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1 juin 2010 2 01 /06 /juin /2010 10:49

26/05/2010

Droits des particuliers

Immobilier

 

Révoquer la clause d'exclusivité d'un mandat de vente, c'est possible

Deux époux donnent à un agent immobilier un mandat exclusif de vendre un bien qui leur appartient. Dix mois plus tard, alors qu'il n'y a toujours pas d'acheteur, ils décident de mettre fin à la clause d'exclusivité et chargent un autre agent de négocier également leur affaire. Assez rapidement, celui-ci trouve un acquéreur et la vente est conclue.

Le premier agent peut-il obtenir une indemnité pour non respect de l'exclusivité ? Oui, estime une cour d'appel, car la révocation partielle n'a pas d'effet si elle n'est pas prévue par le mandat. Non, rectifie la cour de cassation : la révocation partielle du mandat est parfaitement valable, comme sa révocation totale, sauf si l'irrévocabilité a été expressément prévue. De son côté, le mandataire peut renoncer au mandat ainsi modifié.

 

Cass. civ. 1re ch., 25 février 2010, n° 08-22066

 

http://interetsprives.grouperf.com/depeches/19751.html

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10 mai 2010 1 10 /05 /mai /2010 14:26

COPROPRIETE : RESPONSABILITE EN CAS DE DEGAT OCCASSIONNE PAR UNE PARTIE COMMUNE
Cour d’appel de Paris, 12 mars 1987

 

Si le dommage est occasionné par une partie commune, l’article 1384, alinéa 1er, permet de retenir la responsabilité du syndicat en sa qualité de gardien.

COMMENTAIRE IDP : Vivre en copropriété implique une responsabilité collective des copropriétaires. Si une partie commune occasionne à un copropriétaire un préjudice particulier, c’est l’ensemble du syndicat (dont toute la copropriété) qui doit en répondre. Ces situations sont fréquentes et parfois très complexes, en particulier lorsque le dégât ou le désordre résulte d’une partie commune à usage privatif, comme une terrasse. Si, par exemple, un appartement subit un dégât des eaux résultant d’un défaut d’étanchéité de la terrasse utilisée par le copropriétaire du dessus, c’est la copropriété et son assurance qui devront indemniser la victime. Mais l’affaire peut se compliquer lorsque s’y mêle un éventuel défaut d’entretien de ladite terrasse par le copropriétaire qui en a la jouissance exclusive ou par le syndic (selon la nature de cet entretien). La copropriété condamnée en justice peut donc se retourner contre le copropriétaire responsable (celui qui jouit de la terrasse) ou contre le syndic.


*** www.idp-formation.com ***

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18 mars 2010 4 18 /03 /mars /2010 13:30

mercredi 17 mars 2010

Pour tenter de prévenir les expulsions liées aux situations d'impayés de loyers, le secrétariat d'État chargé du Logement et de l'Urbanisme vient de mettre en place un numéro vert gratuit.

La trêve hivernale des expulsions a pris fin le 15 mars. Le secrétaire d'État chargé du Logement et de l'Urbanisme, Benoist Apparu, a annoncé, le 16 mars, avoir confié à l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) la mise en place d'un numéro unique gratuit à destination des propriétaires et des locataires, « afin de mieux prévenir les expulsions liées aux situations d'impayés ». En appelant ce numéro vert, les locataires, comme les propriétaires, pourront bénéficier de conseils et d'un accompagnement adapté à leur situation, grâce à une mise en relation rapide avec un agent de l'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL). Présent sur l'ensemble du territoire, le réseau de l'ANIL et des ADIL emploie près de 500 personnes, pour la plupart des conseillers juridiques.

Trop souvent, lorsque les situations d'impayés sont détectées et que les travailleurs sociaux interviennent au sein d'une famille en difficulté, la dette locative est déjà importante et il devient alors difficile, pour elle, d'y faire face, rappelle le secrétariat d'État. « Une meilleure prévention des expulsions passe nécessairement par une intervention sociale le plus tôt possible », insiste donc Benoist Apparu.

Le numéro vert SOS Loyers impayés est effectif depuis le 16 mars au : 0805 160 075.

