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21 janvier 2017 6 21 /01 /janvier /2017 13:27
27 Décembre 2016

 

Locataire et colocation
Un litige qui s'éternise avec un fournisseur d'énergie ? Vous pouvez, sous certaines conditions, saisir le médiateur national de l'énergie, Jean Gaubert. Interview.
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VVies de famille : Quelles sont les missions du médiateur ?
Jean Gaubert : 
Le médiateur national de l’énergie est une autorité publique indépendante chargée d’informer les consommateurs sur leurs droits et de proposer des solutions amiables aux litiges avec les entreprises du secteur de l’énergie. Il informe et conseille via le service d’information Energie-Info.

Qui peut faire appel au médiateur ?
Tous les consommateurs : particuliers, artisans, commerçants, professions libérales, micro-entreprises, associations à but non lucratif, syndicats de copropriétaires et collectivités locales.

Quels sont les litiges traités ?
Le médiateur traite tous les litiges nés de contrats conclus avec un fournisseur ou un distributeur d’énergie : gaz naturel, électricité, fioul, gaz de pétrole liquéfié (Gpl) en réseaux, en citernes ou en bouteilles (butane ou propane), chaleur en réseaux, bois et ses dérivés à usage calorifique. 
Quelques exemples de litiges : vous recevez une facture anormalement élevée à la suite du relevé de votre compteur – ou vous ne parvenez pas à régler un litige avec votre fournisseur –, et ce dernier vous a envoyé un avis de coupure pour impayé ; ou encore vous continuez à être prélevé alors que vous avez résilié votre contrat auprès de votre fournisseur.

Comment saisir le médiateur ?
Avant de solliciter le médiateur national de l’énergie, vous devez, au préalable, avoir adressé à votre opérateur une réclamation écrite. Si deux mois après votre envoi – et au plus tard dans le délai d’un an –, vous n’avez pas obtenu de réponse satisfaisante, ou en cas d’absence de réponse, vous pouvez saisir le médiateur via la 
plateforme de résolution des litiges Sollen*
Le dossier doit comprendre tous les éléments utiles à son examen : copie de courriers échangés, factures, contrat, justificatifs des frais engagés… Le médiateur proposera une solution dans les trois mois à compter de la réception du dossier.

*Vous pouvez également faire appel au médiateur par courrier à l’adresse (libre d’affranchissement) : Médiateur national de l’énergie, Libre réponse n°59252, 75 443 Paris cedex 09

 

Mots clés : consommation énergétique , logement , médiation
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9 juillet 2014 3 09 /07 /juillet /2014 21:45

Par Diane de Tugny le 19 mai 2014
Mon frère peut-il donner un mandat de vente sans ma signature?
Mon frère et moi sommes en indivision sur un bien immobilier. Il a signé un mandat de vente auprès de deux agences sans m’en parler. Ces mandats sont-ils valables? 
Joseph L., Lorient (56)

La réponse de la rédaction

Non. Votre frère ne peut pas mettre ce bien en vente sans votre accord, et l’agence commet une faute en ne vérifiant pas le titre de propriété qui fait apparaître l’indivision entre vous. De fait, pour proposer un bien à la vente, une agence immobilière doit avoir un mandat écrit du propriétaire (article 6 de la loi du 2 janvier 1970). Selon l’article 815-3 du Code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour la vente d’un bien immobilier indivis. 
Il vous suffit d’écrire à ces deux agences en recommandé pour les informer de votre désaccord. Si vous refusez la vente mais que votre frère veut sortir de l’indivision, il doit saisir la justice. 

http://www.notretemps.com/droit/logement/frere-mandat-vente-sans-signature,i59897?xtor=EPR-133-%5Bnews+edito+du+22%2F06%2F14%5D

 

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10 octobre 2012 3 10 /10 /octobre /2012 20:00

Par Séverin Husson (La Croix) le 25/09/12

 

La ministre du logement, Cécile Duflot, a annoncé la mise en place, à partir de janvier 2013, d'un nouveau dispositif fiscal, le "Duflot". Plus intéressant que le "Scellier", il prévoit la construction de 40 000 logements neufs. 

 

La ministre du logement a annoncé le 19 septembre 2012, dans les colonnes du Figaro, le rétablissement d'un dispositif fiscal incitant les particuliers à investir dans la construction des logements neufs dans le but de les louer.Ce mécanisme remplace l'actuel "Scellier" et devrait s'appeler le "Duflot". 

