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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 13:12

Copropriété : parution du décret « résidences-services » et « prévention des difficultés des syndicats »

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Un décret du 20 avril 2010 apporte des précisions en matière de résidences-services, de copropriétés en pré-difficulté et, prenant en compte l'évolution du droit positif, procède à des ajustements rédactionnels.

 

1. Les résidences services

Le décret nouveau comporte les mesures d'application de l'article 95-I de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ayant ajouté un chapitre IV bis à la loi de 1965, constitué des articles 41-1 à 41-5. Au sens de la loi, par « résidence-services », il faut entendre syndicat de copropriétaire dont l'objet a été étendu à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs (L. 65, art. 41-1 ; pour une présentation d'ensemble, V. Code de la copropriété Dalloz, éd. 2010, commentaire avant l'art. 41-1 ; V. aussi Atias, D. 2007. Pan. 2184, spéc. 2185 ; Laporte, AJDI 2006. 713 et Capoulade, AJDI 2008. 574).

Plusieurs lignes de force se dégagent des nouvelles dispositions, qui insèrent dans le décret de 1967 une section IV bis (art. 39-2 à 39-7), lesquelles n'entreront en vigueur que le 1er novembre prochain.

Contenu de la convention de fourniture des services spécifiques
Tout d'abord, le décret précise le contenu minimal de la convention en vertu de laquelle les services relèvent de la compétence d'un tiers (durée pour laquelle elle est conclue, conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, objet et conditions financières de la fourniture du ou des services et conditions matérielles et financières d'occupation des locaux).

Hypothèse du syndicat procurant lui-même les services spécifiques
Dans cette hypothèse, il est précisé que le syndicat doit tenir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.

Remise en cause des services fournis en cas de déséquilibre financier
La décision de suspendre ou de supprimer le ou les service(s) dont l'équilibre financier est gravement compromis (décision qui relève de la compétence du juge statuant comme en matière de référé : L. 65, art. 41-5), doit être portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

2. Les copropriétés en pré-difficulté

Les articles 29-1 A et 29-1 B de la loi de 1965, tous deux issus de la loi n° 2005-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, instaurent une procédure d'alerte préventive destinée à éviter d'avoir recours aux dispositions relatives aux copropriétés en difficulté.

La mise en application de cette procédure est assurée par les nouveaux articles 61-2 à 61-11 du décret de 1967, lesquels entrent en vigueur à compter du 1er juin 2010.

Notion d'impayé
Alors que, selon l'article 29-1 A de la loi de 1965, cette procédure peut être mise en œuvre dès lors que, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2. L'article 61-2 nouveau dispose que par « impayé », il faut entendre les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice.

Procédure applicable en matière de nomination d'un mandataire ad hoc
La demande de désignation d'un mandataire ad hoc (qui peut émaner du syndic, de copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou d'un créancier) doit être portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble (art. 61-3 nouv. Décr. 1967).

Par ailleurs, lorsque la demande émane de copropriétaires ou d'un créancier, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat, dans les conditions prévues à l'article 485 du code de procédure civile (art. 61-6 nouv. Décr. 1967). L'ordonnance rendue sur une telle demande n'est alors pas exécutable de plein droit à titre provisoire (art. 61-8 nouv. Décr. 1967).

Information du conseil syndical, du préfet et du maire
Le syndic s'acquittera valablement de son obligation d'informer le conseil syndical de la situation en adressant sans délai à chacun de ses membres l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable (art. 61-4 nouv. Décr. 1967).

Quant au représentant de l'État dans le département, du maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, du président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, il est informé de la saisine du président du tribunal de grande instance (TGI) par l'envoi d'une copie de la requête ou de l'assignation (art. 61-5 nouv. Décr. 1967).

Possibilité, pour le mandataire ad hoc, de se faire assister
Le président du TGI peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister de tout technicien pour l'accomplissement de sa mission, sur une question particulière (art. 61-10 nouv. Décr. 1967).