 

http://actionsociale.weka.fr/flash-action-sociale/enfance_et_famille-enfancefamille/sos_loyers_impayes__un_numero_vert_pour_les_proprietaires_et_les_locataires-4052?utm_source=flash_421&utm_medium=e-mail&utm_content=AS&utm_campaign=RW0280

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8 mars 2010 1 08 /03 /mars /2010 15:28
Restitution de dépôt de garantie, remboursement de travaux ou encore départ avant la fin du préavis : de nombreux points peuvent faire l'objet de désaccords avec votre propriétaire. Réponses aux questions les plus fréquentes posées par les locataires.

Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.

Départ avant la fin du préavis


J'ai donné congé de mon appartement et je quitte les lieux avant la fin du préavis. Puis-je proposer un remplaçant à mon propriétaire ?

Oui, vous pouvez le faire, mais le bailleur reste libre d'accepter ou non cette candidature. S'il accepte et que le nouveau bail débute pendant votre période de préavis, vous n'aurez plus à verser le loyer.

Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.

Restitution du dépôt de garantie

J'ai remis les clés de l'appartement que je louais il y a plus de deux mois. Le propriétaire ne m'a toujours pas rendu mon dépôt de garantie. Quels sont mes droits ?

Après le départ du locataire, le propriétaire a deux mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de dépassement des délais, la somme devant être restituée sera majorée d'intérêts calculés au taux d'intérêt légal (3,79 % en 2009).

En pratique, la règle soulève des difficultés lorsque le logement se trouve dans une copropriété. Un locataire a à sa charge un certain nombre de dépenses communes. Les comptes de la copropriété sont arrêtés une fois par an. Si votre départ est antérieur à ce bilan, le propriétaire ne saura pas précisément le montant des charges dues. Cette difficulté est à l'origine de litiges.
Une réponse ministérielle(1) rappelle la position des tribunaux, lesquels admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80% du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde dû qu'après régularisation annuelle, sans intérêt.
(1) Rép. ministérielle n° 7354, JOAN du 26/2 2008.

Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.

Contacts utiles

Adil (Agence départementale d'information sur le logement) : coordonnées au 0 820 16 75 00 ou www.anil.org

Association CLCV
(Consommation, logement et cadre de vie) : tél. 01 56 54 32 10 ou www.clcv.org

UNPI
(Union nationale de la propriété immobilière) : tél. 01 44 11 32 42 ou www.unpi.org

Le propriétaire a-t-il le droit de garder un double des clés ?
La loi est muette sur la question. Les tribunaux admettent que les bailleurs puissent détenir un trousseau des clés. Cela ne les autorise pas, pour autant, à pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire. Celui-ci a le droit de changer la serrure de sa porte, à ses frais, et n'est jamais tenu de donner un double des clés au propriétaire.

Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.

Congé avant la fin du bail

Le propriétaire m'a donné congé. J'ai trouvé un nouveau logement et je déménage trois mois avant la fin de mon bail. Dois-je payer le loyer jusqu'au terme du contrat ?

Quel que soit le motif pour lequel le bailleur a mis fin à la location, vous n'êtes redevable des loyers et des charges que pour le temps pendant lequel vous occupez réellement les lieux.

Si, par exemple, la fin de votre bail est le 31 mars et que vous rendez vos clés le 15 janvier, vous ne paierez que jusqu'à cette dernière date. Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.


Le propriétaire a-t-il le droit de garder un double des clés ?

La loi est muette sur la question. Les tribunaux admettent que les bailleurs puissent détenir un trousseau des clés. Cela ne les autorise pas, pour autant, à pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire. Celui-ci a le droit de changer la serrure de sa porte, à ses frais, et n'est jamais tenu de donner un double des clés au propriétaire.

Important ! Cet article concerne les locations non meublées, louées à titre de résidence principale dans le secteur privé.





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8 janvier 2010 5 08 /01 /janvier /2010 11:43

LO128 - Conditions pour sortir de la loi de 1948 du secteur privé

Un logement normalement soumis à la loi du 1.9.1948 peut sortir de ce régime juridique par une procédure spécifique appelée bail de sortie de la loi du 1.9.1948.

