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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:07

Le salarié peut refuser le changement d'employeur s'il s'accompagne d'une modification du contrat

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Lorsque, indépendamment de tout manquement du cessionnaire à ses obligations, le transfert légal du contrat de travail d'un salarié se traduit par une modification de celui-ci, l'intéressé peut s'y opposer.

 

 

1. Quelles possibilités s’offrent au salarié lorsque son entreprise est cédée et que le transfert légal de son contrat de travail entraîne une modification de celui-ci indépendamment de tout manquement du cessionnaire à ses obligations ?
En l’espèce, le salarié étant affecté partiellement à l’activité transférée, son contrat de travail avait été transmis au nouvel employeur en proportion du temps de travail qu’il consacrait à l’activité cédée, ce qui s’était traduit par le fractionnement de son contrat de travail entre plusieurs employeurs.


La chambre sociale de la Cour de cassation considère qu’en ce cas, le salarié repris peut s’opposer aux modifications autres que le changement d’employeur (lequel s’impose à lui). Il revient alors au cessionnaire d’en tirer les conséquences, soit en négociant des compensations s’il ne peut rétablir les conditions antérieures, soit en engageant une procédure de licenciement. S’il ne le fait pas, le salarié dont le contrat est modifié du fait de son fractionnement entre plusieurs employeurs, peut en poursuivre la résiliation aux torts du nouvel employeur, comme il pourrait sans doute prendre acte de la rupture de son contrat. 


On se trouve alors, du fait des modifications du contrat résultant nécessairement de son transfert partiel, dans  la situation prévue par l’article 4 § 2 de la directive 2001/23/CE du 12 mars 2001, qui en tire comme conséquence que la résiliation du contrat incombe à l’employeur. Celui-ci n’est pas considéré pour autant comme fautif, dès lors que les modifications ne sont pas la conséquence d’un manquement à ses obligations de cessionnaire (CJCE 27 novembre 2008 : RJS 3/09 n° 296). Il ne peut donc être tenu au paiement de dommages-intérêts par le seul effet d’une résiliation du contrat consécutive au refus opposé par le salarié. Mais il doit assumer les conséquences du refus légitime du salarié et, s’il n’est pas en mesure de le rétablir dans ses droits antérieurs, il lui revient de prendre l’initiative de rompre le contrat de travail. 

 

2. Cette situation peut être rapprochée de celle dans laquelle la modification des contrats de travail résulte du transfert de l’entreprise à un service public administratif (Cass. soc. 2 décembre 2009 : RJS 2/10 n° 153). Dans les deux cas, les modifications inhérentes au changement d’employeur laissent au salarié repris la liberté de s’y opposer et imposent alors au nouvel employeur de prendre position sur la poursuite du contrat.


On peut évidemment se demander quel motif de rupture pourra invoquer le cessionnaire, puisque le refus du salarié n’est pas fautif. Peut-être faut-il y voir une cause sui generis de rupture. C’est ce que devra dire la Cour de cassation.

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:06

Particularité procédurale des contestations d'expertises réalisées par la DGCCRF

Le procureur de la République doit aviser l'auteur présumé d'une fraude ou d'une falsification qu'il bénéficie, d'une part, d'un délai de trois jours pour présenter des observations après communication du rapport et, d'autre part, qu'il peut demander une expertise contradictoire.

 

 

À la suite d'un contrôle opéré par les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), une société de cosmétique et son directeur étaient poursuivis pour publicité de nature à induire en erreur et tromperie. Il ressortait du rapport de la DGCCRF que les savons commercialisés par cette société ne contenaient qu'en quantité infime les produits pourtant mis en avant telle la présence d'huile d'olive et d'huile essentielle de lavande.

 

Ils devaient être relaxés du chef du délit de tromperie mais condamnés pour publicité de nature à induire en erreur au sens de l'article L. 121-1 du code de la consommation.

 

Au soutien de leur pourvoi, les prévenus invoquaient le non-respect du principe du contradictoire en ce qu'ils n'auraient pas pu utilement présenter d'observations sur le contenu du rapport établi par la DGCCRF ni solliciter d'expertise contradictoire.

En effet, en droit de la consommation l'expertise est, contrairement au droit commun, contradictoire, c'est ce que rappelle l'arrêt de la chambre criminelle du 23 mars 2010.

