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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:07

CO010 - Composition de l'assemblée générale

L'assemblée générale comprend tous les copropriétaires, chacun a un droit égal d'y participer.

Elle se réunit au moins une fois l'an pour se prononcer sur toutes les questions relatives à l'organisation, au fonctionnement et à la gestion de la copropriété.

L'assemblée générale est seule à exercer le pouvoir de décision sous réserve du respect des majorités requises, même si certains copropriétaires ne sont ni présents, ni représentés.

En cas de location accession :

l'accédant est en principe assimilé à un copropriétaire. Il participe aux assemblées générales. Le droit de vote lui appartient sauf :
- pour les décisions concernant les travaux de réparation ou d'amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l'ouvrage, des éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité, qui incombent au vendeur .
- pour les actes de disposition visés aux articles 26 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A noter, le vendeur, qui est encore propriétaire, dispose du droit de vote pour les grosses réparations qui restent à sa charge et pour les actes de dispositions. (exemple: vente d'une partie commune...).
Voir article 32 de la
loi du 12 juillet 1984

Changement de propriétaire d'un lot :
Tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat et c'est lui qui doit être convoqué aux assemblées générales.

Lot en indivision ou en usufruit :
Les intéressés sont représentés par un mandataire commun, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

Société copropriétaire de lots :
Chaque associé participe à l'assemblée et dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas de location :
les locataires ne sont pas admis à participer individuellement aux réunions de copropriété.
Toutefois les associations déclarées de locataires peuvent assister et formuler des observations, sans pourtant avoir droit de vote.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1858

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:06

CO009 - Le conseil syndical dans l'organisation de la copropriété

Le conseil syndical a un rôle consultatif.

Il est chargé d'assister le syndic de contrôler sa gestion et sa comptabilité.
Le conseil est composé de membres choisis parmi les copropriétaires pour 3 ans renouvelables et désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix.

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'ils ne sont pas définis par le règlement de copropriété, sont fixés depuis le 1.9.04 par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). La délibération pourra intervenir à tout moment et non plus seulement lors de l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.

L'assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical par un vote à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Sa consultation est désormais obligatoire pour les contrats et marchés dont le montant unitaire dépasse un certain seuil fixé par l'assemblée.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic.

Il peut prendre connaissance et copie, auprès du syndic, de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il est conseillé aux membres du conseil syndical de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile.

Il doit rendre compte de sa mission chaque année devant l'assemblée générale des copropriétaires.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1896
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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:01

CO008 - Rôle du syndic dans l'organisation de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.

Il est nommé par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, 1 an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l'immeuble (article 28 du décret du 17 mars 1967).

Le contrat du syndic doit contenir la durée du contrat, sa date d'effet, ainsi que les éléments de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission du syndic en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat unit le syndic au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires pris individuellement sont des tiers à ce contrat. Dès lors, aucune des clauses du contrat de syndic (ni aucune décision d’assemblée générale) ne peut-être opposée aux copropriétaires pris personnellement (Civ 3e, 11 octobre 2005, n° 04-17178).

L'assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (article 29 du décret du 17 mars 1967). En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent (le renouvellement par tacite reconduction est prohibé).

Il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Le syndicat des copropriétaire choisit de confier la gestion de l’immeuble à un syndic professionnel ou non professionnel. Il convient de bien évaluer la taille de sa copropriété et le montant de budget prévisionnel que le syndic aura à gérer. Le syndic non professionnel, dit « bénévole », est un copropriétaire (il doit être titulaire de droits réels) non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés. Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s'assurer lui-même pour sa propre responsabilité.

Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l'immeuble. Le syndic professionnel est régit par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

.Le syndic professionnel doit posséder:

  une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par le préfet ;

  une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d'un organisme de garantie collective ou d'un établissement bancaire);

  une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité (loi No 70-9 du 2-1-70).Il perçoit des honoraires.

Le rôle du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) :
  Il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification
  il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété;
  il administre la copropriété, c'est lui qui passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d'entretien ;
  il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable;
  il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat , ainsi que la situation de trésorerie du syndicat .
  il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs;
  il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
  il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée,
  lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic est tenu d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne numérique". Cette information est fournie dans le relevé de charges.

Le saviez-vous ?

Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Cependant, lorsque le syndic est un syndic professionnel, l'assemblée peut dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, le syndic utilisera son propre compte et se contentera d’y individualiser un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires.

Le décret précise que la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé doit être accordée pour une durée déterminée. La dispense est renouvelable. Elle cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:53

CO007 - Rôle du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires sans exception.
Le syndicat est chargé de faire respecter le règlement de copropriété.

- Il administre les parties communes , assure la conservation de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs (ex.: diagnostic de l'amiante, risque d'accessibilité au
plomb, déclaration de présence des termites...);
- Il peut acquérir des parties privatives à titre onéreux ou gratuit mais n'en est pas propriétaire ;
- ses décisions sont prises lors des assemblées générales (minimum une fois par an);
- son action s'exerce par l'intermédiaire du syndic.