3. Les ajustements rédactionnels

Parmi ces ajustements qui, eux aussi, entreront en vigueur au 1er juin 2010, relevons :

  • les dispositions qui dérogent aux articles 7 et 8 du décret de 1967 (relatifs à la convocation de l'assemblée et à sa périodicité) lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du TGI, sur le fondement de l'article 62-7 (copropriété en difficulté), de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale ;
  • l'exigence, dans le cadre de l'article 10 du décret (relatif à la demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée), lorsque le projet de résolution porte sur la réalisation de travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées ou sur l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, que ce projet soit accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ;
  • l'obligation de notifier au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : les conclusions du rapport du mandataire ad hoc désigné dans le cadre de la procédure préventive de l'article 29-1 B, lorsque l'assemblée doit statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport et la situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi de 1965 ;
  • l'extension des mesures de mise en concurrence à tous les contrats autres que le contrat de syndic (art. 19-2 Décr. 1967) ;
  • la modification de l'article 28 du décret de 1967 de manière à interdire au syndic d'être élu pour plus d'un an lorsque le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité a, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble  ;
  • la précision, à l'article 29 du décret, que le contrat de mandat du syndic indique ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ;
  • les précisions apportées à l'article 32 du décret de 1967 (relatif à l'établissement et à la tenue à jour de la liste des copropriétaires par le syndic) relatives aux copropriétaires personnes morales, à ceux qui font l'objet d'une mesure de protection, à l'administrateur légal d'un mineur, au mandataire commun ou au mandataire ayant reçu mission d'administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété  ;
  • l'indication, à l'article 33 du décret, que la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ;
  • la précision selon laquelle l'obligation faite au syndic sortant d'informer le prestataire à qui il a confié tout ou partie des archives du syndicat (L. 65, art. 18-2, al. 1er, 2e phrase) ne se substitue pas à l'obligation pesant sur lui de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic (art. 33-2 nouv. Décr. 1967).
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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:52

Copropriété, préemption et indivision forcée

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Lorsqu'il est l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert, le droit de jouissance privative d'une partie commune constitue une indivision forcée et perpétuelle échappant au droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple.

 

 

Appartenant à deux propriétaires distincts, un pavillon était placé sous le régime de la copropriété, étant précisé que chaque copropriétaire disposait de droits indivis sur un troisième « lot » (sic), constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle supportant la construction et comprenant les voies d'accès à l'immeuble ainsi qu'un jardin avec piscine.

 

 

À l'occasion de la vente d'un des deux appartements, le copropriétaire non-vendeur entendait exercer son droit de préemption sur ce troisième « lot ».

 

 

Débouté par les juges du fond, il faisait valoir, dans son pourvoi, que « lorsqu'un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d'un autre immeuble, et d'autres qui ne le sont pas, la restriction à l'exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ». Ainsi entendait-il opérer une dissociation entre les éléments du « lot » : les voies d'accès et les aires de stationnement, indispensables, devaient être exclues du droit de préemption tandis que le jardin et la piscine, qui ne possèdent pas ce caractère, devaient en fonder l'exercice. À l'appui de ce raisonnement, le pourvoi soutenait en outre que l'ensemble du « lot » litigieux ne constituait pas une partie commune : il fallait en détacher les éléments qui étaient le support de droit privatifs de jouissance.

 

 

Le raisonnement ne sera pas retenu par la Cour de cassation. D'une part, le « lot » litigieux, qui constitue l'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il dessert, se trouve en indivision forcée et perpétuelle. D'autre part, il n'est pas possible d'en contester la nature de partie commune. Le droit de préemption prévu en cas d'indivision pure et simple ne pouvait donc trouver à s'appliquer.

 

 

La solution doit être approuvée :

 

 

- Le droit de préemption de l'indivisaire (art. 815-14 c. civ.) ne joue pas en cas d'indivision forcée et perpétuelle : dans cette hypothèse, la nature particulière du bien indivis en interdit le partage, si bien qu'il n'y a en réalité rien à préempter. Tel est le cas lorsque ce bien constitue l'accessoire indispensable d'un immeuble (Civ. 1re, 12 févr. 1985, Bull. civ. I, n° 58 ; R., p. 87 ; Adde, Civ. 1re, 28 févr. 2006, RDI 2006. 298, obs. Bergel  ; AJDI 2007. 488 ; JCP 2006. I. 178, n° 7, obs. Périnet-Marquet). La condition était vérifiée en l'espèce, dans la mesure où l'objet principal du lot litigieux était le terrain sur lequel l'immeuble était construit. Or l'état descriptif de division (pourvoi, p. 5) ne distinguait pas selon les éléments qu'il supportait par ailleurs. Il n'y avait donc pas lieu de procéder à la distinction imaginée par le plaideur.