 

Lorsque la présomption de fraude ou de falsification résulte d'une analyse faite par un laboratoire, l'auteur présumé du délit est avisé par le procureur de la République qu'il peut prendre communication du rapport du laboratoire et qu'un délai de trois jours francs lui est imparti pour présenter ses observations ou pour réclamer l'expertise contradictoire (V. Rép. pén. Dalloz, Fraudes, n° 237 s.). La Cour de cassation est stricte dans l'interprétation de ce texte : si la présomption découle d'un aveu de la personne poursuivie, et non d'une analyse du laboratoire, l'article L. 215-11 du code de la consommation n'est pas applicable (Crim. 1er juin 1992, n° 91-83.444, Dalloz jurisprudence). En revanche, à défaut d'être avisé par le ministère public des prescriptions de l'article L. 215-11 du code de la consommation, la partie poursuivie est en droit de solliciter l'annulation de la procédure.

 

Il est ainsi clairement exposé que le caractère contradictoire de l'expertise est une formalité substantielle prescrite à peine de nullité et ce, sans qu'il soit besoin pour le prévenu de faire la démonstration d'un quelconque grief.

 

Pendant longtemps, la chambre criminelle a considéré que l'absence de respect du principe de contradiction lors de l'expertise entraînait la perte de valeur juridique des preuves obtenues par l'expertise réalisée en violation de l'article L. 215-9 du code de la consommation. Les prélèvements perdaient donc leur valeur probante mais pouvaient continuer de valoir à titre de « simples renseignements » (Crim. 16 nov. 2004, Bull. crim. n° 287 ; RSC 2005. 89, obs. Ambroise-Castérot ; RTD com. 2005. 431, obs. Bouloc). Mais, depuis un arrêt rendu le 19 juin 2007, la Cour de cassation, faisant prévaloir les droits de la défense sur toute autre considération, a décidé au visa de l'article 171 du code de procédure pénale que « selon ce texte, il y a nullité lorsque la méconnaissance d'une formalité substantielle de procédure a porté atteinte aux intérêts de la partie qu'elle concerne ». La chambre criminelle indique que le refus d'annuler un rapport d'expertise, au mépris du principe du contradictoire qui doit prévaloir en la matière, entraînait la nullité de l'opération car « la méconnaissance d'une règle substantielle, destinée à garantir le caractère contradictoire de l'expertise en matière de fraude et falsification, porte nécessairement atteinte à l'intérêt des parties concernées » (Crim. 19 juin 2007, Bull. crim. n° 168 ; AJ pénal 2007. 438, obs. Royer ; D. 2007. AJ 2031 ; RSC 2008. 89, obs. Ambroise-Castérot ; JCP 2007. IV. 2640 ; CCC 2007, comm. 290, obs. Raymond).

 

En droit commun, les choses sont bien différentes. Si selon l'article 156 du code de procédure pénale, toute juridiction d'instruction ou de jugement peut, soit d'office, soit à la demande des parties ou du ministère public, ordonner une expertise, dans le cas où se pose une question d'ordre technique, d'après l'article 159, c'est le juge qui désigne le ou les experts. Cependant, malgré la réforme du 5 mars 2007 (L. n° 2007-291, JO 6 mars), qui tend au renforcement du caractère contradictoire de la procédure, et tout particulièrement de l'expertise, les pouvoirs des parties demeurent très faibles ; ils se limitent à la faculté de suggérer et au droit d'être mieux informé. Ni la personne mise en examen ni la partie civile ne peuvent exiger une expertise contradictoire.

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:01

Retour de congé maternité : gare aux discriminations

La cour d'appel de Paris vient de condamner une entreprise pour discrimination salariale vis-à-vis d'une salariée qui, après 10 ans d'absence en raison de congés de maternité, n'avait pas retrouvé son emploi initial. Pour monter son dossier, l'intéressée s'était fait aider par la Halde.

 

 

1982, une jeune diplômée d'HEC et de sciences Po intègre une grande banque dans son activité banque d'investissement. De 1982 à 1987, elle y exerce des fonctions d'expertise financière et fait l'objet d'une évolution professionnelle dynamique au sein de la direction financière de la banque.

 

D'octobre 1989 à janvier 2000, la salariée est absente de l'entreprise en raison de différents congés liés à la naissance d'enfants (maternité, allaitement et parental). Lorsqu'elle réintègre l'entreprise en 2000, elle se plaint de n'avoir pas retrouvé ni son précédent emploi ni une rémunération équivalente.