Les logements concernés par cette possibilité doivent être classés dans les catégories II B et II C et donc respecter les normes de confort nécessaires pour faire partie de ces catégories.

Si le logement ne satisfait pas aux normes de confort réglementaires fixées par le décret du 06-03-1987, le locataire peut dans un délai d’un an, à compter de la date d’effet du contrat, demander au bailleur la mise en conformité du local.

Si le locataire et le bailleur ne sont pas d’accord sur la nature des travaux à réaliser, ils ont la possibilité de saisir un juge pour statuer sur ce point ainsi que sur le délai de leur exécution.

Si le locataire a effectué des travaux ayant amélioré substantiellement le confort ou l’équipement du logement, il peut en demander le remboursement au bailleur. La nature des travaux pris en compte et les modalités de leur évaluation sont déterminées par décret

Le bailleur peut obtenir que le règlement des travaux intervienne par compensation sur la fraction du nouveau loyer qui excède le montant de l’ancien.


Si la dette n’est pas éteinte à l’expiration du bail de 8 ans, le bailleur doit verser le solde restant dû au locataire.

Le bailleur ne peut proposer un bail de sortie aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement sont inférieures à un seuil de ressources fixé par décret.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=2485

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10 octobre 2009 6 10 /10 /octobre /2009 13:06

(22/09/2009)

Qu’est-ce que le droit au logement opposable (Dalo) ? Qui peut en bénéficier ? Comment effectuer le recours amiable devant la commission de médiation ? Comment effectuer le recours devant le tribunal administratif ?

Pour en savoir plus, le ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer propose en ligne la brochure "droit au logement : mode d’emploi" qui explicite de façon pratique la notion de droit au logement opposable institué à la suite de la loi du 5 mars 2007. Le Dalo concerne les personnes dont les démarches en vue de louer un logement ou de se maintenir dans le logement qu’elles louaient n’ont pas abouti. Deux recours ont été mis en place : un recours amiable devant une commission de médiation, puis, en cas de décision favorable non suivie de l’attribution d’un logement, un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le recours devant la commission de médiation est possible depuis le 1er janvier 2008. Le recours devant le tribunal administratif est possible depuis le 1er décembre 2008 (ou le sera à partir du 1er janvier 2012 dans certains cas).

Pour obtenir la liste des associations agréées qui apportent une assistance aux personnes faisant un recours amiable devant la commission de médiation ou un recours contentieux devant le tribunal administratif, il faut s’adresser à la préfecture du département.

http://www.service-public.fr/actualites/001373.html?xtor=EPR-140

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30 juillet 2009 4 30 /07 /juillet /2009 13:02
Actualisé le mercredi 28 janvier 2009

Si vous disposez d'une chambre inoccupée, pourquoi ne pas la louer à un jeune ou un étudiant. Vous devez seulement respecter les règles qui régissent la location en meublé.

En pratique, le bailleur doit établir un contrat de location meublée et respecter certaines formalités. Tout d'abord, il doit équiper la chambre d'un mobilier suffisant en nombre et en qualité (lit, table de nuit, chaise, bureau…) pour que le locataire puisse y vivre décemment.

Deux diagnostics obligatoires

Outre ces dépenses d'équipement, deux diagnostics sont à faire réaliser, qui seront remis au locataire :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE). Valable dix ans, il coûte environ 120 €. L'état des risques naturels et technologiques. Valable six mois, il est gratuit lorsqu'il est établi sans faire appel à un professionnel, avec l'aide de la préfecture ou en mairie. Dans le cas contraire, il en coûtera une trentaine d'euros.
  • un constat de risque d'exposition au plomb pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce constat doit être fourni par le bailleur depuis le 12 août 2008.

Un loyer à la mesure du confort proposé

Si la location meublée implique un investissement au départ, les frais sont néanmoins rapidement compensés grâce au loyer. À titre d'exemple, une chambre de 15 m2 se loue autour de 265 € par mois à Dunkerque (Nord) et entre 450 et 490 € à Paris.

Plus la pièce est confortable, plus le loyer est élevé : dotée d'un coin cuisine aménagé et de sanitaires privés, elle se louera plus cher qu'une simple chambre, où le locataire doit partager cuisine, toilettes et salle de bains avec le reste des occupants.