 

 

- Le « lot » litigieux était, en réalité une partie commune, puisque, aux termes d'une formule désormais bien acquise, la jurisprudence considère qu'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot (V. not., Civ. 3e, 6 juin 2007, Bull. civ. III, n° 98 ; R., p. 391 ; D. 2007. AJ. 1871, obs. Forest ; ibid. Chron. C. cass. 2757, obs. Monge et Nési ; ibid. Pan. 2184, obs. Capoulade ; ibid. Jur. 2356, note Atias ; ibid. 2008. Pan. 2690, obs. Atias ; RTD civ. 2007. 591, obs. Revet ; AJDI 2007. 575, avis Guérin ; 16 janv. 2008, Bull. civ. III, n° 8 ; D. 2008. AJ. 354, obs. Rouquet ; Administrer avr. 2008. 46, obs. Bouyeure ; Rev. loyers 2008. 181, obs. Guégan).

 

 

Ce que l'état descriptif de division présentait comme un lot n'en était en réalité pas un.

 

 

Il est parfois inutile de rajouter à la loi.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5136&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:46

Copropriété : limite à l'action en annulation de la répartition des charges

Le juge qui déclare non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété doit constater que cette répartition est contraire aux critères prévus par la loi de 1965.

 

 

Une répartition des charges peut être erronée sans pour autant pouvoir être réputée non écrite par application de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

En effet, selon le premier alinéa de ce texte, seule est concernée par cette sanction la répartition des charges contraire aux critères de répartition tels que définis à l'article 10 de la loi.

 

Lorsque le vice est moins profond, c'est-à-dire lorsque seul est en cause le quantum des charges réclamées, les critères légaux de répartition étant, quant à eux, respectés, le demandeur n'est en droit que de demander la révision de la répartition litigieuse (Civ. 3e, 27 nov. 1990, Bull. civ. III, n° 251 ; D. 1992. Somm. 134, obs. Bouyeure ; RDI 1991. 99 ; 19 déc. 2006, Administrer mars 2007. 54, obs. Bouyeure).

 

Les actions en annulation et en révision se distinguent par ailleurs en ce qui concerne leurs régimes respectifs : alors que la première n'est enfermée dans aucun délai (Civ. 3e, 9 mars 1988, Bull. civ. III, n° 54 ; D. 1989. Jur. 143, note Atias ; 26 avr. 1989, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1989. IR 149 ; 12 juin 1991, Bull. civ. III, n° 170 ; D. 1992. Somm. 135, obs. Giverdon) et va pouvoir prospérer quelle que soit la gravité du manquement constaté, l'action en révision doit être intentée dans les cinq ans de publication du règlement ou dans les deux ans à compter de la première mutation onéreuse du lot intervenue depuis cette publication. De plus, la lésion résultant de l'erreur doit être supérieure à plus d'un quart (sur la distinction entre les deux actions, V. Code de la copropriété Dalloz, éd. 2010, commentaire ss. art. 12 L. 1965, p. 97).

 

Dans l'arrêt rapporté, quatre copropriétaires entendaient faire déclarer non écrite la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété actuel, répartition non conforme à la répartition originelle et qui, concernant leurs lots, prend en considération des superficies plus importantes que celles décrites dans le même règlement.

 

Au motif que cette erreur était ni contestable ni même contestée, ils ont été entendus en appel (Grenoble, 25 nov. 2008).

 

Cette sentence est censurée, reproche étant fait aux magistrats du fond de ne pas avoir constaté la contrariété entre la répartition appliquée et les critères légaux.

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:38

Charges de copropriété : à la recherche de l'utilité de l'ascenseur pour le lot

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Il incombe au juge de rechercher si la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes est conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement.

 

 

Relevant incontestablement des charges entraînées par un élément d'équipement commun visées à l'article 10, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges d'ascenseurs doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que cet élément présente à l'égard de chaque lot (dans le sens d'une interprétation extensive de la notion de « charges entraînées », englobant aussi les frais de remplacement, V. Civ. 3e, 5 juin 1970, D. 1970. Jur. 751, note Givord et Giverdon ; 17 mars 1971, Bull. civ. III, n° 192 ; D. 1971. Somm. 133).

 

Au cas particulier, après avoir posé le principe d'exonération des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée (jugeant que toute clause d'un règlement faisant peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives à un ascenseur est atteint d'une nullité radicale, V. d'ailleurs Civ. 3e, 5 juin 1970 et 17 mars 1971, préc. ; V. aussi Civ. 3e, 9 juin 1999, RDI 1999. 457, obs. Capoulade), le règlement de copropriété répartissait les charges des copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble.

 

Estimant, à propos de frais de réparation et d'entretien, que la répartition était contraire à la loi, des copropriétaires demandaient que la clause incriminée soit réputée non écrite (dans ce sens, V. d'ailleurs Paris, 13 juin 2002, Rev. loyers 2002. 519, obs. Dechelette-Tolot).