 

350 000 euros de dommages-intérêts

 

2007, elle prend acte de la rupture et saisit la Halde d'une plainte pour discrimination. Elle obtient gain de cause auprès de la cour d'appel de Paris qui condamne l'entreprise à 350 000 euros d'indemnités pour discrimination en raison du sexe.

 

À l'appui de sa demande, la salariée avance trois arguments.

 

Le premier a trait à son évolution de carrière. Florissante avant ses différentes maternités, quasiment nul ensuite, plaide-t-elle lorsqu'elle intègre en 2000 l'activité banque de détail de l'entreprise. Les juges lui donnent raison et relèvent que « le véritable motif de la stagnation de sa carrière tient à son absence prolongée du fait de ses différents congés maternité et parental ».

 

Changement de métier

 

Autre grief, le changement de métier imposé à l'intéressée lors de son retour. La Halde, dans sa délibération, relève que « l'employeur n'a pris aucune mesure pour accompagner la réintégration de la salariée sur son précédent emploi, ou un emploi équivalent en termes de contenu, d'expertise, de technicité ou d'orientation de carrière. Elle a donc été contrainte de changer de métier ». Les juges parisiens reprochent à l'employeur de n'avoir pas cherché à reclasser l'intéressée dans ses précédentes fonctions.

 

Équivalence de salaire en euros constants

 

La salariée obtient aussi gain de cause sur son niveau de salaire. « À son retour en janvier 2000, Madame X perçoit un montant de salaire identique au franc près au salaire de base qu'elle percevait en octobre 1989 », relève la Halde. C'est insuffisant pour les juges parisiens. L'équivalence de rémunération exigée par l'article 1225-55 induit, selon les juges, « la prise en compte de l'évolution du coût de la vie et de l'évolution monétaire ». Or en valeur constante, la salariée a subi une baisse de 18 % de sa rémunération, constate la cour d'appel, sans parler des bonus dont elle bénéficiait dans son ancienne activité.

 

Intervention de la Halde

 

Enfin, lors de son instruction, la Halde a fait ressortir une inégalité des salaires entre les hommes et les femmes quel que soit le pôle d'activité de l'entreprise. Les juges parisiens se sont à cet égard appuyés sur l'expertise de la Halde.

Cet arrêt illustre une nouvelle fois l'importance croissante que prend la Halde, sollicitée de plus en plus par les salariés qui s'estiment victimes de discrimination. La Halde, dans un communiqué diffusé la semaine dernière, s'est d'ailleurs félicitée de cette décision.

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:59

Bail d'habitation : des dangers du congé-vente prématuré

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Le bailleur qui délivre un congé pour vendre s'interdit de changer d'avis et de vendre son bien occupé avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

 

 

Il peut aller de l'intérêt bien compris du propriétaire bailleur d'anticiper un tant soit peu la délivrance de son congé. Ce, ne serait-ce pour pallier les conséquences d'une lettre recommandée non réceptionnée (précisant que la date à prendre en compte pour la délivrance d'un congé est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son destinataire, V. Civ. 3e, 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26 ; AJDI 2005. 463, note Rouquet) et avoir le temps matériel de recourir aux services d'un huissier.

 

Agir trop prématurément recèle toutefois des dangers, puisque les effets du congé seront repoussés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3e, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006. 35, obs. Canu ; 13 juin 2006, AJDI 2006. 743 ; Administrer nov. 2006. 40, obs. Canu ; 10 janv. 2007, Bull. civ. III, n° 1 ; D. 2007. AJ 298, obs. Rouquet ; AJDI 2007. 480, note Zalewski).

 

Cela vaut spécialement en matière de congé pour vendre, eu égard à l'allongement de la durée l'offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis qui s'ensuit (Civ. 3e, 19 sept. 2006, AJDI 2006. 911, note Zalewski ; Rev. loyers 2006. 466, obs. Canu ; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 161 ; D. 2008. AJ 2940, obs. Rouquet ; ibid. 2009. Pan. 896, spéc. 906, obs. Damas ; AJDI 2009. 201, note Damas).

 

Cet allongement n'étant, en toute hypothèse, favorable qu'au locataire.

 

Une démarche anticipée peut en effet s'avérer dommageable lorsque le marché est haussier, le bailleur restant lié par une offre qui, lorsqu'elle est acceptée par son cocontractant, se situe en dessous du marché.

