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4 décembre 2010 6 04 /12 /décembre /2010 15:46
  • Page 1 / 11
  • Publié le mercredi 1 décembre 2010

Par choix ou à la suite d’un concours de circonstances, certains propriétaires mettent parfois en location un logement meublé. Le contrat bénéficie d’une souplesse relative, mais le cadre fiscal est plus complexe qu’il n’y paraît.

L’une des questions à se poser quand on décide de mettre en location un logement que l’on possède consiste à déterminer s’il vaut mieux le louer vide ou meublé. La réponse ne tient pas uniquement à des considérations d’ordre financier, même si la rentabilité figure au premier rang des préoccupations de tout futur propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

La location meublée se définit comme la location d’un logement garni de suffisamment de meubles et d’éléments de confort pour permettre au locataire d’entrer dans les lieux et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels (les draps en font partie et doivent être apportés par le locataire, mais pas la vaisselle, mise à disposition par le bailleur).

Ce qui n’empêche pas le locataire de substituer provisoirement ou d’ajouter son propre mobilier à celui qui est fourni par le propriétaire.

En cas de location dédiée aux hommes d’affaires, aux universitaires ou aux touristes étrangers, il est conseillé d’équiper l’appartement avec un standard de confort élevé : sanitaires haut de gamme, excellente literie, machines à laver (linge et vaisselle), sèche-linge si possible, télévision, connexion Internet…

"Il convient également de soigner l’aménagement en s’abstenant de ressortir toutes ses vieilleries !"recommande Jean-Marc Agnès, gérant de My Apartment in Paris.

 

Le régime de la location meublée

Que l’on décide de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire ou de louer une chambre dans sa résidence principale, c’est obligatoirement le régime de la location meublée qui s’applique.

Au moment de faire son choix, il faut conserver à l’esprit que cette option nécessite une mise de départ plus élevée et entraîne souvent davantage de charges. Une table, quatre chaises, un lit et une commode ne suffisent pas !

Le mobilier et les appareils doivent être renouveler par le propriétaire

Le logement doit être équipé de tout le mobilier et des appareils électroménagers nécessaires à la vie courante du locataire. Puis, au fil du temps, il faudra les renouveler. Qu’il pratique la location saisonnière ou permanente, le bailleur a intérêt à établir un budget de fonctionnement.

Les premières dépenses sont dédiées à l’ameublement et se révèlent plus ou moins élevées selon qu’il opte pour un équipement de qualité ou bas de gamme. En contrepartie, un meublé se loue en principe plus cher qu’un logement vide.

 

La location meublée soumise à un cadre juridique plus strict

Pourquoi la location meublée avait-elle si bonne presse auprès des bailleurs ? Parce que, jusqu’à présent, elle était surtout avantageuse d’un point de vue juridique et fiscal.

Or, si elle échappe toujours à la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, elle est soumise depuis 2005 à un cadre juridique plus strict qu’auparavant, destiné à garantir un minimum de protection aux locataires. Jusqu’en 2009, son régime fiscal faisait encore la différence.

Cependant, depuis lors, les conditions d’accès au statut de "loueur en meublé professionnel" - qui permet notamment d’imputer le déficit résultant de cette activité sur son revenu global - ont été nettement durcies. Reste que ce statut ne concernait, selon le gouvernement, que quelques milliers de contribuables.

 

Location saisonnière : aucune loi n'encadre le loyer et la durée de contrat

"Les avantages fiscaux mis à part, les propriétaires se tournent vers la location meublée pour échapper aux contraintes qu’impose la location “nue”, notamment lors de la reprise du bien", constate Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris. Avant de se lancer dans cette activité, tout bailleur doit étudier de près les règles auxquelles il sera soumis.

En effet, mettre en location une villa meublée au bord de la mer pendant la période estivale ou un appartement meublé destiné à devenir résidence principale pour une année au moins n’expose pas aux mêmes obligations.

S’agissant des locations saisonnières, l’apanage des régions touristiques, le propriétaire dispose d’une grande liberté, car il n’est pas soumis aux textes qui régissent les rapports entre locataires et propriétaires. Aucune règle n’encadre le loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Même le bail oral est accepté.

"Cependant, il est préférable de recourir à l’écrit pour éviter d’éventuels conflits avec le locataire", recommande Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé" (Lextenso éditions).

Ensuite, le bailleur détermine ce qu’il souhaite en matière de dépôt de garantie (montant, conditions de paiement et de remboursement). Enfin, la question de la révision du loyer ne se pose pas.

 

Éviter les loyers impayés

Cette souplesse s’applique aussi aux propriétaires d’un pied-à-terre à Paris qui le mettent en location quand ils ne l’occupent pas, ou aux retraités parisiens qui louent leur grand appartement pendant les périodes où ils vivent dans leur résidence secondaire. "La location meublée leur permet de récupérer leur bien facilement, à la date prévue dans le contrat.

Et d’éviter les loyers impayés : comme il s’agit de séjours de courte durée (quatre jours à trois semaines, voire quelques mois), les locataires effectuent leur paiement avant d’entrer dans l’appartement, explique Jean-Marc Agnès, gérant de l’agence immobilière My Apartment in Paris.

Ces propriétaires répondent ainsi aux désirs de touristes, d’hommes d’affaires et d’universitaires étrangers qui préfèrent descendre dans un appartement plutôt qu’à l’hôtel, dans un souci d’économie mais aussi de recherche d’authenticité.

Les Anglo-Saxons apprécient depuis longtemps ce mode d’hébergement qui suscite désormais de plus en plus l’adhésion des Américains du Sud et du Nord et des Australiens."

 

Le bail de la résidence principale du locataire

Cependant, la réglementation se précise dès lors que les bailleurs louent un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, elle se rapproche de celle qui régit la location non meublée, tout en octroyant certaines facilités.