Comment calculer les charges

La répartition des charges (eau, électricité…), quant à elle, ne répond à aucune réglementation spécifique. "Comme il n'est pas envisageable d'installer des compteurs partout, indique-t-on à l'Unpi (Union nationale de la propriété immobilière), il est fréquent d'établir un forfait."

Il faut alors tenir compte de la surface de la pièce, du nombre d'occupants et de son équipement. Vous pouvez par ailleurs répercuter une partie des taxes liées à votre résidence (taxe d'habitation, taxe audiovisuelle, ordures ménagères).

Des aides directement perceptibles

Autre avantage de la location d'une chambre à un jeune, étudiant ou travailleur : ils bénéficient parfois d'aides Loca-pass (prêt du dépôt de garantie, caution en cas d'impayés…), d'allocations telles que l'aide personnalisée au logement (APL) ou l'allocation de logement à caractère social (ALS).

Avec l'accord du locataire, ces prestations peuvent être versées directement au propriétaire du bien loué.

Exonération sous conditions

Fiscalement, les loyers sont imposés au titre des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Lorsque le montant brut annuel des loyers n'excède pas 76 300 €, le bailleur bénéficie du régime simplifié du micro-Bic, c'est-à-dire d'un abattement automatique de 71 % (à partir des revenus de 2006).

Si la chambre louée constitue la résidence principale du locataire, et à condition d'appliquer un loyer raisonnable (ne dépassant pas certains plafonds), vous êtes exonéré d'impôt.

Cette année, le plafond est fixé à 163 € annuels par mètre carré en Île-de-France et à 118 € sur le reste du territoire. Par exemple, le loyer d'une chambre de 15 m2 ne doit pas excéder 147 € par mois en région et 203 € dans la capitale.

Bien rédiger le bail

Lorsque la chambre constitue la résidence principale du locataire, un bail écrit est obligatoire (article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation). Dans le cas contraire, le bailleur n'est pas tenu d'établir un contrat.

Pour autant, "dans ce type de location, le contrat est très important", indique l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), dont le site Internet dispense de précieux conseils sur les mentions à faire figurer dans le bail : durée de la location, montant du loyer, des charges et du dépôt de garantie, ainsi que les conditions du préavis de départ.

Indexer le montant du loyer

En principe, la durée de location est d'un an, renouvelable automatiquement. Il faut penser à y inclure une clause de révision du loyer : trois mois avant la fin du bail, il sera ainsi possible de l'augmenter en fonction de l'indice de référence du loyer (IRL).

Dans le cas où le locataire est un étudiant, le bail pourra être limité à neuf mois : sa reconduction n'est alors possible qu'avec l'accord explicite de chacun. "Comme dans toute location, il est indispensable d'effectuer un état des lieux contradictoire à l'entrée et à sortie de la location", rappelle l'Anil.

Qui contacter ?

On peut s'adresser au Crous le plus proche pour trouver un locataire. Ces centres disposent d'un service "Logement en ville" où de nombreux renseignements sont disponibles. Des modèles de contrats de bail sont également proposés.

L'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) et l'UNPI peuvent également apporter de précieux renseignements.

Anil : 0 820 16 75 00 (0,12 €/min). 


http://www.dossierfamilial.com/argent/fiscalite/louer-une-chambre-de-votre-logement,1705,8 

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30 juillet 2009 4 30 /07 /juillet /2009 12:58
Actualisé le jeudi 15 janvier 2009

Une fois le logement trouvé, il est conseillé d'effectuer plusieurs visites à des heures différentes. Non seulement pour que se dévoilent les détails qui auraient échappé lors de la découverte des lieux, mais parce qu'elles permettent de mieux juger le quartier, le bruit, l'ensoleillement…

D'autant que le vendeur n'est pas tenu de préciser à l'acquéreur tout ce qui est visible. En revanche, il a un devoir d'information à son égard. S'il dissimule des éléments dont il a connaissance, et qui peuvent être considérés comme des vices, il engage sa responsabilité. Il est par ailleurs nécessaire de se faire une idée du voisinage : les nuisances sonores ou olfactives ne doivent pas être négligées, qu'il s'agisse de s'y loger ou de le louer (afin d'éviter une rotation trop rapide des occupants).