 

La manœuvre peut également être dangereuse ou, à tout le moins, source de complications, lorsque le marché est orienté à la baisse : puisque, par hypothèse, le prix proposé au locataire sera surcoté, celui-ci ne lèvera pas l'option. Revoyant ses prétentions à la baisse, le bailleur (ou son notaire) ne devra pas, lorsqu'il aura trouvé un acquéreur, oublier le jeu de l'article 15-II (al. 4 s.) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, instaurant un second droit de préemption en cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

.

Par ailleurs, l'offre devant être maintenue entre la délivrance du congé et l'expiration du deuxième mois du délai légal de préavis, le bailleur ne peut changer de stratégie patrimoniale en cours de route.

 

Tel est, dans l'arrêt rapporté, l'enseignement qu'un bailleur a appris à ses dépens.

 

Au cas particulier, après avoir délivré congé onze mois avant l'échéance contractuelle, il avait, un peu plus de deux mois plus tard, vendu son bien occupé (il ressort du moyen, p. 6, qu'il croyait que la purge du droit de préemption de son locataire était intervenue deux mois après réception du congé).

 

La haute cour donne tort au juge du fond pour avoir rejeté la demande du locataire de se voir déclaré acquéreur du bien, au motif que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 10 déc. 2008, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2009. AJ 101, obs. Rouquet ; AJDI 2009. 623, obs. de La Vaissière).

En définitive, la seule planche de salut du

bailleur aurait pu consister en une rétractation de son congé, acceptée par le locataire (exigeant une telle acceptation, V. not. Civ. 3e, 27 juin 1984, Bull. civ. III, n° 125 ; JCP 1985. II. 20343 ; 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet ; Rev. loyers 2003. 143, obs. Quément).

 

Quant à la voie de l'erreur de droit, elle ne semble pas envisageable, l'erreur ne portant pas sur la loi applicable (L. 6 juill. 1989, art. 15), mais sur l'interprétation de cette loi (refusant de retenir l'erreur de droit, dans une espèce où le bailleur avait délivré congé en se méprenant sur la durée d'acceptation de l'offre notifiée au locataire, V. d'ailleurs, Paris, 28 janv. 2010 RG n° 08/18586, Dalloz actualité, 27 mai 2010, obs. Rouquet, à paraître au Receuil Dalloz, infirmant TGI Paris, 15 sept. 2008, D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:55

Affaires

Un bail expiré ne peut être résolu

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La demande en résolution aux torts du bailleur d'un bail expiré en vertu d'un congé délivré par le preneur et accepté doit être rejetée.

 

Parce que, notamment, le local commercial loué au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce était sujet à de nombreuses infiltrations non endiguées, le preneur a stoppé de régler les sommes dues.

Même si, comme on croit le deviner à la lecture de l'arrêt (et de son moyen annexé), avant d'arriver à pareille extrémité, le locataire a mis en demeure son cocontractant (condition sine qua non pour obtenir un dédommagement : Civ. 3e, 8 juill. 2009, Rev. loyers 2009. 391 ; 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet; AJDI 2009. 875, note Zalewski), il n'est pas certain que cette « grève des loyers » constituait la meilleure des stratégies. En effet, d'une part, l'exceptio non adimpleti contractus ne joue que pour autant que les locaux sont totalement inutilisables (V. not. Civ. 3e, 31 oct. 1978, Bull. civ. III, n° 329 ; Gaz. Pal. 1979. 1. 178, note Plancqueel ; 21 mars 2006, AJDI 2006. 636, note de La Vaissière) et, d'autre part, il incombe au juge - et à lui seul - de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations justifient le non-paiement (Civ. 3e, 3 avr. 2001, AJDI 2001. 599, note Laporte-Leconte ; V. aussi Paris, 16 févr. 2000, D. 2000. AJ 243, obs. Rouquet).