"Le bail écrit s’avère obligatoire et sa durée est d’un an au minimum, au lieu de trois ans dans le nu, détaille Gérard Vinson. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire".

"Quand la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee", complète Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Pour le reste de la relation locative, la liberté demeure : le propriétaire et le locataire déterminent de concert le montant du dépôt de garantie, qui n’est donc pas limité à un mois comme c’est le cas en location non meublée.

La durée du bail

Le propriétaire qui loue un bien immobilier à un étudiant est logé à la même enseigne, car le logement est considéré comme la résidence principale de ce dernier, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. La seule spécificité concerne la durée du bail, qui s’établit à neuf mois au minimum, sa reconduction nécessitant l’accord des deux parties.

Ces conditions valent aussi pour les bailleurs qui louent une ou plusieurs chambres de leur appartement ou de leur maison à un étudiant.

 

Annexer un inventaire du mobilier au contrat de location

Quel que soit le contexte du choix, lorsqu’on décide de proposer une location meublée, il convient de rester rigoureux.

"En effet, indique Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris, pour éviter les litiges avec son locataire et la requalification par les juges de la location meublée en location nue, ce qui impliquerait un redressement fiscal, il est conseillé d’annexer au contrat de location un inventaire du mobilier, indispensable pour caractériser le côté meublé de la location."

En effet, la location d’un logement meublé nécessite d’équiper le logement de façon satisfaisante.

À cet égard, plus indispensable encore qu’en location vide, un état des lieux est fortement recommandé lors de la remise des clés, car, en l’absence de ce document, tout équipement mentionné au bail est réputé en bon état d’usage et de fonctionnement.

"Le bailleur doit par ailleurs joindre au contrat de location le dossier de diagnostic technique, qui comporte le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques", complète-t-il.

 

Les frais liés à la gestion de la location

Le bailleur devra remettre systématiquement le logement en l’état, en sachant que plus la rotation des locataires est forte, plus les dégradations s’accentuent, et plus les coûts d’entretien du bien et de remplacement du mobilier augmentent. Autant d’éléments qui militent en faveur d’un mobilier de bonne qualité.

Il convient de prévoir des frais liés à la gestion de la location. Le recours à une agence immobilière facilite la vie des bailleurs mais coûte, à chaque relocation, entre 5 et 15 % du montant des loyers et des charges selon les agences et la prestation fournie.

La prestation de base comporte la recherche de locataires et la gestion des loyers. Il s’y ajoute éventuellement l’accueil et le suivi des locataires. En raison de la rotation rapide des locataires, le coût du service locatif atteint 25 % pour une location aux sports d’hiver.

La mise en location en direct constitue évidemment la formule la moins onéreuse, sous réserve que le bailleur trouve des locataires, mais elle requiert un investissement en temps et ne s’avère pas toujours possible, pour des raisons géographiques. "La location meublée rapporte 1 % de plus que la location nue", affirme Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

"Elle procure un bon retour sur investissement lorsque la rentabilité dépasse les 7 %", avance Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé"(Lextenso éditions). Son autre attrait réside dans un cadre fiscal avantageux, même si celui-ci a été remanié en 2009.

"Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent désormais par défaut par rapport aux loueurs en meublé professionnels (LMP), explique Me Anne Malfilatre, avocate spécialiste en droit fiscal.

Soit ils réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles, soit les recettes annuelles générées par la location meublée n’excèdent pas la totalité des autres revenus, soit ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.

 

Imposition : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme d’un point de vue fiscal ils exercent une activité commerciale, l’imposition de leurs revenus relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers comme en location vide."

Le bailleur dont les revenus locatifs annuels en 2010 ne dépassent pas 32 100 € a le choix entre deux modes de taxation du revenu qu’il retire de cette activité : le régime simplifié des micro-entreprises (encore appelé "micro-BIC") ou le réel.

Attention ! Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les loueurs en meublé sont soumis aux limites et abattements applicables aux prestations de services. En conséquence, le micro-BIC devient moins favorable qu’auparavant. D’abord parce que l’abattement est passé de 71 à 50 %.

Concrètement, le contribuable déclare ses loyers bruts et l’Administration lui applique un abattement de 50 %, l’autre moitié étant soumise à l’impôt. Ensuite parce que le plafond des recettes est tombé de 76 300 à 32 100 €. Exception : la location meublée saisonnière, classée en "meublé de tourisme", et la location de gîtes ruraux continuent d’être assimilées à l’activité de vente ou fourniture de logement. Le seuil des recettes reste donc fixé à 80 300 € et le taux de l’abattement à 71 %.

Louer une pièce chez soi : échapper à l'impôt sur les loyers perçus

Les propriétaires qui proposent à la location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale échappent à l’impôt sur les loyers perçus si ces derniers restent faibles. La loi fiscale prévoit deux cas de figure.

Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale. L’exonération s’applique à condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour 2010, il ne devait pas excéder 126 € (173 € en Île-de-France).

La location est occasionnelle. Les revenus locatifs ne sont pas imposables, à condition de ne pas excéder 760 € par an.

 

Choisir entre le le régime simplifié des micro-entreprises et le réel

"Le micro-BIC convient aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50 % des recettes", résume Me Malfilatre. En revanche, ce régime n’est pas accessible aux loueurs en situation de déficit.

Pour ces derniers et les autres investisseurs, le "réel" s’avère l’option la plus avantageuse, car il permet d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien et de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt. En effet, toutes ces dépenses engendrent un déficit que le bailleur peut imputer sur les recettes tirées de la location meublée.