Vérifier orientation et superficie

Au cours des visites, il serait illusoire de prendre pour argent comptant tout ce qui est avancé. Ainsi, il est prudent de se munir d'une boussole pour vérifier l'orientation des pièces. Parfois, une exposition au sud ne l'est pas totalement !

Une attestation de superficie sera jointe au compromis de vente d'un logement en copropriété mais pas à celui d'une maison. Avant cette séance de signature, ne pas hésiter à déplacer des meubles et à sortir un mètre ruban pour contrôler les dimensions d'une pièce et la possibilité d'y installer son mobilier. Les vendeurs d'un lotissement sur plan avaient ainsi pris la mauvaise habitude de garnir les chambres de la maison témoin de lits plus petits que la normale pour donner l'illusion de pièces plus vastes…

Inspecter le logement et l'immeuble constitue un passage obligé : la toiture, les murs, les équipements de chauffage, les sanitaires, les installations électriques…

Demander l'avis d'un professionnel

En présence d'un bien atypique ou de doutes sérieux, il est d'usage de demander à être accompagné par une personne du métier au cours de l'une de ces visites. Faute de disposer d'un professionnel dans ses relations, il vaut mieux payer une vacation à un architecte pour qu'il expertise le bien et établisse un diagnostic complet de l'état du bâtiment ou de la faisabilité des aménagements envisagés (compter entre 150 et 500 € selon le temps passé et les documents fournis).

 

Se renseigner sur le quartier et son devenir

Savoir depuis quand le logement est sur le marché donne des indications utiles : s'il est en vente depuis longtemps, il y a forcément des raisons.

Souvent un prix trop élevé qui peut être négocié. Pour discuter le prix, il est utile de savoir s'il n'y a pas de construction prévue à proximité, si la maison ne se trouve pas en limite de zone inondable, si le logement est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, etc.

Enfin, pour se faire une idée de l'évolution du quartier, un détour par la mairie s'impose pour consulter le plan local d'urbanisme. Il signale les programmes immobiliers ou les réaménagements prévus ainsi que les zones où la commune entend exercer son droit de préemption, ce qui lui donne priorité pour acheter… Consulter le titre de propriété du vendeur permet de vérifier si le bien est grevé de servitudes privées (droit de passage, de puisage, d'abreuvage…).

Étudier tous les diagnostics obligatoires

Ultime manière d'évaluer le logement : l'étude des diagnostics obligatoirement annexés au compromis de vente. La logique voudrait que l'on puisse les consulter avant de signer. Dans la réalité, le vendeur ne les fait réaliser que lorsqu'il est certain de vendre, car certains d'entre eux ont une durée limitée.

C'est notamment le cas de la recherche d'insectes xylophages (les termites) et de l'état des risques naturels et technologiques, dont la validité est de six mois. Mais ces deux diagnostics ne sont exigés que dans les zones concernées par ces risques.

Il s'y ajoute la recherche de plomb dans les peintures (bâtiment construit avant 1949), d'amiante (avant 1997). Dans les copropriétés, une garantie de surface habitable est jointe.

Enfin, un diagnostic de performance énergétique donne une vision claire du coût en énergie du logement convoité et préconise des moyens de réduire la note. Depuis le 1er novembre, la sécurité des installations de gaz privées de plus de quinze ans doit être garantie.

Et depuis le 1er janvier 2009, tout vendeur de bien immobilier doit produire un diagnostic électrique attestant l’état de l’installation.

Copropriété : consulter plusieurs procès-verbaux

Dans une copropriété, un aperçu du climat des assemblées générales donne une idée de la façon dont les copropriétaires se préoccupent de l'immeuble.

"L'aspect des boîtes aux lettres et l'entretien des parties communes sont le reflet de la gestion de la copropriété. Leur mauvais état peut suggérer des travaux à venir", explique David Rodrigues, juriste spécialiste de la copropriété à la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie, une association de défense des consommateurs).