 

Le nouveau dispositif ne devrait pas dépasser 300000€

Mis en place à partir de janvier 2013, le nouveau dispositif offrira une réduction d'impôt "comprise entre 17 et 20% de l'investissement" sur neuf à douze ans. Il sera donc plus intéressant que le dispositif actuel (13% sur neuf ans). Un bonus pour les bâtiments à très haute performance énergétique est étudié. L'investissement "ne devra pas dépasser 300 000€", a précisé la ministre.

Ces avantages seront conditionnés à d'importantes contreparties sociales: 
- les loyers de ces nouveaux logements seront limités et inférieurs de 20 % aux loyers du marché,
- les plafonds de ressources des locataires seront abaissés par rapport à ceux du dispositif "Scellier ", 
- afin d'éviter les erreurs du passé, seuls les territoires où les besoins en logements sont avérés seront éligibles.

 

utres pistes de réflexion et objectifs à atteindre

La ministre Cécile Duflot a également annoncé qu'elle travaillait sur deux autres pistes: 
- le renforcement de la taxe sur les logements vacants,
- le rétablissement du prêt à taux zéro pour l'habitat ancien. Elle précise que son obtention pourrait être conditionnée à la mise en œuvre de "travaux d'isolation".

L'objectif visé par le nouveau dispositif: 40 000 logements, soit à peine 10 000 de plus que le dispositif "Scellier" pour cette année. Alors que la construction devrait plafonner en 2012 à 350 000 nouvelles unités, cette seule mesure ne permettra donc pas d'atteindre l'objectif de 500 000 logements nouveaux par an fixé par François Hollande.

D'autant que le succès du futur "Duflot" n'est pas garanti, même si le taux de réduction d'impôts a été réévalué. Les contreparties sociales –en particulier le plafonnement des loyers en dessous du marché– risquent en effet de freiner l'appétit des investisseurs. "Il y a un précédent: le remplacement du “Périssol” par le “Besson”, qui présentait à peu près les mêmes caractéristiques, s'était traduit par une diminution de moitié des flux d'investissement", rappelle l'économiste Michel Mouillart.

La fixation des "loyers de référence" ainsi que celle des zones concernées reste aussi à éclaircir. "Il n'existe pas d'observatoire fiable pour effectuer ce travail, observe Pierre Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier. C'est une question difficile à traiter: en région parisienne par exemple, les prix varient énormément en quelques kilomètres."

Enfin, le fait que ces réductions d'impôts soient intégrées dans le plafonnement de 10 000€ de niche fiscale
 pourrait rebuter une partie des candidats. "Avec un investissement de 300 000€, réduit à 20% sur dix ans, on aura déjà épuisé plus de la moitié de la niche annuelle", s'inquiète Denis Burckel, rapporteur du groupe logement pour Terra Nova, un cercle de réflexion proche du PS.

Article paru dans La Croix le jeudi 20 septembre 2012

 

http://www.notretemps.com/votre-argent/10017419-dispositif-fiscal-scellier-bientot-remplace-par-une-nouvelle-loi-duflot/2-autres-pistes-de-reflexion-et-objectifs-a-atteindre.html?xtor=EPR-133-%5BNews+

 

CHERS LECTEURS : voici une remarque d'une fidèle lectrice de notre blog "Sophie"

Je lis régulièrement votre blog.
Je voulais vous apporter une suggestion sur votre article sur la loi Duflot qui n'est pas connu de tout le monde.
Il serait intéressant de faire un lien vers le site général de la loi "www.duflot.org" pour avoir l'explication de cette loi.
Ca peut certainement servir à nous lecteurs.

Cordialement.

 

Merci à Sophie et à tous les internautes qui nous restent fidèles.

 


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10 octobre 2012 3 10 /10 /octobre /2012 19:23

Un décret publié au Journal officiel du samedi 29 septembre 2012 fixe les nouveaux prix au mètre carré des loyers soumis à la loi du 1er septembre 1948. Cette augmentation, comprise entre 0 % et 2,24 %, prend effet à compter du 1er juillet 2012.

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés dans certaines communes, en général de plus de 10 000 habitants. La valeur locative mensuelle de ces locaux d’habitation dépend de la catégorie des logements (déterminée en fonction des équipements et du confort) et de leur localisation (agglomération parisienne ou hors agglomération parisienne).