Lorsque le déficit dépasse les gains, le contribuable a la possibilité de le reporter sur l’année suivante, et ainsi de suite pendant dix ans au maximum (au lieu de six ans auparavant). "Seul inconvénient du “réel”, avertit Jean-Brieuc Héry, il nécessite de tenir une comptabilité plus lourde, comparable à celle d’une entreprise. S’agissant des loueurs dont les recettes excèdent les 32 100 € annuels, ils n’ont pas le choix : le réel leur est imposé !"

.

Les nouvelles règles fiscales
  LMNP au "réel" LMNP "Micro-BIC"
Revenus tirés
de la location meublée
• inférieurs à 23 000 €
• supérieurs à 23 000 €
et n’excédant pas les autres revenus professionnels du foyer
• inférieurs à 32 100 €
Possibilité de renoncer
à cette option au profit
du LMNP au "réel"
Abattement forfaitaire
sur les loyers perçus
Aucun 50 % sur les loyers perçus
Amortissement du bien
(hors terrain)
Possible Non prévu
Statut du déficit Possible. Déficit imputable
sur les loyers de même nature
et reportable pendant dix ans
Non prévu
Imposition des plus-values
(ce dispositif devrait être modifié
à compter de 2011)
Imposition au régime des plus-values des particuliers au taux de 28,1 % (16 % + 12,1 % de contributions sociales) après, notamment, l’application d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la 5e année, soit une exonération après quinze années de détention

 

Quelle réglementation pour la fin d'un bail ?

Dans le cas où la location meublée est destinée à l’habitation principale du locataire, trois scénarios sont envisageables à la fin du bail. Le contrat est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur propose un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

 
Le propriétaire refuse de reconduire le bail, en invoquant un motif légitime et sérieux (le locataire ne paie pas ses loyers, par exemple), la reprise du logement pour lui-même ou sa famille, ou sa vente. "Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption comme dans la location non meublée", signale Jean-Brieuc Héry.

Dans les deux dernières hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire de sa décision au moins trois mois avant l’expiration du bail. De son côté, le locataire peut, lui, donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Par choix ou à la suite d’un concours de circonstances, certains propriétaires mettent parfois en location un logement meublé. Le contrat bénéficie d’une souplesse relative, mais le cadre fiscal est plus complexe qu’il n’y paraît.

L’une des questions à se poser quand on décide de mettre en location un logement que l’on possède consiste à déterminer s’il vaut mieux le louer vide ou meublé. La réponse ne tient pas uniquement à des considérations d’ordre financier, même si la rentabilité figure au premier rang des préoccupations de tout futur propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

La location meublée se définit comme la location d’un logement garni de suffisamment de meubles et d’éléments de confort pour permettre au locataire d’entrer dans les lieux et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels (les draps en font partie et doivent être apportés par le locataire, mais pas la vaisselle, mise à disposition par le bailleur).

Ce qui n’empêche pas le locataire de substituer provisoirement ou d’ajouter son propre mobilier à celui qui est fourni par le propriétaire.

En cas de location dédiée aux hommes d’affaires, aux universitaires ou aux touristes étrangers, il est conseillé d’équiper l’appartement avec un standard de confort élevé : sanitaires haut de gamme, excellente literie, machines à laver (linge et vaisselle), sèche-linge si possible, télévision, connexion Internet…

"Il convient également de soigner l’aménagement en s’abstenant de ressortir toutes ses vieilleries !"recommande Jean-Marc Agnès, gérant de My Apartment in Paris.

Le régime de la location meublée

Que l’on décide de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire ou de louer une chambre dans sa résidence principale, c’est obligatoirement le régime de la location meublée qui s’applique.

Au moment de faire son choix, il faut conserver à l’esprit que cette option nécessite une mise de départ plus élevée et entraîne souvent davantage de charges. Une table, quatre chaises, un lit et une commode ne suffisent pas !

Le mobilier et les appareils doivent être renouveler par le propriétaire

Le logement doit être équipé de tout le mobilier et des appareils électroménagers nécessaires à la vie courante du locataire. Puis, au fil du temps, il faudra les renouveler. Qu’il pratique la location saisonnière ou permanente, le bailleur a intérêt à établir un budget de fonctionnement.

Les premières dépenses sont dédiées à l’ameublement et se révèlent plus ou moins élevées selon qu’il opte pour un équipement de qualité ou bas de gamme. En contrepartie, un meublé se loue en principe plus cher qu’un logement vide.

La location meublée soumise à un cadre juridique plus strict

Pourquoi la location meublée avait-elle si bonne presse auprès des bailleurs ? Parce que, jusqu’à présent, elle était surtout avantageuse d’un point de vue juridique et fiscal.

Or, si elle échappe toujours à la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, elle est soumise depuis 2005 à un cadre juridique plus strict qu’auparavant, destiné à garantir un minimum de protection aux locataires. Jusqu’en 2009, son régime fiscal faisait encore la différence.

Cependant, depuis lors, les conditions d’accès au statut de "loueur en meublé professionnel" - qui permet notamment d’imputer le déficit résultant de cette activité sur son revenu global - ont été nettement durcies. Reste que ce statut ne concernait, selon le gouvernement, que quelques milliers de contribuables.

Location saisonnière : aucune loi n'encadre le loyer et la durée de contrat

"Les avantages fiscaux mis à part, les propriétaires se tournent vers la location meublée pour échapper aux contraintes qu’impose la location “nue”, notamment lors de la reprise du bien", constate Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris. Avant de se lancer dans cette activité, tout bailleur doit étudier de près les règles auxquelles il sera soumis.

 

En effet, mettre en location une villa meublée au bord de la mer pendant la période estivale ou un appartement meublé destiné à devenir résidence principale pour une année au moins n’expose pas aux mêmes obligations.

 

S’agissant des locations saisonnières, l’apanage des régions touristiques, le propriétaire dispose d’une grande liberté, car il n’est pas soumis aux textes qui régissent les rapports entre locataires et propriétaires. Aucune règle n’encadre le loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Même le bail oral est accepté.