 

Déboutés en appel, ils obtiennent gain de cause en cassation, les juges du droit reprochant à la cour d'appel de ne pas avoir recherché en quoi la clé de répartition retenue permettait d'appliquer le critère légal d'utilité.

 

De fait, si, sur la question de la méthode applicable pour quantifier l'utilité que présente l'ascenseur pour un lot considéré, les avis des experts divergent (sur la question, V. not. Quignard, AJPI 1981. 197 et Cordier, IRC sept. 1994. 20), tous semblent s'accorder pour considérer qu'il y a, a minima, lieu de tenir compte de la capacité d'occupation de ce lot et de l'étage auquel il se situe (jugeant que le critère de l'utilité est d'abord déterminé par le nombre de pièces principales des lots desservis par l'ascenseur, puis, par un coefficient d'étage prenant en compte la diminution de la fatigue des copropriétaires pour atteindre leur lot, et le gain de temps que leur procure l'ascenseur. V. aussi Paris, 10 févr. 2000, D. 2000. Somm. 216, obs. Atias ; justifiant toutefois l'attribution d'une proportion identique de charges d'entretien de l'ascenseur aux copropriétaires de deux étages différents en raison de la configuration des lieux, les portes d'ascenseurs ayant été aménagées aux paliers intermédiaires, V. Civ. 3e, 15 mai 2001, Administrer août-sept. 2001. 40, obs. Bouyeure).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5259&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:25

Annulation de travaux, faute du syndic de copropriété et droits acquis

N'est pas fautif le syndic de copropriété qui n'est pas mis en mesure d'exécuter une résolution. La décision de l'assemblée générale de réaliser des travaux ne confère aucun droit particulier au profit d'un lot tant qu'ils n'ont pas été exécutés.

 

 

En avril 2005, l'assemblée générale vote des travaux de réfection d'étanchéité des toitures-terrasses et mandate le conseil syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire.


En décembre de la même année, le conseil syndical adresse au syndic un rapport concluant à l'absence d'infiltrations et, par voie de conséquence, à l'annulation de la résolution ayant décidé des travaux.
Mise à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, cette annulation est entérinée par un vote de l'organe délibérant du syndicat.

 

C'est au nom de leurs droits acquis à la réalisation des travaux votés que plusieurs copropriétaires ont contesté cette annulation, lesquels copropriétaires ont, par ailleurs, poursuivi le syndic en paiement de dommages et intérêts, à raison du préjudice engendré par la non-exécution de la première résolution.

 

La faute du syndic

 


Les demandeurs estimaient le syndic fautif en ce qu'il n'a pas, en contravention avec l'article 18, alinéa 2, de la loi de 1965, exécuté la résolution votée en 2005.


Cette demande est rejetée tant par les juges du fond (Aix-en-Provence, 13 mars 2009) que par le juge du droit : le syndic n'est pas fautif, dans la mesure où il n'a pas été en mesure de faire exécuter les travaux.


Sans se risquer à qualifier juridiquement l'obligation du syndic (s'agissait-il d'une obligation à terme telle que définie à l'art. 1185 c. civ. ou plutôt d'une obligation conditionnelle au sens de l'art. 1168 du même code ?), on approuvera cette solution.


Il ne saurait en effet être reproché son inaction au syndic, puisque l'engagement des travaux ne pouvait avoir lieu tant que l'entreprise n'avait pas été choisie par le conseil syndical, choix que cette instance n'a manifestement jamais opéré.

 

L'annulation de la résolution annulant les travaux

 


Du fait du vote des travaux, les demandeurs estimaient avoir acquis un droit à leur réalisation, ce, d'autant plus qu'un appel de fonds (ultérieurement annulé) avait été lancé (jugeant que si une assemblée générale peut revenir sur un vote antérieur, ce n'est que sous réserve du respect des droits acquis, V. Civ. 3e, 12 avr. 2005, AJDI 2005. 488 ; Administrer juill. 2005. 50, obs. Bouyeure  ; 13 janv. 2010, Rev. loyers 2010. 139 ; Paris 19 janv. 1993, D. 1993. IR 114 ; 29 nov. 1995, D. 1997. Somm. 13, obs. Atias ; 12 oct. 2006, AJDI 2007. 43 ; sur la notion de « droits acquis », V. Paris 23 mai 2007, AJDI 2008. 38).