La liste des communes appartenant à l’aire de l’agglomération parisienne est précisée en annexe du décret (ville de Paris, ensemble des communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, certaines communes de la Seine-et-Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise).

Pour en savoir plus

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10 octobre 2012 3 10 /10 /octobre /2012 19:21

Publié le 04.10.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

 

La maison construite pendant le mariage sur le terrain appartenant en propre à l’un des époux, appartient à celui-ci et constitue non pas un bien commun mais un bien propre de l’époux propriétaire du terrain.

C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où un couple marié avait construit une maison à l’aide de fonds provenant de la communauté, sur un terrain appartenant à l’épouse. Il est en effet de jurisprudence ancienne et constante que l’immeuble bâti pendant le mariage sur le terrain appartenant en propre à l’un des époux, à l’aide de fonds provenant de la communauté, constitue lui-même un bien propre. Une récompense c’est-à-dire une indemnité est alors due par cet époux à la communauté, à la dissolution du mariage. Dans ce cas, l’indemnité est fixée non pas sur la valeur du bien mais sur la plus-value procurée par la construction. Elle est déterminée d’après la proportion dans laquelle les fonds communs ont contribué au financement de la construction.

Rappelons que les biens propres sont ceux qui appartiennent exclusivement à un époux, par exemple parce qu’il les possédait avant le mariage ou encore parce qu’il les a reçus par succession ou donation durant le mariage. Ils se distinguent des biens communs, appelés « acquêts » de communauté, qui sont les biens acquis pendant le mariage par les époux.

Pour en savoir plus

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14 juillet 2012 6 14 /07 /juillet /2012 19:22
Obtenir un devis en toute sécurité n'est pas chose facile. Coûts supplémentaires, artisans malhonnêtes, travaux non conformes... un devis bien établi permet de se prémunir contre la plupart des arnaques.



1. Vérifiez qu’il est gratuit

C’est toujours le cas quand le devis est obligatoire, par exemple pour un déménagement, un enterrement, des lunettes, des travaux de plus de 150 €. Mais s’il est facultatif, il peut être facturé. En principe, le professionnel doit alors vous prévenir. Poser la question évite les litiges.

2. Précisez et détaillez votre demande

Vous pourrez comparer plus facilement les prix et les prestations. Par exemple, pour une fenêtre, déterminez au préalable le matériau (bois, PVC…), le coefficient d’isolation… Les devis établis avec le même cahier des charges seront plus facilement comparables.

 

3. Pour choisir vos interlocuteurs, faites jouer le bouche à oreille

Adressez-vous, par exemple, à des entreprises testées et recommandées par votre entourage ou par d’autres artisans (un peintre peut connaître un bon plombier…). Sur Internet, de nombreux sites proposent de fournir, en général gratuitement, des devis de professionnels, notamment pour les travaux dans la maison ou les déménagements. Ils vous mettent en relation avec leurs partenaires, des artisans qui leur reversent une commission ou les rémunèrent pour faire partie du réseau. Rien ne garantit donc la qualité des prestations, ni un prix attractif. Même principe pour les entreprises qui vous démarchent par téléphone, rarement les moins chères. Il reste donc utile de demander d’autres devis par ailleurs.

Lancez plusieurs demandes et groupez-les. Les devis seront plus faciles à comparer, avec des durées de validité proches.

4. Devis en main, vérifiez s’il répond à vos besoins

Voyez dans le détail ce qui peut expliquer les variations de prix: matériaux de qualité ou de marques différentes, services (nettoyage, par exemple) inclus ou non…

5. Surveillez la durée de validité

Pendant la durée de validité, le professionnel s’engage sur le prix, qui reste donc fixe, sauf si une clause de révision a été prévue. Au-delà, le professionnel peut majorer son prix mais doit vous en avertir. Si aucune durée n’est fixée, la validité reconnue par les tribunaux est en général de 3 mois.


6. Fixez une date limite d’exécution

La date limite d'exécution est obligatoire au-delà de 500€ ou pour les devis faits à distance (courrier, Internet…) mais conseillé même dans les autres cas car cela vous protège: si la date est dépassée de plus de sept jours, vous avez le droit de rompre le contrat et de choisir un autre professionnel.