 

"Cependant, il est préférable de recourir à l’écrit pour éviter d’éventuels conflits avec le locataire", recommande Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé" (Lextenso éditions).

 

 

Ensuite, le bailleur détermine ce qu’il souhaite en matière de dépôt de garantie (montant, conditions de paiement et de remboursement). Enfin, la question de la révision du loyer ne se pose pas.

Éviter les loyers impayés

Cette souplesse s’applique aussi aux propriétaires d’un pied-à-terre à Paris qui le mettent en location quand ils ne l’occupent pas, ou aux retraités parisiens qui louent leur grand appartement pendant les périodes où ils vivent dans leur résidence secondaire. "La location meublée leur permet de récupérer leur bien facilement, à la date prévue dans le contrat.

Et d’éviter les loyers impayés : comme il s’agit de séjours de courte durée (quatre jours à trois semaines, voire quelques mois), les locataires effectuent leur paiement avant d’entrer dans l’appartement, explique Jean-Marc Agnès, gérant de l’agence immobilière My Apartment in Paris.

Ces propriétaires répondent ainsi aux désirs de touristes, d’hommes d’affaires et d’universitaires étrangers qui préfèrent descendre dans un appartement plutôt qu’à l’hôtel, dans un souci d’économie mais aussi de recherche d’authenticité.

Les Anglo-Saxons apprécient depuis longtemps ce mode d’hébergement qui suscite désormais de plus en plus l’adhésion des Américains du Sud et du Nord et des Australiens."

Le bail de la résidence principale du locataire

Cependant, la réglementation se précise dès lors que les bailleurs louent un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, elle se rapproche de celle qui régit la location non meublée, tout en octroyant certaines facilités.

"Le bail écrit s’avère obligatoire et sa durée est d’un an au minimum, au lieu de trois ans dans le nu, détaille Gérard Vinson. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire".

"Quand la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee", complète Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Pour le reste de la relation locative, la liberté demeure : le propriétaire et le locataire déterminent de concert le montant du dépôt de garantie, qui n’est donc pas limité à un mois comme c’est le cas en location non meublée.

La durée du bail

Le propriétaire qui loue un bien immobilier à un étudiant est logé à la même enseigne, car le logement est considéré comme la résidence principale de ce dernier, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. La seule spécificité concerne la durée du bail, qui s’établit à neuf mois au minimum, sa reconduction nécessitant l’accord des deux parties.

Ces conditions valent aussi pour les bailleurs qui louent une ou plusieurs chambres de leur appartement ou de leur maison à un étudiant.

Annexer un inventaire du mobilier au contrat de location

Quel que soit le contexte du choix, lorsqu’on décide de proposer une location meublée, il convient de rester rigoureux.

"En effet, indique Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris, pour éviter les litiges avec son locataire et la requalification par les juges de la location meublée en location nue, ce qui impliquerait un redressement fiscal, il est conseillé d’annexer au contrat de location un inventaire du mobilier, indispensable pour caractériser le côté meublé de la location."

En effet, la location d’un logement meublé nécessite d’équiper le logement de façon satisfaisante.

À cet égard, plus indispensable encore qu’en location vide, un état des lieux est fortement recommandé lors de la remise des clés, car, en l’absence de ce document, tout équipement mentionné au bail est réputé en bon état d’usage et de fonctionnement.

"Le bailleur doit par ailleurs joindre au contrat de location le dossier de diagnostic technique, qui comporte le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques", complète-t-il.

Les frais liés à la gestion de la location

Le bailleur devra remettre systématiquement le logement en l’état, en sachant que plus la rotation des locataires est forte, plus les dégradations s’accentuent, et plus les coûts d’entretien du bien et de remplacement du mobilier augmentent. Autant d’éléments qui militent en faveur d’un mobilier de bonne qualité.

Il convient de prévoir des frais liés à la gestion de la location. Le recours à une agence immobilière facilite la vie des bailleurs mais coûte, à chaque relocation, entre 5 et 15 % du montant des loyers et des charges selon les agences et la prestation fournie.

La prestation de base comporte la recherche de locataires et la gestion des loyers. Il s’y ajoute éventuellement l’accueil et le suivi des locataires. En raison de la rotation rapide des locataires, le coût du service locatif atteint 25 % pour une location aux sports d’hiver.

La mise en location en direct constitue évidemment la formule la moins onéreuse, sous réserve que le bailleur trouve des locataires, mais elle requiert un investissement en temps et ne s’avère pas toujours possible, pour des raisons géographiques. "La location meublée rapporte 1 % de plus que la location nue", affirme Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

"Elle procure un bon retour sur investissement lorsque la rentabilité dépasse les 7 %", avance Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé"(Lextenso éditions). Son autre attrait réside dans un cadre fiscal avantageux, même si celui-ci a été remanié en 2009.

"Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent désormais par défaut par rapport aux loueurs en meublé professionnels (LMP), explique Me Anne Malfilatre, avocate spécialiste en droit fiscal.

Soit ils réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles, soit les recettes annuelles générées par la location meublée n’excèdent pas la totalité des autres revenus, soit ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.

Imposition : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme d’un point de vue fiscal ils exercent une activité commerciale, l’imposition de leurs revenus relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers comme en location vide."

Le bailleur dont les revenus locatifs annuels en 2010 ne dépassent pas 32 100 € a le choix entre deux modes de taxation du revenu qu’il retire de cette activité : le régime simplifié des micro-entreprises (encore appelé "micro-BIC") ou le réel.

Attention ! Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les loueurs en meublé sont soumis aux limites et abattements applicables aux prestations de services. En conséquence, le micro-BIC devient moins favorable qu’auparavant. D’abord parce que l’abattement est passé de 71 à 50 %.