Quoi qu'il en soit, le bailleur a promptement réagi en faisant délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. Dans un premier temps, persistant dans son attitude, le preneur a indiqué qu'il ne réglerait son arriéré que lorsque le bailleur respecterait ses engagements contractuels (moyen, p. 5). Puis, il a adressé à son cocontractant un courrier intitulé « résiliation du bail précaire » par lequel il mettait unilatéralement fin au contrat (en réalité, un bail dérogatoire) à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (jugeant que la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, V. not. Civ. 1re, 13 oct. 1998, Bull. civ. I, n° 300 ; D. 1999. Jur. 197, note Jamin ; ibid. Somm. 115, obs. Delebecque ; RTD civ. 1999. 394, obs. Mestre, ibid. 1999. 506, obs. Raynard ; Defrénois 1999. 374, obs. D. Mazeaud). Trois mois plus tard, il délaissait les lieux. Un peu plus d'un an après, le bailleur a assigné le locataire en paiement. Reconventionnellement, ce dernier a alors conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire (pour des exemples de résiliation aux torts du bailleur à raison d'un défaut de délivrance des lieux loués, V. Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 70 ; 14 juin 2005, Rev. loyers 2005. 444 ; 2 juin 2004, AJDI 2004. 634; Paris, 5 juill. 2006, AJDI 2006. 816)

Estimant que le courrier de résiliation constituait un congé, accepté par le bailleur avant que la demande reconventionnelle ne soit formée (sur la nécessaire acceptation de cet acte unilatéral afin qu'il produise ses effets, V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet), les juges du fond (Amiens, 27 janv. 2009) ont débouté le preneur de ses prétentions au motif que l'article 1184 du code civil, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté (moyen, p. 6).

Dès lors que le juge du droit a estimé que les magistrats picards ont « sans dénaturation », qualifié l'acte litigieux de « congé » et retenu que le bailleur l'avait accepté, la solution ne pouvait qu'être approuvée, puisqu'il ne peut être mis fin deux fois à un même contrat (dans le même sens, V. déjà, jugeant qu'un bail expiré ne peut faire l'objet d'une résiliation, Paris, 21 avr. 1992, Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 504, obs. Brault).

Finalement, même une fois le congé donné - et accepté -, le preneur eut été mieux inspiré de rester sur le terrain de la seule demande d'indemnisation, terrain sur lequel il a d'ailleurs obtenu partiellement gain de cause en appel (jugeant recevable la demande d'un ancien locataire visant à se faire indemniser d'un trouble trouvant sa source dans des faits antérieurs à l'expiration du bail, V. Civ. 3e, 12 nov. 2008, AJDI 2009. 120, note de La Vaissière).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:54

Locataire protégé : l'offre de relogement peut être postérieure au congé

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La loi de 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé : il faut et suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis.

 

 

Les esprits chagrins y verront certainement l'effet du vieillissement de la population.

 

Les autres (que l'on espère plus nombreux), se réjouiront de la pugnacité avec laquelle les « seniors » n'hésitent pas à batailler (au demeurant, avec plus ou moins de succès) afin de faire respecter leurs droits spécifiques.

Toujours est-il que, depuis quelques mois, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, été amenée à affiner les contours de l'obligation de relogement qui, en application de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pèse sur bailleur délivrant un congé à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.

 

 

On se souvient en effet de cet arrêt du 16 septembre 2009, aux termes duquel le juge du droit a précisé que seules les ressources régulières du locataire sont à prendre en considération (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 190 ; D. 2009. AJ 2282, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1179). Le même jour, il décidait, à propos d'un logement en indivision, que l'exception permettant au bailleur, lui-même âgé ou démuni, de s'affranchir de proposer un relogement va jouer, dès lors que l'un co-indivisaires justifie remplir les conditions requises (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2009. AJ 2281, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2009. AJ 1417, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2009. 793, note Dreveau). Quinze jours plus tard, les hauts magistrats devaient juger neutre le passage aux 35 heures à l'égard du calcul des ressources (Civ. 3e, 30 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 206 ; D. 2009. AJ. 2427, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2010. 224, obs. de La Vaissière).

 

 

Dans le présent arrêt, la question se posait de savoir si l'offre de relogement devait être concomitante à la délivrance du congé ou si elle pouvait intervenir dans un deuxième temps.

 

 

En dépit de plusieurs décisions du fond en sens contraire (Montpellier, 9 oct. 2001, Loyers et copr. 2002, n° 30, obs. crit. Vial-Pedroletti ; 4 juill. 2001, ibid. 2002, n° 143, obs. crit. Vial-Pedroletti), la réponse ne faisait toutefois guère de doute. En effet, le laconisme du texte et la logique qu'il instaure doit permettre, voire commande, une proposition de relogement postérieure au congé.