Le syndicat est responsable vis à vis des copropriétaires et des tiers , notamment des dommages causés par un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, ou encore en cas de troubles de voisinage...

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1862

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:51

CO006 - La cession d'appartement et les charges de copropriété

Lorsque vous vendez votre appartement, vous devez présenter au notaire un certificat émanant du syndic, ayant moins d'un mois et attestant que vous êtes libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires.
En fait, ce certificat est adressé par le syndic au notaire chargé d'établir l'acte de vente qui lui en a fait la demande.

- Soit, il en résulte que vous êtes libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l'acte de vente est passé sans autre formalité.
- Soit vous ne pouvez pas présenter ce certificat et avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété
Dans ce délai de quinze jours, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

Seules les sommes effectivement liquides et exigibles à la date de la vente sont dues. Les effets de l'opposition sont limités au montant des sommes réclamées qui se trouve seul bloqué.

En cas de cession d'un appartement, la dette de charge ne suit pas le lot. Elle est personnelle au propriétaire vendeur qui demeure tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.
Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la notification de la vente au syndic.

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est exigible à la date et selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Pour le financement de travaux non encore exécutés, l'acte de vente peut toutefois aménager la répartition conventionnelle des charges entre le vendeur et l'acquéreur. Veillez à ce que cette clause soit la plus précise possible. Par ailleurs, vous devez savoir que cette clause, valable dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

A compter du 1.9.04 l'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de ce dernier ou du copropriétaire vendeur, devra comporter trois parties distinctes:
les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire:

1) Sommes dues par le vendeur au syndicat :

- les provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration
- les avances exigibles, c'est à dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.

2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur):

- avances non utilisées
- provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes.

3) Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

- reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes ;
- provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
- provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie,le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Répartition des dépenses entre le vendeur et l'acquéreur en cas de vente à compter du 01.09.04 :

- le paiement de la ou des provision(s)exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle la vente se passe, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ;
Un accord conventionnel entre le vendeur et l'acquéreur est possible et peut être prévu dans l'acte de vente mais cet accord n'est pas opposable au sybdicat des propriétaires ;
Pour mémoire, la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Rappel :
Lors de la cession d'un appartement, dans l'avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Il doit également lui être annexé un état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble si le logement est situé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral et, un état des risques d'accessibilité au plomb si le logement est construit avant 1948 dans les zones à risques définies par arrêté, du préfet.

Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat peut dans des cas précis consulter le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans. Ce diagnostic est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Vous pouvez également consulter à votre demande le carnet d'entretien de l'immeuble.
L'obligation de communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique, s'il existe, incombe au vendeur.
Des copies de ces documents sont remis au copropriétaire qui en fait la demande, à ses frais.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1891

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:41

CO005 - Situations d'impayés dans la copropriété

Si vous ne payez pas vos charges:

  le syndic peut agir directement, sans autorisation de la copropriété par:
. injonction de payer devant le tribunal compétent;
. saisie de vos meubles;
. saisie sur les loyers de votre locataire;
. inscription d'hypothèque sur vos locaux;
. opposition au paiement du prix de vente, en cas de vente amiable de votre lot(art.20L 1965 modifié);
. exercice du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires, en cas de vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur du syndicat.

  le syndic peut agir, avec l'autorisation de l'assemblée générale, pour la saisie de votre lot. Ce qui lui permettra d'exercer le privilège du syndicat des copropriétaires.

N'attendez pas d'être en situation d'impayé, si vous rencontrez des difficultés, une négociation avec votre syndic vous permettra à titre exceptionnel d'échelonner vos paiements.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1885

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:39

CO004-1 - Budget prévisionnel

Le budget prévisionnel du syndicat de la copropriété est préparé par le syndic et voté par l'assemblée générale.

Depuis le 1er janvier 2002, le budget prévisionnel doit contenir obligatoirement l'ensemble des frais courants de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipements communs.
Il doit être voté par l'assemblée générale dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent

Sont exclues expressément des dépenses du budget prévisionnel, les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par le décret à savoir les dépenses relatives :

- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration , tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux , l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations ;
- et , d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;

Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs

Le budget prévisionnel doit être voté dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne pour une année comptable et pas forcément pour une année civile. Lorsqu'il ne peut être voté qu'au cours de l'exercice qu'il concerne, le syndic peut au plus ,à condition d'y être autorisé par l'assemblée générale , appeler deux provisions trimestrielles , chacune étant égale au quart du budget précédemment voté. Dans ce cas la procédure accélérée de recouvrement des provisions est alors inapplicable.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4443

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:37

CO004 - Versement d'avances et de provisions sur charges en copropriété

Le syndic peut exiger :

1) le versement d'une réserve (ancienne "avance de trésorerie permanente") fixée au règlement de copropriété ou par l'assemblée générale à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes ; Il s'agit d'une sorte de fonds de prévoyance qui est restitué s'il n'est pas utilisé , en cas de vente, après imputation des sommes dues. Le montant de la réserve ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel.