Concrètement, le contribuable déclare ses loyers bruts et l’Administration lui applique un abattement de 50 %, l’autre moitié étant soumise à l’impôt. Ensuite parce que le plafond des recettes est tombé de 76 300 à 32 100 €. Exception : la location meublée saisonnière, classée en "meublé de tourisme", et la location de gîtes ruraux continuent d’être assimilées à l’activité de vente ou fourniture de logement. Le seuil des recettes reste donc fixé à 80 300 € et le taux de l’abattement à 71 %.

Louer une pièce chez soi : échapper à l'impôt sur les loyers perçus

Les propriétaires qui proposent à la location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale échappent à l’impôt sur les loyers perçus si ces derniers restent faibles. La loi fiscale prévoit deux cas de figure.

Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale. L’exonération s’applique à condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour 2010, il ne devait pas excéder 126 € (173 € en Île-de-France).

La location est occasionnelle. Les revenus locatifs ne sont pas imposables, à condition de ne pas excéder 760 € par an.

Choisir entre le le régime simplifié des micro-entreprises et le réel

"Le micro-BIC convient aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50 % des recettes", résume Me Malfilatre. En revanche, ce régime n’est pas accessible aux loueurs en situation de déficit.

Pour ces derniers et les autres investisseurs, le "réel" s’avère l’option la plus avantageuse, car il permet d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien et de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt. En effet, toutes ces dépenses engendrent un déficit que le bailleur peut imputer sur les recettes tirées de la location meublée.

Lorsque le déficit dépasse les gains, le contribuable a la possibilité de le reporter sur l’année suivante, et ainsi de suite pendant dix ans au maximum (au lieu de six ans auparavant). "Seul inconvénient du “réel”, avertit Jean-Brieuc Héry, il nécessite de tenir une comptabilité plus lourde, comparable à celle d’une entreprise. S’agissant des loueurs dont les recettes excèdent les 32 100 € annuels, ils n’ont pas le choix : le réel leur est imposé !"

.
Les nouvelles règles fiscales
  LMNP au "réel" LMNP "Micro-BIC"
Revenus tirés
de la location meublée
• inférieurs à 23 000 €
• supérieurs à 23 000 €
et n’excédant pas les autres revenus professionnels du foyer
• inférieurs à 32 100 €
Possibilité de renoncer
à cette option au profit
du LMNP au "réel"
Abattement forfaitaire
sur les loyers perçus
Aucun 50 % sur les loyers perçus
Amortissement du bien
(hors terrain)
Possible Non prévu
Statut du déficit Possible. Déficit imputable
sur les loyers de même nature
et reportable pendant dix ans
Non prévu
Imposition des plus-values
(ce dispositif devrait être modifié
à compter de 2011)
Imposition au régime des plus-values des particuliers au taux de 28,1 % (16 % + 12,1 % de contributions sociales) après, notamment, l’application d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la 5e année, soit une exonération après quinze années de détention

Quelle réglementation pour la fin d'un bail ?

Dans le cas où la location meublée est destinée à l’habitation principale du locataire, trois scénarios sont envisageables à la fin du bail. Le contrat est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur propose un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

 
Le propriétaire refuse de reconduire le bail, en invoquant un motif légitime et sérieux (le locataire ne paie pas ses loyers, par exemple), la reprise du logement pour lui-même ou sa famille, ou sa vente. "Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption comme dans la location non meublée", signale Jean-Brieuc Héry.

Dans les deux dernières hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire de sa décision au moins trois mois avant l’expiration du bail. De son côté, le locataire peut, lui, donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

 

http://www.dossierfamilial.com/logement/location/louer-un-logement-meuble,5940,11

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Published by VAUTOUR Christine - dans LOGEMENT - IMMO - COPRO
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4 décembre 2010 6 04 /12 /décembre /2010 15:43

lundi 29 novembre 2010

 L’arsenal de sanctions a été renforcé à l’encontre des personnes qui bénéficient de prestations famille et vieillesse indues.

Première nouveauté, le texte s’applique à toutes les déclarations erronées, frauduleuses ou non.

 

Attention donc aux négligences et aux omissions !

 

Le dispositif élargit le champ des actes susceptibles d’être pénalisés. Il s’étend aux personnes qui ont cherché à obtenir le versement de prestations pour des tiers. Également visés, ceux qui omettent de déclarer le décès d’un bénéficiaire dans un délai de six mois pour obtenir le versement de prestations vieillesse, ou qui exercent un travail dissimulé et perçoivent parallèlement des prestations sous conditions de ressources.

 

Par ailleurs, la marge de manœuvre des directeurs des organismes gestionnaires est élargie. Ils peuvent désormais déterminer librement les sanctions en fonction de la gravité des faits, et non plus mécaniquement suivant un barème lié au montant de l’indu.

 

Le plafond de pénalité demeure fixé à deux fois le plafond mensuel de la Sécurité sociale, soit 5 770 € en 2010, mais il pourra être dépassé en cas de récidive ou de fraude organisée. Ces mesures s’appliquent aux faits commis à partir du 22 octobre 2010.

 

Décret n° 2010-1227 du 19 octobre 2010 (J.O. du 21)

 

http://www.dossierfamilial.com/breves/prestations-familiales-dispositif-renforce-contre-la-fraude,5944

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18 novembre 2010 4 18 /11 /novembre /2010 12:26

Quand un jour RTT coïncide avec un jour férié

 

Les jours RTT ne peuvent être positionnés sur un jour férié. Dès lors, si ceux-ci coïncident, le salarié doit percevoir une indemnité compensatrice.
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18 novembre 2010 4 18 /11 /novembre /2010 12:24

Critiquer sa hiérarchie sur Facebook n'est pas toujours une faute

Les salariés peuvent-ils critiquer, voire diffamer, leur hiérarchie sur Facebook ? Tout dépend de la teneur des propos tenus sur le réseau social. Dans un cas où la personne visée ne pouvait être clairement identifiée, les juges ont annulé l'avertissement adressé au salarié par son employeur.