 

7. Avant de signer, réfléchissez

Relisez bien le devis avant de signer. Et ne payez aucun acompte avant: sinon, le contrat est définitif. Ni vous, ni le professionnel ne pouvez le rompre sans risquer d’avoir à payer des dommages et intérêts. L’exception ? Si vous avez été démarché à domicile, vous pouvez vous rétracter pendant sept jours à compter du lendemain de la signature. Aucun paiement ne peut vous être réclamé dans l’intervalle. Dans la plupart des cas, vous avez aussi sept jours pour changer d’avis si le devis et le contrat ont été faits à distance (par Internet, par exemple).

 

Par Anne Bance le 21/06/12

http://www.notretemps.com/vos-droits/10011746-sept-etapes-avant-signer-devis-securite/6-avant-de-signer-reflechissez.html?xtor=EPR-133-%5BNews+edito-5-07-12%5D

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11 mars 2012 7 11 /03 /mars /2012 11:58

SOS Impayés de loyers

Le conseil au public

Les ADIL, depuis une quinzaine années, ont accentué leurs efforts d’information en direction des personnes en difficulté et des relais que sont les travailleurs sociaux et les associations. Toutes les ADIL diffusent, en complément des conseils personnalisés qu’elles dispensent, des plaquettes indiquant les démarches à effectuer en fonction du stade de l’impayé ; toutes organisent régulièrement des journées d’information à l’attention des travailleurs sociaux et des associations ; certaines ont mis en place un service téléphonique qui leur est dédié. Pour permettre dans tous les départements aux locataires en situation d’impayés, ou aux bailleurs dont le locataire ne paie plus son loyer, de connaître leurs droits et les démarches à effectuer selon leur situation et le stade de la procédure, les ADIL mettent en place, à la demande du secrétariat d’Etat au logement, un numéro d’appel gratuit 0805 160 075 qui met le particulier en relation avec l’ADIL la plus proche de son domicile.Les ADIL ne peuvent pas régler toutes les situations, notamment répondre aux demandes de logement, mais elles peuvent, en liaison avec les partenaires, tels que le département, la préfecture, les bailleurs, la CAF, les travailleurs sociaux et les associations, favoriser la mise en oeuvre des dispositifs existants qui sont largement méconnus. Selon la situation de la personne qui appelle (incident de paiement ponctuel, incapacité à reprendre les paiements, contestation de la dette) et l’état d’avancement de la procédure (commandement de payer, assignation devant le juge, commandement de quitter les lieux), l’ADIL lui indique les démarches et aides adaptées : un plan d’apurement amiable entre le bailleur et le locataire est-il encore possible ? Si oui comment l’établir ? Les aides adaptées (FSL, fonds de solidarité logement, caisse d’allocations logement, Centre Communal d’Aide Sociale, aide juridiction-nelle…) ont-elles été sollicitées ? Une garantie des risques locatifs a-t-elle été souscrite ? Une enquête financière et sociale a été diligentée par le service social du département ? Il est important que le locataire sache que c’est son intérêt d’y répondre. Un litige avec le propriétaire est à l’origine du non paiement du loyer ? l’ADIL expliquera au locataire l’urgence de reprendre le paiement du loyer ou le cas échéant la possibilité de consignation sur autorisation du juge. La personne relève du droit au logement opposable ? L’ADIL lui indiquera les démarches à effectuer.

Un logiciel à disposition des partenaires impliqués dans la prévention

Par ailleurs, les ADIL mettent à disposition de tous ceux qui sont impliqués dans la prévention des expulsions (associations et travailleurs sociaux, par exemple) un logiciel gratuit qui permet de déterminer, pour un ménage donné, en fonction de sa composition, de ses ressources et de la localisation du logement, le montant de la contrepartie financière (loyer charges comprises que le ménage devra verser) correspondant à un taux d’effort net donné. Ce logiciel est particulièrement conçu pour les associations qui pratiquent l’intermédiation locative.

 

http://www.anil.org/actualites/2010/sos-impayes-de-loyers/

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30 octobre 2010 6 30 /10 /octobre /2010 15:12

Copropriété : nos experts vous répondent

Copropriétaires

Copropriétaires, avez-vous des contentieux avec votre syndic ? Travaux en copropriété, charges communes, assemblée générale... 50 questions-réponses pour vous accompagner dans toutes vos démarches. En partenariat avec Actioncoproprietaires.org

Définitions et règlements

·                                 Peut-on refuser des travaux déjà réalisés à l'identique par d'autres copropriétaires ?