Déniant toute valeur au rapport du conseil syndical (dont, apparemment, les membres n'avaient pas de compétence particulière en matière d'appréciation de défaut d'étanchéité), il estimaient par ailleurs que ce volte-face de l'assemblée n'était pas justifié par des circonstances nouvelles (sur la nécessaire présence d'éléments nouveaux, V. TGI Paris 25 févr. 1977, D. 1978. IR 121 ; Toulouse, 16 juin 2003, Loyers et copr. 2003, n° 224, obs. Vigneron ; Aix-en-Provence 1er avr. 2004, Ann. loyers 2004. 2454, obs. Roux ; Paris 16 déc. 2009, AJDI 2010. 229).

 

Sur le premier point, la Cour de cassation approuve le juge aixois pour avoir décidé que faute d'avoir été exécutée, la décision n'a conféré aucun droit particulier à qui que ce soit (dans le même sens, V. déjà TGI Nanterre 24 oct. 2001, Administrer févr. 2002. 37, obs. Bouyeure ; Aix-en-Provence, 1er avr. 2004, préc. ; Paris, 20 févr. 2009, AJDI 2009. 723).

Quant au second point, la haute cour se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond pour estimer que la résolution annulant les travaux avait été adoptée dans l'intérêt collectif en considération de circonstances nouvelles.

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5349&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

 

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3 septembre 2010 5 03 /09 /septembre /2010 09:00

Civil

Charges de copropriété : à la recherche de l'utilité de l'ascenseur pour le lot

Il incombe au juge de rechercher si la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes est conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement.

 

 

Relevant incontestablement des charges entraînées par un élément d'équipement commun visées à l'article 10, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges d'ascenseurs doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que cet élément présente à l'égard de chaque lot (dans le sens d'une interprétation extensive de la notion de « charges entraînées », englobant aussi les frais de remplacement, V. Civ. 3e, 5 juin 1970, D. 1970. Jur. 751, note Givord et Giverdon ; 17 mars 1971, Bull. civ. III, n° 192 ; D. 1971. Somm. 133).

 

Au cas particulier, après avoir posé le principe d'exonération des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée (jugeant que toute clause d'un règlement faisant peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives à un ascenseur est atteint d'une nullité radicale, V. d'ailleurs Civ. 3e, 5 juin 1970 et 17 mars 1971, préc. ; V. aussi Civ. 3e, 9 juin 1999, RDI 1999. 457, obs. Capoulade), le règlement de copropriété répartissait les charges des copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble.

 

Estimant, à propos de frais de réparation et d'entretien, que la répartition était contraire à la loi, des copropriétaires demandaient que la clause incriminée soit réputée non écrite (dans ce sens, V. d'ailleurs Paris, 13 juin 2002, Rev. loyers 2002. 519, obs. Dechelette-Tolot).

 

Déboutés en appel, ils obtiennent gain de cause en cassation, les juges du droit reprochant à la cour d'appel de ne pas avoir recherché en quoi la clé de répartition retenue permettait d'appliquer le critère légal d'utilité.

De fait, si, sur la question de la méthode applicable pour quantifier l'utilité que présente l'ascenseur pour un lot considéré, les avis des experts divergent (sur la question, V. not. Quignard, AJPI 1981. 197 et Cordier, IRC sept. 1994. 20), tous semblent s'accorder pour considérer qu'il y a, a minima, lieu de tenir compte de la capacité d'occupation de ce lot et de l'étage auquel il se situe (jugeant que le critère de l'utilité est d'abord déterminé par le nombre de pièces principales des lots desservis par l'ascenseur, puis, par un coefficient d'étage prenant en compte la diminution de la fatigue des copropriétaires pour atteindre leur lot, et le gain de temps que leur procure l'ascenseur. V. aussi Paris, 10 févr. 2000, D. 2000. Somm. 216, obs. Atias ; justifiant toutefois l'attribution d'une proportion identique de charges d'entretien de l'ascenseur aux copropriétaires de deux étages différents en raison de la configuration des lieux, les portes d'ascenseurs ayant été aménagées aux paliers intermédiaires, V. Civ. 3e, 15 mai 2001, Administrer août-sept. 2001. 40, obs. Bouyeure).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5259&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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3 septembre 2010 5 03 /09 /septembre /2010 08:51

Annulation de travaux, faute du syndic de copropriété et droits acquis

N'est pas fautif le syndic de copropriété qui n'est pas mis en mesure d'exécuter une résolution. La décision de l'assemblée générale de réaliser des travaux ne confère aucun droit particulier au profit d'un lot tant qu'ils n'ont pas été exécutés.

 

 

En avril 2005, l'assemblée générale vote des travaux de réfection d'étanchéité des toitures-terrasses et mandate le conseil syndical pour le choix de l'entreprise adjudicataire.