C'est inévitable. Les contentieux relatifs à Facebook vont s'accumuler devant les juridictions sociales. Plusieurs affaires sont d'ailleurs pendantes devant les tribunaux (lire notre article). En juin dernier, la cour d'appel de Poitiers s'est prononcée sur le cas d'un salarié qui avait déposé sur son "mur" Facebook des commentaires peu amènes sur sa hiérarchie.

Critiques de la hiérarchie sur son "mur" Facebook

Le journaliste d'un quotidien régional se voit infliger un avertissement par son employeur pour avoir tenu des propos injurieux et diffamatoires à l'encontre de sa hiérarchie sur le réseau social Facebook. Le salarié conteste la sanction et en demande l'annulation devant le conseil de Prud'hommes. Il obtient gain de cause : l'avertissement est bien annulé et l'employeur est condamné à lui verser 1 € symbolique à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. L'entreprise fait appel.

L'employeur n'a pas porté atteinte à la vie privée du salarié

La cour d'appel doit dans cette affaire trancher deux questions bien distinctes.
La première concerne l'employeur. Peut-il se procurer de telles informations sans porter atteinte à la vie privée du salarié ?
En l'espèce oui. En effet, selon les juges d'appel, le salarié n'a pas voulu donner à ses propos un caractère privé.
"En mettant un message sur le mur d'une autre personne dénommée "ami", il s'expose à ce que cette personne ait des centaines "d'amis" ou n'ait pas bloqué les accès à son profil et que tout individu inscrit sur Facebook puisse accéder librement à ces informations", argumente la cour d'appel.  Dans ces conditions, "il ne s'agit pas d'une atteinte à la sphère privée au regard de tous les individus, amis ou non, qui peuvent voir le profil d'une personne et accéder à son mur et aux messages qu'elle écrit ou qui lui sont adressés. C'était bien le cas, l'amie en question, également salariée de l'entreprise, n'avait pas bloqué l'accès à son profil et donc à son "mur" au moment des faits litigieux". 
Le salarié ne pouvait dès lors pas reprocher à son employeur une violation de sa correspondance privée, ni lui imputer des procédés déloyaux pour se procurer les messages litigieux. 

Difficulté à identifier la personne visée

La seconde question concerne le comportement même du salarié et les propos tenus sur Facebook. Diffamatoires ou non ?
Non, répondent les juges. Pourquoi ? Parce qu'il n'est pas possible d'identifier la personne visée. En effet, le salarié évoquait "le chef" sans plus de précisions. Les juges estiment que "le terme "chef" ne s'apparente pas systématiquement à la relation professionnelle. Ils constatent par ailleurs que "l'employeur lui-même hésite entre un collègue ou un membre de la direction". En effet dans le courrier d'avertissement, il reprochait les violents propos tenus à l'égard de l'un de ses collègues, "à moins que ce ne soit à l'adresse de la direction...", s'interrogeait-il.
Cette "ambiguïté sur la personne visée" amène les juges à confirmer l'annulation de l'avertissement.

Documents joints :
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18 novembre 2010 4 18 /11 /novembre /2010 12:22

18/11/2010

- Charges sociales

Les indemnités de licenciement assujetties à partir de 3 plafonds

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2011, tel qu'il a été adopté par les sénateurs, prévoit d'assujettir à cotisations les indemnités de rupture du contrat de travail supérieures à 3 plafonds annuels de la sécurité sociale, soit 103 860 € en 2010. Une période transitoire serait instaurée pour l'année 2011.

 

Charges sociales

 

 Les indemnités de licenciement assujetties à partir de 3 plafonds  

L'Assemblée Nationale avait adopté un amendement gouvernemental prévoyant d'assujettir les indemnités de licenciement à partir de 4 plafonds annuels de la sécurité sociale (voir notre article du 4 novembre). Le Sénat va plus loin.

Indemnités supérieures à 3 plafonds

Les sénateurs ont adopté, contre l'avis du gouvernement, un amendement qui propose de soumettre à cotisations, à contributions et à la CSG les indemnités de licenciement ou de rupture conventionnelle d'un montant supérieur à 3 plafonds annuels de la sécurité sociale, soit 103 860 € en 2010.
Seraient concernées l'ensemble des indemnités versées à l'occasion de la rupture du contrat de travail qui ne sont pas imposables en application de l'article 80 duodecies du code général des impôts, mais aussi les indemnités versées à l'occasion de la cessation forcée des fonctions des mandataires sociaux.

Instauration d'une période transitoire

A titre transitoire pour l'année 2011, certaines indemnités de licenciement dont le montant n'excède pas 6 plafonds annuels de la sécurité sociale (207 720 € en 2010) seraient exonérées de cotisations.

Seraient concernées :

·         les indemnités versées en 2011 au titre d'une rupture ayant pris effet le 31 décembre 2010, ou intervenant dans le cadre d'un plan de sauvegarde pour l'emploi (PSE) notifié à l'administration le 31 décembre 2010 au plus tard ;

·         les indemnités versées en 2011 au titre d'une rupture prenant effet en 2011 dans la limite du montant prévu par la convention ou l'accord collectif en vigueur au 31 décembre 2010.