·                                 Comment gérer des espaces communs quand le règlement n'en parle pas ?

·                                 Qui paye les travaux sur une partie commune affectée d'un droit de jouissance privatif ?

·                                 Quelle marge de manoeuvre pour adapter des règlements de copropriété ?

Le syndic

·                                 Les actes d'un syndic au mandat expiré sont-ils valides?

·                                 Comment calcule-t-on la durée du mandat du syndic ?

·                                 Quelles différences entre approbation des comptes et quitus ?

·                                 Pour changer de syndic, peut-on l'accuser ?

Les comptes du syndicat

·                                 Quel est l'échéancier des appels de fonds ?

·                                 Compte séparé et sous-compte: quelles différences ?

L'assemblée générale

·                                 Quelles conséquences entraîne l'absence de notification du procès-verbal ?

·                                 A quelle majorité se vote la suppression du poste de conciergerie ?

·                                 Le fait qu'un logement soit en indivision a-t-il des influences sur les votes?

·                                 En assemblée générale, comment détermine-t-on un copropriétaire majoritaire ?

Les charges de copropriété

·                                 Qu'est-ce qu'une attestation de TVA ?

·                                 Changement de syndic : le copropriétaire peut-il encore contester ses charges ?

·                                 Rez-de-chaussée et entretien des escaliers

La gestion directe

·                                 Un syndic bénévole peut-il être rémunéré ?

·                                 Quelles sont les spécificités du syndicat coopératif ?

Les travaux en copropriété

·                                 Est-on obligé de procéder au ravalement de l'immeuble ?

·                                 Quel est le délai d'exécution des décisions de l'assemblée générale ?

·                                 Faut-il une autorisation de l'assemblée générale pour installer une climatisation ?

·                                 Comment procéder à l'installation d'une vidéosurveillance?

Contentieux

·                                 Peut-on jouer sur le délai de contestation d'une résolution?

·                                 Le syndic doit-il être autorisé par l'assemblée générale pour faire une action en justice ?

·                                 Une copropriété en difficulté peut-elle contester une coupure du chauffage ?

·                                 Activité professionnelle causant des troubles du voisinage : quels recours ?

Syndicat et propriétaires

·                                 Le propriétaire d'un terrain voisin peut-il réclamer un droit de passage ?

·                                 Le syndicat des copropriétaires peut-il demander à ce qu'un contrat de location soit rompu ?

·                                 Licenciement d'un gardien : le syndic est-il tenu d'en référer à l'assemblée générale ?

·                                 L'assemblée générale doit-être réaliser les travaux d'entretien des parties communes ?

Le copropriétaire individuel

·                                 L'acheteur est-il responsable des travaux non-autorisés effectués précédemment ?

·                                 Vente d'un logement : quels documents fournir à l'acheteur ?

·                                 Peut-on refuser la pose d'une parabole ?

·                                 Peut-on limiter le droit de vendre son lot ?

Le conseil syndical

·                                 Les membres du conseil syndical peuvent-ils engager leur responsabilité ?

·                                 Le syndic peut-il refuser de transmettre certains documents au conseil syndical ?

·                                 L'élection du président du conseil syndical est-elle obligatoire ?

·                                 Peut-on imposer des conditions particulières pour être membre du conseil syndical ?

 

 

http://www.notretemps.com/vos-droits/copropriete-nos-experts-vous-repondent.html

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1 octobre 2010 5 01 /10 /octobre /2010 10:44

Civil

Charges de copropriété : étendue de la déchéance du terme

La déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des provisions ne valent que pour l'exercice en cours.

 

De manière à juguler le problème majeur dont souffrent les copropriétés, à savoir les impayés de charges, en 2000, le législateur a mis en place un mécanisme de déchéance du terme et d'exigibilité des provisions à l'égard des copropriétaires débiteurs (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-2, issu de l'art. 81 de la loi SRU n° 2000-1208, 13 déc. 2000).

 

Est concerné le copropriétaire qui n'a pas versé à sa date d'exibilité une provision prévue à l'article 14-1 de la loi (relatif au budget prévisionnel).

 

Ce n'est toutefois qu'après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire que les autres provisions prévues au budget prévisionnel et non encore échues vont devenir immédiatement exigibles.