En décembre de la même année, le conseil syndical adresse au syndic un rapport concluant à l'absence d'infiltrations et, par voie de conséquence, à l'annulation de la résolution ayant décidé des travaux.


Mise à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, cette annulation est entérinée par un vote de l'organe délibérant du syndicat.

C'est au nom de leurs droits acquis à la réalisation des travaux votés que plusieurs copropriétaires ont contesté cette annulation, lesquels copropriétaires ont, par ailleurs, poursuivi le syndic en paiement de dommages et intérêts, à raison du préjudice engendré par la non-exécution de la première résolution.

 

La faute du syndic

 


Les demandeurs estimaient le syndic fautif en ce qu'il n'a pas, en contravention avec l'article 18, alinéa 2, de la loi de 1965, exécuté la résolution votée en 2005.


Cette demande est rejetée tant par les juges du fond (Aix-en-Provence, 13 mars 2009) que par le juge du droit : le syndic n'est pas fautif, dans la mesure où il n'a pas été en mesure de faire exécuter les travaux.


Sans se risquer à qualifier juridiquement l'obligation du syndic (s'agissait-il d'une obligation à terme telle que définie à l'art. 1185 c. civ. ou plutôt d'une obligation conditionnelle au sens de l'art. 1168 du même code ?), on approuvera cette solution.


Il ne saurait en effet être reproché son inaction au syndic, puisque l'engagement des travaux ne pouvait avoir lieu tant que l'entreprise n'avait pas été choisie par le conseil syndical, choix que cette instance n'a manifestement jamais opéré.

 

L'annulation de la résolution annulant les travaux

 


Du fait du vote des travaux, les demandeurs estimaient avoir acquis un droit à leur réalisation, ce, d'autant plus qu'un appel de fonds (ultérieurement annulé) avait été lancé (jugeant que si une assemblée générale peut revenir sur un vote antérieur, ce n'est que sous réserve du respect des droits acquis, V. Civ. 3e, 12 avr. 2005, AJDI 2005. 488 ; Administrer juill. 2005. 50, obs. Bouyeure  ; 13 janv. 2010, Rev. loyers 2010. 139 ; Paris 19 janv. 1993, D. 1993. IR 114 ; 29 nov. 1995, D. 1997. Somm. 13, obs. Atias ; 12 oct. 2006, AJDI 2007. 43 ; sur la notion de « droits acquis », V. Paris 23 mai 2007, AJDI 2008. 38).


Déniant toute valeur au rapport du conseil syndical (dont, apparemment, les membres n'avaient pas de compétence particulière en matière d'appréciation de défaut d'étanchéité), il estimaient par ailleurs que ce volte-face de l'assemblée n'était pas justifié par des circonstances nouvelles (sur la nécessaire présence d'éléments nouveaux, V. TGI Paris 25 févr. 1977, D. 1978. IR 121 ; Toulouse, 16 juin 2003, Loyers et copr. 2003, n° 224, obs. Vigneron ; Aix-en-Provence 1er avr. 2004, Ann. loyers 2004. 2454, obs. Roux ; Paris 16 déc. 2009, AJDI 2010. 229).

 

Sur le premier point, la Cour de cassation approuve le juge aixois pour avoir décidé que faute d'avoir été exécutée, la décision n'a conféré aucun droit particulier à qui que ce soit (dans le même sens, V. déjà TGI Nanterre 24 oct. 2001, Administrer févr. 2002. 37, obs. Bouyeure ; Aix-en-Provence, 1er avr. 2004, préc. ; Paris, 20 févr. 2009, AJDI 2009. 723).

 

Quant au second point, la haute cour se retranche derrière le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond pour estimer que la résolution annulant les travaux avait été adoptée dans l'intérêt collectif en considération de circonstances nouvelles.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5349&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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22 juillet 2010 4 22 /07 /juillet /2010 16:03

Publié le 21.07.2010

Le modèle du formulaire unique servant à effectuer, à compter du 1er octobre 2010, une demande de logement social est accessible sur www.formulaires.gouv.fr. C’est ce qu’indique un arrêté publié au Journal officiel du mercredi 7 juillet 2010, cet arrêté détaillant également la liste des pièces justificatives pour l’instruction de la demande de logement.

Pour sa part, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) fait le point sur les démarches à connaître pour les personnes cherchant un logement social (demande, enregistrement, renouvellement, radiation). A noter que la radiation d’une demande ne peut se produire que dans l’un des cas suivants :

  • attribution d’un logement au demandeur,
  • renonciation écrite du demandeur,
  • irrecevabilité de la demande,
  • absence de réponse du demandeur à un courrier envoyé à la dernière adresse indiquée par l’intéressé,
  • non-renouvellement de la demande dans le délai d’1 an.