Retraites chapeaux

Le régime social des retraites chapeaux est modifié par le projet de loi. L'abattement de la contribution sur les rentes serait supprimé. La contribution de 16 % sur le montant des rentes serait donc due dès le premier euro.
Parallèlement, le projet de loi prévoit de créer une contribution salariale versée par le bénéficiaire. Les sénateurs ont précisé que seules les rentes d'une valeur supérieure à 500 € par mois seraient soumises à cotisations.
Le montant des cotisations serait modulé en fonction de leur montant : pour les rentes comprises entre 500 et 700 € par mois, le taux serait fixé à 7 % ; le taux serait de 14 % pour les rentes d'un montant supérieur à 700 €.

Taxation des stocks-options

La taxation des stocks-options est également étendue. Les contributions salariales (8 %) et patronales (14 %) seraient dues pour les attributions d'options de souscription ou d'achat d'action. En revanche, les sénateurs ont précisé que le régime social des attributions gratuites d'actions serait inchangé (contributions salariales : 2,5 % et contributions patronales : 10 %).

Mesures inchangées du projet de loi

D'autres mesures du projet de loi n'ont pas été modifiées par les sénateurs :
- l'annualisation de la réduction Fillon ;
- le forfait social passerait de 4 à 6 % ;
- le taux de la cotisation AT/MP augmenterait de 0,1 point.

Où en est le projet de loi ?

Situation actuelle

Adoption par le Sénat
 

Prochaine étape

Examen du texte par la commission mixte paritaire aujourd'hui

Documents joints :

Projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2011

Par Eléonore Barriot

 

http://www.actuel-rh.fr/ressources-humaines/charges-sociales/a-97940/les-indemnites-de-licenciement-assujetties-a-partir-de-3-plafonds.html?lo=f9738466-163e-48ee-ad9d-c8efab030cef&co=I39AP0519

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7 novembre 2010 7 07 /11 /novembre /2010 10:47

Consommation

1er novembre 2010 : des mesures pour mieux traiter le surendettement

Publié le 3.11.2010

Dans le cadre de la réforme du crédit à la consommation, de nouvelles mesures concernant le surendettement entrent en vigueur à compter du 1er novembre 2010. Elles portent notamment sur :

  • les procédures de surendettement (accompagnement des personnes surendettées),
  • le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (droits des personnes inscrites au FICP).

Les procédures de surendettement

 

La commission de surendettement dispose désormais d’un délai de 3 mois pour décider de la recevabilité d’un dossier de surendettement, les personnes propriétaires de leur logement ne pouvant plus être, en tant que propriétaires, exclues de la procédure de surendettement. Par ailleurs, le débiteur a maintenant la possibilité de saisir lui-même le juge afin de prononcer la suspension des procédures d’expulsion du logement. A noter également que les commissions de surendettement peuvent décider seules des mesures de rééchelonnement de dette et d’effacement d’intérêts afin d’accélérer les procédures de surendettement. Enfin, la durée maximale du plan de surendettement ne peut être supérieure à 8 ans (contre 10 ans auparavant).

 

Le Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)

 

La durée d’inscription au FICP qui bloque la souscription de nouveaux crédits passe de 8 à 5 ans suite à une Procédure de rétablissement personnel (PRP) et de 10 à 5 ans pour les personnes engagées dans un plan de remboursement suite à une procédure de surendettement. Un nouveau droit d’accès à distance aux informations FICP doit être aussi créé pour les emprunteurs, chacun pouvant interroger à distance la Banque de France pour connaître sa position par rapport au FICP (inscription éventuelle et durée de l’inscription).

 

Un décret relatif aux procédures de traitement des situations de surendettement des particuliers a été publié au Journal officiel du dimanche 31 octobre 2010. Il fait suite à la loi du 1er juillet 2010 réformant le crédit à la consommation.

http://www.service-public.fr/actualites/001830.html?xtor=EPR-140

 

 

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7 novembre 2010 7 07 /11 /novembre /2010 10:45

28/10/2010

Vie des affaires

Auto-entrepreneur

 

Les auto-entrepreneurs doivent rester des travailleurs indépendants et non devenir des salariés

Il existe un véritable risque à confier un contrat de prestations ou de mission à un auto-entrepreneur alors que celui-ci se trouve, dans les faits, lié par une relation salariée. Le secrétaire d'État chargé du Commerce, de l'Artisanat et des PME apporte des précisions essentielles sur le statut de l'auto-entrepreneur et sur les risques de requalification d'un contrat de prestations en contrat de travail.


Il rappelle que le régime de l'auto-entrepreneur a été créé pour simplifier la création et les déclarations sociales d'entreprises individuelles relevant du régime fiscal de la micro-entreprise. Et il affirme que ce statut n'a nullement été conçu pour couvrir l'externalisation abusive de salariés ou le recrutement de faux indépendants.


L'auto-entrepreneur est un travailleur indépendant qui doit impérativement conserver pour l'exercice de son activité la maîtrise de l'organisation des tâches à effectuer et la recherche de sa clientèle et de ses fournisseurs.


Si un auto-entrepreneur exécute une mission en permanence sous l'autorité d'un donneur d'ordres qui contrôle l'exécution de la mission et en sanctionne les manquements, alors celui-ci peut contester son statut de travailleur indépendant et demander devant le conseil des prud'hommes la requalification de son contrat de prestation en contrat de travail. Et si la requalification est prononcée, elle se traduira par le paiement des salaires et, éventuellement, les accessoires au salaire qui sont dus à un salarié sur un poste équivalent, le versement d'une indemnité pour préjudice matériel ou moral ainsi que le règlement à l'Urssaf des cotisations sociales du régime général pour toute la durée de la relation contractuelle.


Par ailleurs, le fait pour une entreprise de dissimuler une relation salariale sous une relation commerciale ou de sous-traitance revient à faire travailler un salarié de façon non déclarée, ce qui constitue un délit de travail dissimulé lourdement sanctionné au niveau pénal (3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende).