 

C'est le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé qui, après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale et la déchéance du terme, va pouvoir (il ne s'agit que d'une faculté) condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles.

Au-delà de l'affirmation selon laquelle seules sont concernées les sommes comprises dans le budget prévisionnel (soit, aux termes de l'art. 14-1 de la loi, celles destinées à faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble), la question du périmètre exact du mécanisme de déchéance du terme a fait débat.

 

On s'est en effet demandé si cette déchéance concernait toutes les sommes impayées, y compris celles ayant été appelées à l'occasion d'exercices antérieurs ou si seules étaient concernées les défaillances se rattachant à l'exercice en cours d'exécution.

 

Telle était la problématique soulevée par l'arrêt de cassation rapporté, le copropriétaire défaillant étant redevable d'un « arriéré de charges de copropriété » de plus de 50 000 €.

 

Afin de valider l'action en déchéance du terme pour l'intégralité de la somme, après avoir relevé que les conditions de mise en œuvre de l'article 19-2 étaient réunies, le juge du fond (Orléans, 24 juin 2009) a retenu que « l'action du syndicat [n'était] soumise à aucun délai et [pouvait] donc porter sur les provisions des années antérieures, dans la mesure où l'action en recouvrement des charges [n'était] pas elle-même prescrite ».

Cette solution est censurée par le juge du droit, qui remarque qu'un budget prévisionnel est voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l'année en cours et non les exercices précédents.

 

Cette lecture restrictive semble avoir pour elle la lettre tant de l'article 19-2 de la loi de 1965 que de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

 

En effet, l'alinéa 1er de l'article 19-2 de la loi envisage l'exigibilité immédiate de la provision impayée et de celles non encore échues (dans ce sens et précisant que les charges échues, qui ne constituent plus des provisions, ne sont pas concernées par cette disposition, leur recouvrement pouvant être poursuivi par le syndicat des copropriétaires dans les conditions de droit commun, V. Paris, 8 oct. 2008, AJDI 2009. 629, note crit. Gourdin ; Loyers et copr. 2009, n° 19, obs. Vigneron ; IRC déc. 2009. 10, obs. Ritschy).


Quant-à l'article 45-1 du décret de 1967, il oppose les charges de copropriété, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, aux provisions sur charges, qui représentent les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat.

 

Cette interprétation réduit toutefois considérablement l'intérêt du dispositif, le syndicat des copropriétaires désireux de recouvrer sa créance devant engager deux, voire trois procédures distinctes, si l'on considère les sommes qui ont été exposées en dehors du budget prévisionnel de l'article 14-1 (parvenant à cette conclusion et appelant de ses vœux une réforme législative, V. Gourdin, dans ses obs. préc. ss. Paris, 8 oct. 2008).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5490&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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28 septembre 2010 2 28 /09 /septembre /2010 08:51

Copropriété : recommandation relative au conseil syndical

La Commission relative à la copropriété (CRC) a réécrit sa recommandation relative aux règles générales applicables au conseil syndical.

 

Chargé notamment d'assister le syndic et de contrôler sa gestion (L. 10 juill. 1965, art. 21), le conseil syndical est un interface indispensable entre le mandataire et le syndicat des copropriétaires.

Dans sa recommandation (de douze pages), la Commission relative à la copropriété s'intéresse tour à tour à la constitution du conseil syndical, à ses missions et à ses règles de fonctionnement (une recommandation n° 13 bis est déjà annoncée. Elle portera sur les dispositions spécifiques à certains cas particuliers, tels l'existence de syndicats secondaires, la procédure d'alerte, les copropriétés en difficulté, les unions de syndicat, les résidences-services et les syndicats en la forme coopérative).