 

 

Concernant la lettre de l'article 15-III, on rappellera qu'elle se borne à préciser qu'un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire doit lui être offert dans une limite géographique déterminée.

 

Quant au mécanisme de l'article 15-III, il implique une intervention du bailleur en deux temps.

 

 

• Premier temps : le bailleur délivre un congé « classique » (entendons par là, sans offre de relogement).

 

• Deuxième temps : ce n'est qu'en cas d'opposition de la part du locataire, preuves à l'appui, en raison de son âge et de ses revenus, que le bailleur formule une (ou, par mesure de précaution, des) offre(s) de relogement.

 

 

Comme a pu l'écrire fort justement un auteur (Vial-Pedroletti, obs. ss. Montpellier, 9 oct. 2001 préc.), en décider autrement aurait constitué une prime à la mauvaise foi du locataire, le bailleur n'ayant pas les moyens juridiques de savoir si les conditions requises étaient réunies (sur la question, V. aussi Aubert, Administrer oct. 1990. 21).

 

 

La seule limite temporelle à la proposition du bailleur est la date d'échéance du contrat (jugeant que le contrat parvenu à son terme avant la proposition d'un nouveau logement a été reconduit, V. Civ. 3e, 1er juill. 1998, Bull. civ. III, n° 146 ; RDI 1998. 695, obs. Collart-Dutilleul).

 

 

On conseillera toutefois au propriétaire de formuler son offre le plus rapidement possible pour, en cas de contestation de sa validité (elle doit correspondre aux besoins et aux possibilité du locataire et être située dans un certain périmètre géographique), avoir le temps de faire une contre-proposition avant l'achèvement du délai de préavis.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5127&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:52

Copropriété, préemption et indivision forcée

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Lorsqu'il est l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert, le droit de jouissance privative d'une partie commune constitue une indivision forcée et perpétuelle échappant au droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple.

 

 

Appartenant à deux propriétaires distincts, un pavillon était placé sous le régime de la copropriété, étant précisé que chaque copropriétaire disposait de droits indivis sur un troisième « lot » (sic), constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle supportant la construction et comprenant les voies d'accès à l'immeuble ainsi qu'un jardin avec piscine.

 

 

À l'occasion de la vente d'un des deux appartements, le copropriétaire non-vendeur entendait exercer son droit de préemption sur ce troisième « lot ».

 

 

Débouté par les juges du fond, il faisait valoir, dans son pourvoi, que « lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ». Ainsi entendait-il opérer une dissociation entre les éléments du « lot » : les voies d'accès et les aires de stationnement, indispensables, devaient être exclues du droit de préemption tandis que le jardin et la piscine, qui ne possèdent pas ce caractère, devaient en fonder l'exercice. À l'appui de ce raisonnement, le pourvoi soutenait en outre que l'ensemble du « lot » litigieux ne constituait pas une partie commune : il fallait en détacher les éléments qui étaient le support de droit privatifs de jouissance.

 

 

Le raisonnement ne sera pas retenu par la Cour de cassation. D'une part, le « lot » litigieux, qui constitue l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert, se trouve en indivision forcée et perpétuelle. D'autre part, il n'est pas possible d'en contester la nature de partie commune. Le droit de préemption prévu en cas d'indivision pure et simple ne pouvait donc trouver à s'appliquer.

 

 

La solution doit être approuvée :

 

 

- Le droit de préemption de l'indivisaire (art. 815-14 c. civ.) ne joue pas en cas d'indivision forcée et perpétuelle : dans cette hypothèse, la nature particulière du bien indivis en interdit le partage, si bien qu'il n'y a en réalité rien à préempter. Tel est le cas lorsque ce bien constitue l'accessoire indispensable d'un immeuble (Civ. 1re, 12 févr. 1985, Bull. civ. I, n° 58 ; R., p. 87 ; Adde, Civ. 1re, 28 févr. 2006, RDI 2006. 298, obs. Bergel  ; AJDI 2007. 488 ; JCP 2006. I. 178, n° 7, obs. Périnet-Marquet). La condition était vérifiée en l'espèce, dans la mesure où l'objet principal du lot litigieux était le terrain sur lequel l'immeuble était construit. Or l'état descriptif de division (pourvoi, p. 5) ne distinguait pas selon les éléments qu'il supportait par ailleurs. Il n'y avait donc pas lieu de procéder à la distinction imaginée par le plaideur.

