Pal. 1979. 1. 178, note Plancqueel ; 21 mars 2006, AJDI 2006. 636, note de La Vaissière) et, d'autre part, il incombe au juge - et à lui seul - de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations justifient le non-paiement (Civ. 3e, 3 avr. 2001, AJDI 2001. 599, note Laporte-Leconte ; V. aussi Paris, 16 févr. 2000, D. 2000. AJ 243, obs. Rouquet).

Quoi qu'il en soit, le bailleur a promptement réagi en faisant délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. Dans un premier temps, persistant dans son attitude, le preneur a indiqué qu'il ne réglerait son arriéré que lorsque le bailleur respecterait ses engagements contractuels (moyen, p. 5). Puis, il a adressé à son cocontractant un courrier intitulé « résiliation du bail précaire » par lequel il mettait unilatéralement fin au contrat (en réalité, un bail dérogatoire) à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (jugeant que la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, V. not. Civ. 1re, 13 oct. 1998, Bull. civ. I, n° 300 ; D. 1999. Jur. 197, note Jamin ; ibid. Somm. 115, obs. Delebecque ; RTD civ. 1999. 394, obs. Mestre, ibid. 1999. 506, obs. Raynard ; Defrénois 1999. 374, obs. D. Mazeaud). Trois mois plus tard, il délaissait les lieux. Un peu plus d'un an après, le bailleur a assigné le locataire en paiement. Reconventionnellement, ce dernier a alors conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire (pour des exemples de résiliation aux torts du bailleur à raison d'un défaut de délivrance des lieux loués, V. Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 70 ; 14 juin 2005, Rev. loyers 2005. 444 ; 2 juin 2004, AJDI 2004. 634; Paris, 5 juill. 2006, AJDI 2006. 816)

Estimant que le courrier de résiliation constituait un congé, accepté par le bailleur avant que la demande reconventionnelle ne soit formée (sur la nécessaire acceptation de cet acte unilatéral afin qu'il produise ses effets, V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet), les juges du fond (Amiens, 27 janv. 2009) ont débouté le preneur de ses prétentions au motif que l'article 1184 du code civil, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté (moyen, p. 6).

Dès lors que le juge du droit a estimé que les magistrats picards ont « sans dénaturation », qualifié l'acte litigieux de « congé » et retenu que le bailleur l'avait accepté, la solution ne pouvait qu'être approuvée, puisqu'il ne peut être mis fin deux fois à un même contrat (dans le même sens, V. déjà, jugeant qu'un bail expiré ne peut faire l'objet d'une résiliation, Paris, 21 avr. 1992, Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 504, obs. Brault).

Finalement, même une fois le congé donné - et accepté -, le preneur eut été mieux inspiré de rester sur le terrain de la seule demande d'indemnisation, terrain sur lequel il a d'ailleurs obtenu partiellement gain de cause en appel (jugeant recevable la demande d'un ancien locataire visant à se faire indemniser d'un trouble trouvant sa source dans des faits antérieurs à l'expiration du bail, V. Civ. 3e, 12 nov. 2008, AJDI 2009. 120, note de La Vaissière).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:54

Locataire protégé : l'offre de relogement peut être postérieure au congé

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La loi de 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé : il faut et suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis.

 

 

Les esprits chagrins y verront certainement l'effet du vieillissement de la population.

 

Les autres (que l'on espère plus nombreux), se réjouiront de la pugnacité avec laquelle les « seniors » n'hésitent pas à batailler (au demeurant, avec plus ou moins de succès) afin de faire respecter leurs droits spécifiques.

Toujours est-il que, depuis quelques mois, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, été amenée à affiner les contours de l'obligation de relogement qui, en application de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pèse sur bailleur délivrant un congé à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.

 

 

On se souvient en effet de cet arrêt du 16 septembre 2009, aux termes duquel le juge du droit a précisé que seules les ressources régulières du locataire sont à prendre en considération (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 190 ; D. 2009. AJ 2282, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1179). Le même jour, il décidait, à propos d'un logement en indivision, que l'exception permettant au bailleur, lui-même âgé ou démuni, de s'affranchir de proposer un relogement va jouer, dès lors que l'un co-indivisaires justifie remplir les conditions requises (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2009. AJ 2281, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2009. AJ 1417, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2009. 793, note Dreveau). Quinze jours plus tard, les hauts magistrats devaient juger neutre le passage aux 35 heures à l'égard du calcul des ressources (Civ. 3e, 30 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 206 ; D. 2009. AJ. 2427, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2010. 224, obs. de La Vaissière).

 

 

Dans le présent arrêt, la question se posait de savoir si l'offre de relogement devait être concomitante à la délivrance du congé ou si elle pouvait intervenir dans un deuxième temps.

 

 

En dépit de plusieurs décisions du fond en sens contraire (Montpellier, 9 oct. 2001, Loyers et copr. 2002, n° 30, obs. crit. Vial-Pedroletti ; 4 juill. 2001, ibid. 2002, n° 143, obs. crit. Vial-Pedroletti), la réponse ne faisait toutefois guère de doute. En effet, le laconisme du texte et la logique qu'il instaure doit permettre, voire commande, une proposition de relogement postérieure au congé.

 

 

Concernant la lettre de l'article 15-III, on rappellera qu'elle se borne à préciser qu'un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire doit lui être offert dans une limite géographique déterminée.

 

Quant au mécanisme de l'article 15-III, il implique une intervention du bailleur en deux temps.

 

 

• Premier temps : le bailleur délivre un congé « classique » (entendons par là, sans offre de relogement).

 

• Deuxième temps : ce n'est qu'en cas d'opposition de la part du locataire, preuves à l'appui, en raison de son âge et de ses revenus, que le bailleur formule une (ou, par mesure de précaution, des) offre(s) de relogement.

 

 

Comme a pu l'écrire fort justement un auteur (Vial-Pedroletti, obs. ss. Montpellier, 9 oct. 2001 préc.), en décider autrement aurait constitué une prime à la mauvaise foi du locataire, le bailleur n'ayant pas les moyens juridiques de savoir si les conditions requises étaient réunies (sur la question, V. aussi Aubert, Administrer oct. 1990. 21).

 

 

La seule limite temporelle à la proposition du bailleur est la date d'échéance du contrat (jugeant que le contrat parvenu à son terme avant la proposition d'un nouveau logement a été reconduit, V. Civ. 3e, 1er juill. 1998, Bull. civ. III, n° 146 ; RDI 1998. 695, obs. Collart-Dutilleul).

 

 

On conseillera toutefois au propriétaire de formuler son offre le plus rapidement possible pour, en cas de contestation de sa validité (elle doit correspondre aux besoins et aux possibilité du locataire et être située dans un certain périmètre géographique), avoir le temps de faire une contre-proposition avant l'achèvement du délai de préavis.

 

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