1. - Constitution du conseil syndical

Sur ce thème, la Commission recommande :

1° Aux rédacteurs des règlements de copropriété :

  • de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical en tenant compte de la spécificité du syndicat ;
  • spécialement de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité ;

2° Au syndic, pour les syndicats existants, et notamment en cas de silence ou d'insuffisance du règlement de copropriété :

  • de soumettre, dans ces cas, à l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 24 de la loi, et non plus seulement à celle qui nomme les membres du conseil syndical, et après avis de ce conseil, s'il existe, les règles relatives à la composition, à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical dans les conditions de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 modifié ; à défaut par le syndic, une demande accompagnée du projet de résolution peut être formée par le conseil syndical ou par tout copropriétaire, conformément aux dispositions de l'article 10 du décret de 1967 ;
  • d'inclure la question de la désignation des membres du conseil syndical dans l'ordre du jour de l'assemblée devant procéder à cette désignation, sans que le projet de résolution indique nécessairement le nom des candidats ;
  • si le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué, de convoquer une assemblée générale en fonction de l'éloignement de l'assemblée générale annuelle afin d'éviter que le syndicat soit trop longtemps dépourvu de conseil valablement constitué ;
  • de recommander à l'assemblée d'élire un ou des conseillers remplaçants pour la durée du mandat restant à courir du ou des conseillers qu'ils remplacent, étant observé que le fait que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué n'a pas pour effet d'entacher la validité des mandats confiés aux autres membres titulaires du conseil syndical ;

3° Aux copropriétaires :

  • de veiller à ce que la décision de ne pas instituer de conseil syndical soit exceptionnelle, eu égard à son rôle essentiel ;
  • de tenir compte, dans la mesure du possible, des compétences techniques des copropriétaires ;
  • de prévoir, autant que possible, dans la composition du conseil syndical : la représentation des différents intérêts qui peuvent exister parmi les copropriétaires ;
  • de fixer la durée des fonctions des membres du conseil syndical en précisant la date de prise d'effet et la date d'expiration du mandat, rappel fait que cette durée ne peut excéder trois ans renouvelables ;
  • de prévoir que, lors de la désignation des membres titulaires, soient aussi désignés des membres suppléants pour éviter que le conseil ne soit plus constitué valablement si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit, étant observé que les membres suppléants remplacent les membres titulaires en cas de cessation de leurs fonctions pour la durée du mandat de chacun de ceux-ci restant à courir et dans l'ordre de leur élection ;

4° À la personne qui préside l'assemblée générale des copropriétaires :

  • d'accepter les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical, déclarées même au cours de l'assemblée générale et même lorsque le projet de résolution comporte le nom de candidats, au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical ;
  • de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu'il n'y ait qu'un seul candidat pour ce lot ;
  • de vérifier l'éligibilité des candidats au regard de l'article 21 de la loi ;
  • de refuser qu'il soit procédé à un vote « groupé » en cas d'opposition expresse d'un copropriétaire ou si le nombre de candidats dépasse le nombre de sièges à pourvoir.

2. - Missions du conseil syndical

Au titre de la mission de contrôle et d'assistance du conseil syndical, la CRC recommande :

1° Au syndic :

  • d'adresser à tout nouveau copropriétaire une note d'information sur l'organisation du syndicat, notamment sur le rôle du conseil syndical consistant à faciliter la gestion de l'immeuble et à servir de trait d'union entre le syndic et les copropriétaires ;
  • de faciliter l'accomplissement de sa mission par le conseil syndical, de ne pas faire obstacle à sa mission de contrôle et de demander son assistance lorsqu'il l'estime nécessaire ou opportun ;
  • de notifier, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire ;
  • de prévoir dans le budget du syndicat une ligne « dépenses du conseil syndical » qui sera soumise au vote de l'assemblée en même temps que l'ensemble du budget.

2° Au conseil syndical :

  • de faire connaître ses avis sur les questions relevant de sa mission. Quand l'avis du conseil syndical est obligatoire, celui-ci doit être pris par écrit. Tous autres avis doivent être, si possible, consignés dans un registre ouvert à cet effet ;
  • d'établir le compte-rendu de l'exécution de sa mission qu'il est souhaitable de transmettre au syndic en vue de la notification prévue au 3°) du II de l'article 11 du décret de 1967 ;
  • de chiffrer et justifier des dépenses budgétaires annuelles nécessaires à son fonctionnement, à l'accomplissement de sa mission de contrôle et d'assistance, dans les limites de la ligne budgétaire votée.

Concernant les délégations de pouvoir données au conseil syndical, la Commission recommande :

  • au syndic, d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée, lorsque cela s'avère nécessaire et après concertation avec le conseil syndical, un projet de résolution relatif à une délégation de pouvoir au conseil syndical ou à un membre de celui-ci, ne portant délégation que pour un acte ou une décision expressément déterminée, visée à l'article 24 de la loi ;
  • au conseil syndical, de refuser la délégation de pouvoir comportant un mandat général et de se conformer au contenu précis de la délégation et de rendre compte à l'assemblée générale de l'exécution de cette délégation, un rapport écrit mis à disposition des copropriétaires pouvant être établi.