Par ailleurs, il précise que le gouvernement entend renforcer l'information sur le caractère illégal et les risques de toute pratique visant à dissimuler une relation salariale de subordination sous la forme d'une relation commerciale de sous-traitance et que des contrôles seront effectués par les différents services concernés (inspection du travail, URSSAF, services fiscaux).

 

Réponse ministérielle, Liebgott, n° 76823, JOAN du 12 octobre 2010

 

http://rfconseil.grouperf.com/depeches/21097.html

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7 novembre 2010 7 07 /11 /novembre /2010 10:42

02/11/2010

Paye

Indemnisation des arrêts de travail

 

Le mode de calcul des indemnités journalières de sécurité sociale est modifié à partir du 1er décembre 2010

Les règles de calcul des indemnités journalières de sécurité sociale (IJSS) sont modifiées sur deux points (gain journalier de base, montant maximum des IJSS maladie). En pratique, cette réforme conduit à diminuer légèrement le montant des IJSS et, pour les employeurs tenus à une obligation d'indemnisation complémentaire, à augmenter le complément employeur du différentiel.

De nouvelles règles de calcul du gain journalier de base et de détermination du montant maximum des IJSS de maladie s'appliquent pour les périodes d'indemnisation débutant à partir du 1er décembre 2010.

Le gain journalier de base utilisé pour calculer les IJSS de maladie, de maternité, de paternité, d'adoption et d'accident du travail ou de maladie professionnelle sera à l'avenir calculé par référence à 365 jours par an (au lieu de 360). À titre d'illustration, pour les salariés payés mensuellement, le gain journalier de base est égal à :


- 1/91,25 des trois dernières payes (au lieu de 1/90) en ce qui concerne les IJSS de maladie, maternité, paternité et adoption,


- 1/30,42 de la dernière paye (contre 1/30) s'agissant des IJSS d'accident du travail ou de maladie professionnelle.

Par ailleurs, le montant maximal des IJSS de maladie non-professionnelle est légèrement revu à la baisse :


- règle générale : 1/730 du plafond annuel de la sécurité sociale (au lieu de 1/720) ;


- IJSS versées à partir du 31e jour d'arrêt de travail aux assurés sociaux ayant au moins trois enfants à charge : 1/547,5 du plafond annuel de la sécurité sociale (au lieu de 1/540).

Aucune modification n'est en revanche apportée au montant maximal des IJSS de maternité, de paternité, d'adoption, d'accident du travail ou de maladie professionnelle.

 

Décret 2010-1305 du 29 octobre 2010, JO du 31

 

http://rfpaye.grouperf.com/depeches/21150.html

 

 

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2 novembre 2010 2 02 /11 /novembre /2010 09:35

29/10/2010

Droits des particuliers

Social

 

Le Parlement européen est favorable à un allongement du congé maternité

Les euro-députés se sont prononcés en faveur d'un allongement de la durée minimale du congé maternité de 14 à 20 semaines, et d'un versement de l'intégralité du salaire pendant tout ce congé. En France, la durée du congé maternité rémunéré est de 16 à 24 semaines, mais un congé pathologique de 2 semaines est souvent accordé, portant ainsi dans la grande majorité des cas le premier congé maternité à 18 semaines. Par ailleurs, lorsqu'un congé pour évènements familiaux existe au niveau national, les 4 dernières semaines pourraient être considérées comme un congé de maternité payé au minimum à 75%.

 

Communiqué du Parlement européen

 

http://interetsprives.grouperf.com/depeches/21041.html

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2 novembre 2010 2 02 /11 /novembre /2010 09:31

18/10/2010

Vie des affaires

Internet et noms de domaine

 

Abrogation des règles d'attribution des noms de domaine en « .fr » au 1er juillet 2011

Le Conseil constitutionnel, saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité par le Conseil d'Etat, a dans sa décision du 6 octobre 2010, déclaré contraire à la Constitution l'article L. 45 du code des postes et des télécommunications électroniques fixant les règles d'attribution des noms de domaine en France.

Sur le plan juridique
L'article L. 45 du code des postes et des télécommunications électroniques est relatif à l'attribution des noms de domaine sur Internet et confie à des organismes désignés par le ministre l'attribution et la gestion de ces noms de domaine. Le Conseil constitutionnel reproche au législateur d'avoir entièrement délégué le pouvoir d'encadrer les conditions dans lesquelles les noms de domaine sont attribués ou peuvent être renouvelés, refusés ou retirés. Aucune autre disposition législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte aux droits de la propriété intellectuelle, à la liberté de communication et à la liberté d'entreprendre.

Sur le plan pratique
Le législateur a jusqu'au 1er juillet 2011 pour remédier à l'incompétence négative constatée. Tous les actes d'attribution et de gestion des noms de domaine passés avant cette date par l'Association française pour le nommage internet en coopération (AFNIC) en application du texte litigieux ne peuvent être contestés sur le fondement de cette inconstitutionnalité.


L'AFNIC fait remarquer que la censure porte sur la manière dont le législateur a encadré le droit des noms de domaine. Les motifs de cette décision ne remettent pas en cause la désignation de l'AFNIC en tant qu'Office d'enregistrement. En conséquence, les règles actuelles d'attribution et de gestion du « .fr » demeurent inchangées dans l'attente du nouveau cadre législatif (voir www.afnic.fr/actu/nouvelles).

Nota : L'AFNIC a été désignée pour exercer la fonction d'office d'enregistrement du domaine de premier niveau du système d'adressage par domaines de l'internet correspondant au « .fr » pour une durée de sept ans par un arrêté du 19 février 2010 (JO 2 mars 2010).

 

Décision n° 2010-45 QPC du 6 octobre 2010, http://www.conseil-constitutionnel.fr

 

http://rfconseil.grouperf.com/depeches/20970.html

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