Le décret relatif à la procédure d’enregistrement des demandes de logement locatif social avait été publié au Journal officiel du dimanche 2 mai 2010.

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15 juillet 2010 4 15 /07 /juillet /2010 13:27

 

Les dispositions de la loi instaurant le droit au logement opposable sont compatibles avec le droit au recours effectif protégé par la Convention européenne des droits de l'homme, a jugé le Conseil d'État, dans un avis qui précise les pouvoirs du juge pour moduler l'astreinte.

 

 

Dans un avis du 2 juillet 2010, le Conseil d'État a jugé compatible avec la Convention européenne des droits de l'homme le versement de l'astreinte que peut prononcer le juge dans le contentieux du droit au logement opposable (DALO) à un fonds de l'État. Il a également précisé la marge de manœuvre du juge pour fixer le montant de cette astreinte.

 

La haute juridiction a ainsi répondu aux questions que lui avait posées le tribunal administratif de Paris (15 oct. 2009, M. Maache, req. n° 0909135, AJDA 2009. 2413, concl. Nguyên-Duy). Cette juridiction s'interrogeait sur la conventionnalité du dispositif qui prévoit que l'astreinte est versée non au requérant mais à un fonds qui doit financer la construction de logements sociaux.

 

Le Conseil d'État rappelle que « la décision de la commission départementale de médiation est susceptible d'un recours de droit commun devant le juge administratif » et que « l'inaction de l'État est susceptible d'être sanctionnée, le cas échéant, par le juge saisi d'un recours en responsabilité ».

 

Dès lors, il estime que la voie de recours spécifique prévue par l'article L. 441-2-3-1 du CCH « devant un juge doté d'un pouvoir d'injonction et d'astreinte de nature à surmonter les éventuels obstacles à l'exécution de ses décisions, présente un caractère effectif, au regard des exigences découlant de l'article 6, §1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Il en va ainsi, alors même que l'astreinte éventuellement prononcée sur le fondement de cet article, compte tenu des critères qu'il énonce, est versée par l'État, non au requérant, mais à un fonds d'aménagement urbain régional dépendant de l'État, dont les moyens ne sont pas exclusivement employés à la construction de logements sociaux ».

 

Il précise également l'interprétation de l'article 76 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, qui dispose que l'astreinte doit être fixée « en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation ». Il ressort des travaux préparatoires de cette loi, estime le Conseil d'État que le législateur « n'a pas entendu limiter le montant de cette astreinte au montant du loyer moyen de ce logement, mais permettre qu'elle soit modulée, selon les circonstances de l'espèce, en fonction de ce montant, calculé sur la même période que l'astreinte ».

 

Ainsi, ajoutent les juges du Palais-Royal, l'astreinte « qui peut être un multiple du montant de ce loyer moyen, ne saurait néanmoins s'écarter de cette référence de façon disproportionnée. En particulier, l'hypothèse d'une astreinte dont le montant serait égal au coût pour l'État de la construction d'un logement social, calculé sur la même période, ne prendrait pas en compte de façon raisonnable cette référence au loyer moyen ». Ils précisent que « cette référence vaut pour la ville de Paris, pour laquelle les dispositions législatives précitées ne prévoient pas de règle spécifique ; il ressort au contraire des travaux préparatoires à la loi du 25 mars 2009 que le législateur a, précisément, souhaité définir une règle homogène applicable sur l'ensemble du territoire ».

 

Enfin, la haute juridiction indique que « dès lors que le juge dispose ainsi de la faculté de moduler le montant de l'astreinte, il doit pouvoir prendre en compte d'autres éléments que le montant du loyer moyen du type de logement adapté aux besoins du demandeur et statuer en fonction de l'ensemble des circonstances de l'espèce. Il lui est, par suite, possible de moduler le montant de l'astreinte en fonction de critères tenant notamment à la taille de la famille, à la vulnérabilité particulière du demandeur, à la célérité et aux diligences de l'État, tant lors de la fixation de l'astreinte que lors de sa liquidation et, le cas échéant, de la fixation d'une nouvelle astreinte pour la période ultérieure ».