Sur la mission du conseil dans la tenue des assemblées générales, la CRC recommande au syndic et au conseil syndical :

1° Avant la tenue de l'assemblée générale :

  • que le syndic n'omette pas d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ;
  • que le conseil syndical soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel pour qu'il puisse exercer son contrôle et donner son avis ;
  • que le conseil syndical veille à ce que l'ordre du jour prenne en compte les questions notifiées par les copropriétaires ou par le conseil syndical ;
  • que soient joints à l'ordre du jour les avis écrits du conseil syndical pour tous les contrats ou marchés dont le coût dépasse le montant voté par l'assemblée générale en application de l'article 21, alinéa 2, de la loi de 1965, ainsi que le compte rendu d'exécution de sa mission ;

2° Au cours de l'assemblée générale, que soit présenté le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical, donnant notamment toute information sur la comptabilité du syndicat, les conditions de conclusion et d'exécution des marchés et de tous autres contrats, ainsi que sur l'activité du conseil syndical.

3. Règles de fonctionnement du conseil syndical

Sur le fonctionnement à proprement parlé, la CRC recommande :

1° Aux membres du conseil syndical :

  • d'élire un président, ce qui relève de la compétence exclusive du conseil ;
  • de désigner son président dès sa première réunion, le conseil syndical étant convoqué à cet effet par son doyen d'âge ;
  • si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ;
  • d'élaborer un règlement du fonctionnement du conseil syndical, si le règlement de copropriété n'en contient pas ;
  • de tenir un registre des avis du conseil syndical ;
  • de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l'assemblée générale, une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de tout personne de son choix ;
  • d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité et les avis du conseil syndical ;
  • d'assurer effectivement l'exécution des missions d'assistance et de contrôle, qui lui sont dévolues à l'exclusion des pouvoirs de décision, qui sont de la compétence de l'assemblée générale et du syndic, sous réserve d'une délégation de pouvoir ;
  • d'utiliser la possibilité de recevoir des missions ou délégations de l'assemblée générale votées à la majorité de l'article 25, étant rappelé que la délégation de pouvoir ne peut lui être donnée que pour les seules décisions relevant de la majorité relative (art. 24) et qu'elle est assortie d'un formalisme imposant la notification, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'un « projet de résolution » ;
  • d'utiliser, la possibilité de se faire assister par toute personne de son choix, en fixant avec elle les conditions de paiement des honoraires, frais et débours, sauf si elles sont déjà déterminées dans le règlement de copropriété, éventuellement modifié ou complété par décision de l'assemblée.

2° Au président du conseil syndical :

  • dès sa désignation, d'en aviser le syndic ;
  • de s'assurer que son nom figure sur le registre des mandats que doit tenir le syndic professionnel afin d'être prévenu par l'organisme garant en cas de cessation de la garantie financière couvrant les activités de ce syndic ;
  • de transmettre à chacun des membres du conseil syndical la teneur de la communication écrite qu'il a reçue ès qualités, notamment dans le cas de l'article 29-1A.

Concernant la responsabilité du conseil syndical, la Commission recommande que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit couverte par une assurance souscrite aux frais du syndicat.

À propos des archives, la Commission recommande :

1° Au nouveau syndic :

  • d'adresser au conseil syndical, sans délai, copie du bordereau de transmission des archives ;
  • de formuler des réserves, sous sa responsabilité, dans la mesure où les documents et archives transmis ne correspondent pas au bordereau remis.

2° Au président du conseil syndical :

  • d'informer, si nécessaire, le nouveau syndic que certaines archives du syndicat n'ont pas fait l'objet de transmission par l'ancien syndic ;
  • s'il envisage d'engager une action tendant à la remise des fonds et archives détenus par l'ancien syndic, de le faire en concertation avec le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire éventuellement désigné ;
  • d'engager lui-même la procédure prévue à l'article 18-2 de la loi de 1965 dès lors que, à la suite d'une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic n'a pas lui-même engagé cette procédure.
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Published by VAUTOUR Christine - dans COPROPRIETE - IMMOBILIER
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