 

 

- Le « lot » litigieux était, en réalité une partie commune, puisque, aux termes d'une formule désormais bien acquise, la jurisprudence considère qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot (V. not., Civ. 3e, 6 juin 2007, Bull. civ. III, n° 98 ; R., p. 391 ; D. 2007. AJ. 1871, obs. Forest ; ibid. Chron. C. cass. 2757, obs. Monge et Nési ; ibid. Pan. 2184, obs. Capoulade ; ibid. Jur. 2356, note Atias ; ibid. 2008. Pan. 2690, obs. Atias ; RTD civ. 2007. 591, obs. Revet ; AJDI 2007. 575, avis Guérin ; 16 janv. 2008, Bull. civ. III, n° 8 ; D. 2008. AJ. 354, obs. Rouquet ; Administrer avr. 2008. 46, obs. Bouyeure ; Rev. loyers 2008. 181, obs. Guégan).

 

 

Ce que l'état descriptif de division présentait comme un lot n'en était en réalité pas un.

 

 

Il est parfois inutile de rajouter à la loi.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5136&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:51

Le bail d'habitation consenti par l'emphytéote est opposable au propriétaire

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Le bail d'habitation régulièrement consenti par l'emphytéote est opposable au propriétaire, qu'aucun texte n'affranchit de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui sont applicables.

 

 

Pour faire droit aux prétentions du propriétaire qui, ayant récupéré son bien une fois les soixante-quatorze ans et six mois d'un bail emphytéotique révolus, demandait l'expulsion du signataire d'un bail d'habitation avec l'emphytéote, la cour d'appel (Paris, 6e ch., sect. C, 4 mars 2008), a retenu que ce dernier ne pouvait transmettre plus de droits qu'il n'en avait lui-même, principe qui ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant la durée du bail d'habitation.

 

La haute cour censure cette position en estimant le bail opposable au propriétaire, aucun texte ne lui permettant de faire fi de la législation d'ordre public de la loi n° 89-462 de du 6 juillet 1989.


Il lui incombera, par conséquent, de mettre fin au bail en délivrant un congé au locataire dans le strict respect de l'article 15 de cette loi (congé ne pouvant intervenir qu'en fin de contrat, avec un préavis de six mois et nécessairement motivé par le souhait de reprendre le local pour l'habiter, pour le vendre ou en raison d'un motif légitime et sérieux).

Fort justement, la cour d'appel a pris soin (moyen, p. 5) de ne pas placer le débat sur le terrain de l'article 8, alinéa 2, de la loi de 1989, qui prévoit qu'en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. En effet, en dépit d'un précédent fâcheux (Paris, 6e ch., sect. C, 5 juin 2007, AJDI 2007. 843), il nous semble que ce texte ne pouvait s'appliquer au cas d'espèce, le bail principal relevant, non de la loi de 1989, mais des articles L. 451-1 à L. 451-14 du code rural.

 

Ainsi, le locataire tenant ses droits d'un emphytéote est-il mieux protégé lorsqu'il est titulaire d'un bail d'habitation que lorsqu'il occupe un local commercial.


De fait, aux termes de l'article L. 145-3, in fine, du code de commerce, si les dispositions statutaires s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, ce n'est que sous la réserve expresse que « la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique ». Par conséquent, le titulaire d'un bail commercial ne peut, à l'expiration du bail emphytéotique, prétendre à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction (Civ. 3e, 9 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 34 ; D. 2005. AJ 713, obs. Rouquet ; AJDI 2005. 655, note Dumont ; JCP E 2005. 826, n° 15, obs. Monéger).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5151&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:46

Copropriété : limite à l'action en annulation de la répartition des charges

Le juge qui déclare non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété doit constater que cette répartition est contraire aux critères prévus par la loi de 1965.

 

 

Une répartition des charges peut être erronée sans pour autant pouvoir être réputée non écrite par application de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

En effet, selon le premier alinéa de ce texte, seule est concernée par cette sanction la répartition des charges contraire aux critères de répartition tels que définis à l'article 10 de la loi.

 

Lorsque le vice est moins profond, c'est-à-dire lorsque seul est en cause le quantum des charges réclamées, les critères légaux de répartition étant, quant à eux, respectés, le demandeur n'est en droit que de demander la révision de la répartition litigieuse (Civ. 3e, 27 nov. 1990, Bull. civ. III, n° 251 ; D. 1992. Somm. 134, obs. Bouyeure ; RDI 1991. 99 ; 19 déc. 2006, Administrer mars 2007. 54, obs. Bouyeure).