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?flashKey=dal34717

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28 juin 2010 1 28 /06 /juin /2010 13:25

 

22 juin 2010

 

"L'expulsion est un drame pour la personne expulsée, un trouble pour l'ordre social et une absurdité économique pour tout le monde", affirme l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) dans un récent rapport sur les expulsions locatives, où elle plaide pour une intervention précoce des acteurs du logement pour prévenir ce phénomène, en constante augmentation depuis 10 ans, ce qui conduit l'ANIL à "s'interroger sur l'efficacité des dispositifs mis en place pour prévenir les expulsions".
Il faut "privilégier la rapidité" de traitement des situations entraînant des impayés de loyer, assure ainsi le directeur général de l'ANIL, Bernard Worms, auteur de ce rapport commandé fin 2009 par le secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu.

Des obstacles à la prévention

Plusieurs obstacles s'opposent pourtant à cette intervention précoce, du côté des opérateurs - en raison souvent d'un cloisonnement des informations - comme des bailleurs - par méconnaissance ou par négligence, ou parce qu'ils hésitent à "harceler le locataire au premier retard" -, mais aussi du côté des habitants, avec pour principale difficulté de réussir "à établir le contact avec le locataire que l'on cherche à aider et, lorsqu'on y parvient, à le convaincre d'accepter un diagnostic social".
Un écueil que l'ANIL explique par différentes causes : l'impayé de loyer n'est souvent que l'une des nombreuses difficultés auxquelles le ménage doit faire face, avec des échéances plus pénalisantes que le non-paiement du loyer ; la personne est souvent dépassée ou méfiante à l'égard des institutions ; il n'est pas rare non plus que "les familles pensent que la seule présence d'enfants au foyer les place à l'abri de l'expulsion". Pour certains enfin, "l'intervention de l'aide sociale est perçue comme dévalorisante".

Des accidents de la vie

Tous les impayés ne sont en outre pas de même nature, souligne le rapport Worms, qui indique que, dans la majorité des cas, ils concernent des "personnes victimes d'un accident de la vie ou d'une transformation radicale de leur situation survenue postérieurement à leur entrée dans les lieux".
Plutôt qu'à un arrêt complet du paiement du loyer, on assiste alors, dans ce cas, "à une accumulation de retards qui, s'ils ne donnent lieu à aucun traitement préventif, peuvent déboucher sur une dette insurmontable", note le rapport Worms, alors que les délais qui s'écoulent entre le premier impayé et l'expulsion peuvent s'étirer jusqu'à un an, sans prise en compte des spécificités de la situation de la famille.

Créer une instance de coordination

Pour renforcer les chances d'une "formule intégrée de traitement précoce", l'ANIL propose donc d'expérimenter un dispositif obéissant à une double logique de cohérence des interventions des différents acteurs et de recherche d'une solution négociée hors de l'intervention du juge, en avantageant la partie qui s'inscrit dans cette démarche et en pénalisant celle qui la refuse.
Pour assurer la cohérence des interventions, "bailleurs et locataires devraient être incités à s'adresser à une instance unique, qui regrouperait tous les organismes effectivement impliqués dans la prévention des expulsions : conseil général, CCAS, CAF-MSA, associations, services sociaux, ADIL, commission de surendettement, bailleurs, etc.", préconise donc le rapport Worms, qui recommande aussi d'y associer l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), créée pour assurer la mise en place de la garantie des risques locatifs (GRL).
"Cette instance opérationnelle serait le bras armé de la Ccapex", la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions, "dont elle tirerait sa légitimité", poursuit le texte remis à Benoist Apparu.

Expérimenter dans certains départements

C'est en son sein que serait instruit le dossier en premier lieu - avec un aiguillage vers un plan d'apurement, un relogement, un hébergement ou une formule d'intermédiation locative, assorti d'une demande de diagnostic social, voire d'accompagnement social -, avant d'être transmis au juge en cas d'échec.
Obligation pourrait être faite aux bailleurs sociaux de mettre en demeure le locataire dès le deuxième mois d'impayés, les propriétaires privés pouvant faire l'objet d'une "forte incitation" à faire de même.
Parmi les autres propositions avancées dans le rapport Worms, un certain nombre demandent à être validées par les partenaires concernées (CAF, FSL ou CCAS par exemple), d'autres réclament une prise de position gouvernementale. C'est le cas de la préconisation qui vise à ramener à 15 jours le délai légal minimum entre l'assignation et l'audience, au lieu de deux mois actuellement, en cas d'échec de la médiation.
Il serait souhaitable de "conduire une expérimentation dans un petit nombre de départements" et "d'établir un comité de suivi national resserré" pour juger l'impact de ce dispositif, l'ensemble des personnes consultées ayant enfin évoqué "la question des moyens financiers nécessaires", selon l'ANIL.

A.S

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/28558/l-anil-fait-des-propositions-pour-prevenir-les-expulsions-locatives.html

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