2) le versement de provisions égales au quart du budget voté destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles à compter du premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale. En effet, l'assemblée peut décider d'un périodicité et/ou d'une quotité différente (exemple: périodicité semestrielle pour les copropriétés avec de faibles charges)

Depuis le 1.9.04, le syndic adressera à chaque copropriétaire ,préalablement à la date d'exigibilité de la provision par lettre simple, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Par ailleurs, à défaut du versement à sa date d'exigibilité de l'une des provisions du budget prévisionnel voté et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de plus de trente jours (ce délai de trente jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire), le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non échues .

3) le versement de provisions pour les dépenses de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (c'est l'assemblée générale qui fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes).

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles relatives :
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations;
- et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Comme pour le paiement des provisions , avant la date d'exigibilité déterminée par l'assemblée, le syndic adressera à chaque copropriétaire par lettre simple un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.

4) le versement d'avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux prévu par l'assemblée générale.

5) le versement de provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d'équipement communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidées. Le syndic doit soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans au vote de l'assemblée générale la décision de constituer ces provisions spéciales.
L'assemblée décide à la majorité absolue.
Depuis le 1.9.04 ces provisions constituent des avances qui peuvent le cas échéant être remboursables. Jusqu'à cette date et en l'état actuel de la jurisprudence, elles sont également remboursables si elles ne sont pas utilisées.

6) le versement d'une provision pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Cette provision ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

L'assemblée générale convient du mode de placement des fonds recueillis et de l'affectation (article 35-1 du décret de 1967).

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1854

 

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:34

CO0031 - Le carnet d'entretien

Afin d'assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion, toutes les copropriétés doivent disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble.

Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret (décret 30.5.01), il est tenu et mis à jour par le syndic. Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment; lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par syndicat. Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien du syndicat principal , un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.

Il mentionne :

- l'adresse de l'immeuble concerné;
- l'identité du syndic en exercice;
- les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leur date d'échéance.

Le carnet d'entretien indique également :

- l'année de réalisation des gros travaux (exemples: ravalement, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé les travaux;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage en cours.

Quand des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d'entretien mentionne leurs références et leurs échéances.

Quand des travaux ainsi que l'échéancier de leur réalisation ont été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, le carnet d'entretien doit le mentionner.

Le carnet d'entretien est détenu par le syndic .Un copropriétaire qui en fait la demande peut obtenir copie du document, à ses frais.

L'assemblée générale peut également décider que le document contiendra des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.

Depuis le 1er juin 2001, il est consultable sur demande par tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété par tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou par tout titulaire d'un contrat relatif à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le décret précise que lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4416

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:31

CO003 - Répartition des charges de copropriété

 

Tout copropriétaire à l’obligation de contribuer au paiement des charges et des dépenses de la copropriété.

La qualité de copropriétaire (cf. Fiche CO002) entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses entraînées par leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration. Ces dépenses incombent définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, en fonction des règles impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les charges de copropriété sont réparties par la loi et son décret d’application (articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1er du décret du 17 mars 1967) en deux catégories distinctes. Cette répartition s’applique aussi bien aux charges du budget prévisionnel (opérations courantes de l’article 14-1 de la loi) qu’aux travaux votés en assemblée générale (dépenses de travaux, autres que de maintenance, et opérations exceptionnelles, de l’article 14-2 de la loi).

Le règlement de copropriété ne peut déroger à cette distinction dans la mesure ou l’article 10 a un caractère impératif. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d’équipement commun (2- « les charges spéciales »)

1- Les charges générales sont relatives à la conservation à l’entretien et l'administration des parties communes: ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... En font également partie: les frais entraînés par la tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic.... Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). L’unité la plus souvent retenue est le millième. Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Exemple : avoir 100/1000ème, équivaut à être redevable de 10% des charges.

2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... Elles sont réparties en fonction du critère de l'utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l'équipement commun. "Utilité n'équivaut pas à usage effectif".

Illustrations :

Charges d'ascenseur : - en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n’utilisent pas l’ascenseur et n’auront donc à participer aux charges que si l'ascenseur dessert des caves et/ou parkings dont ils sont propriétaires ;
  en revanche, la simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave a été jugée suffisante pour le soumettre à une participation, alors même qu'il ne possédait aucun garage;

Charges de chauffage:
  si le lot est raccordé à un chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas.
  ainsi, si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges.

Charges relatives aux vide-ordures :
  les frais de réparation et d'entretien sont des charges générales. En revanche, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures, considérés comme éléments d'équipement commun, doivent être répartis selon le critère d'utilité (frais d'entretien, nettoyage...)

La répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, l’article 11 de la loi prévoit que « lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Enfin, l’article 12 de la loi prévoit que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584

 

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Published by VAUTOUR Christine - dans COPROPRIETE - IMMOBILIER
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