 

Les actions en annulation et en révision se distinguent par ailleurs en ce qui concerne leurs régimes respectifs : alors que la première n'est enfermée dans aucun délai (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54 ; D. 1989. Jur. 143, note Atias ; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1989. IR 149 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; D. 1992. Somm. 135, obs. Giverdon) et va pouvoir prospérer quelle que soit la gravité du manquement constaté, l'action en révision doit être intentée dans les cinq ans de publication du règlement ou dans les deux ans à compter de la première mutation onéreuse du lot intervenue depuis cette publication. De plus, la lésion résultant de l'erreur doit être supérieure à plus d'un quart (sur la distinction entre les deux actions, V. Code de la copropriété Dalloz, éd. 2010, commentaire ss. art. 12 L. 1965, p. 97).

 

Dans l'arrêt rapporté, quatre copropriétaires entendaient faire déclarer non écrite la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété actuel, répartition non conforme à la répartition originelle et qui, concernant leurs lots, prend en considération des superficies plus importantes que celles décrites dans le même règlement.

 

Au motif que cette erreur était ni contestable ni même contestée, ils ont été entendus en appel (Grenoble, 25 nov. 2008).

 

Cette sentence est censurée, reproche étant fait aux magistrats du fond de ne pas avoir constaté la contrariété entre la répartition appliquée et les critères légaux.

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:45

Article publié le 24 juin 2010

Sauf mention expresse contraire dans le contrat de travail, le contrat conclu pour la durée d'un chantier est à durée indéterminée.

 

 

La Cour de cassation vient de confirmer sa jurisprudence relative au contrat de chantier : le contrat conclu pour la durée d'un chantier est en principe à durée indéterminée. Il ne peut être à durée déterminée uniquement s'il est conclu dans le cadre des cas de recours autorisés par la loi (cas énumérés à l'article L. 1242-2 du code du travail : remplacement de salariés absents ; accroissement temporaire d'activité ; emplois d'usage dans certains secteurs d'activité) (Cass. soc., 29 oct. 1996, n° 93-44.829 : Bull. civ. V, n° 357 ; Cass. soc., 7.mars 2007, n° 04-47.059 : Bull. civ. V, n° 41). Mais cela ne suffit pas. Encore faut-il que le contrat indique expressément qu'il a été conclu à durée déterminée dans l'un des cas prévus par ce texte, ainsi que vient de le préciser la Cour de cassation dans un arrêt récent.

En l'espèce, un technicien soudeur a été engagé par un contrat conclu pour la réalisation de travaux de soudure sur un chantier à l'étranger avec une entreprise dont l'activité principale est la réalisation de travaux publics pour des chantiers situés à l'étranger. La durée était fixée « à un séjour » (ce qui représente 8 semaines dans la profession selon l'employeur).

Après avoir été informé de la survenance du terme du contrat de chantier, le salarié avait saisi la juridiction prud'homale afin d'obtenir la qualification de son contrat en CDD de chantier et des dommages-intérêts pour rupture anticipée abusive de son CDD.

La cour d'appel a fait droit à sa demande, estimant que son contrat était bien un CDD et ce pour plusieurs raisons :

  • il relevait bien des CDD d'usage. En effet les chantiers du bâtiment et des travaux publics effectués à l'étranger figurent dans la liste des secteurs d'activité de l'article D. 1242-1 permettant la conclusion de tels CDD ;
  • le contrat avait bien été conclu pour l'exécution d'un travail précis. Même s'il ne comportait pas de dénomination particulière, celui-ci précisait en effet que le salarié serait « affecté en célibataire à la filiale du Nigeria pour ses chantiers d'une durée d'un séjour environ ;
  • en outre, il respectait le formalisme requis pour les CDD par l'article L. 1242-12 du code du travail. Il indiquait en effet la définition de la fonction occupée, la qualification, la mention du lieu de travail, la durée du contrat.

La Cour de cassation n'est pas de cet avis. Elle casse l'arrêt reprochant à la cour d'appel de ne pas avoir constaté que le contrat mentionnait avoir été conclu dans l'un des cas énumérés par l'article L. 1242-1 du code du travail.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5192&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_SOCIAL_MORE

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