Une copie des derniers procès-verbaux de l'assemblée générale procure des données très utiles : les budgets chiffrent les charges, les points à l'ordre du jour renseignent sur les projets de travaux, les litiges ou problèmes éventuels… Des travaux sont en passe d'être votés ? Vérifier les dates d'appels de fonds permet, le cas échéant, une ultime négociation.

"Depuis 2004, l'acquéreur s'acquitte des dépenses exigibles à compter de la vente même si elles ont été votées avant cette date. Le paiement des provisions est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale", indique en effet David Rodrigues. Une répartition différente peut être précisée dans le compromis de vente.

Une fois que toutes ces vérifications ont été effectuées et que l'accord s'est formé sur "la chose et le prix", il restera à inscrire toutes les conditions de la vente dans un compromis (établi soit par l'agent immobilier, soit par le notaire) et à consigner une indemnité d'immobilisation (entre 5 et 10 % du prix de vente).

Une autre phase s'ouvre alors, faite de délai de réflexion ou de rétractation de la proposition d'achat, d'acceptation de l'offre de crédit, de levée des conditions suspensives… Autant d'étapes qui donneront matière à un autre dossier.

Agent immobilier ou particulier ?

L'offre immobilière est présente partout : petites annonces, agences, sites Internet… Faut-il faire confiance aux particuliers ou passer par une agence ?

En France, près de la moitié des transactions sont signées entre particuliers. Souvent, l'acquéreur a l'impression que le contact direct avec le propriétaire lui assure une meilleure affaire. D'autant, pense-t-il, qu'il économisera les frais d'agence. Attention : certains particuliers ont une fâcheuse tendance à surestimer la valeur de leur bien.

Les agents immobiliers demeurent des intermédiaires précieux pour trouver un logement. D'abord parce qu'ils connaissent bien le quartier, les bâtiments et le marché. Ensuite, parce qu'ils doivent à leurs clients un certain nombre de prestations, dont leur commission englobe le coût : vérifier l'identité du vendeur, la validitéde son titre de propriété, réunir les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les appels de charges, s'assurer de la solidité du dossier financier de l'acquéreur, etc.

Le choix de s'adresser à un intermédiaire ou de traiter en direct dépend du temps dont on dispose, de sa connaissance du marché local et… de sa maîtrise des rouages de la négociation.

Une fois le logement trouvé, il est conseillé d'effectuer plusieurs visites à des heures différentes. Non seulement pour que se dévoilent les détails qui auraient échappé lors de la découverte des lieux, mais parce qu'elles permettent de mieux juger le quartier, le bruit, l'ensoleillement…

D'autant que le vendeur n'est pas tenu de préciser à l'acquéreur tout ce qui est visible. En revanche, il a un devoir d'information à son égard. S'il dissimule des éléments dont il a connaissance, et qui peuvent être considérés comme des vices, il engage sa responsabilité. Il est par ailleurs nécessaire de se faire une idée du voisinage : les nuisances sonores ou olfactives ne doivent pas être négligées, qu'il s'agisse de s'y loger ou de le louer (afin d'éviter une rotation trop rapide des occupants).

Vérifier orientation et superficie

Au cours des visites, il serait illusoire de prendre pour argent comptant tout ce qui est avancé. Ainsi, il est prudent de se munir d'une boussole pour vérifier l'orientation des pièces. Parfois, une exposition au sud ne l'est pas totalement !

Une attestation de superficie sera jointe au compromis de vente d'un logement en copropriété mais pas à celui d'une maison. Avant cette séance de signature, ne pas hésiter à déplacer des meubles et à sortir un mètre ruban pour contrôler les dimensions d'une pièce et la possibilité d'y installer son mobilier. Les vendeurs d'un lotissement sur plan avaient ainsi pris la mauvaise habitude de garnir les chambres de la maison témoin de lits plus petits que la normale pour donner l'illusion de pièces plus vastes…

Inspecter le logement et l'immeuble constitue un passage obligé : la toiture, les murs, les équipements de chauffage, les sanitaires, les installations électriques…

Demander l'avis d'un professionnel

En présence d'un bien atypique ou de doutes sérieux, il est d'usage de demander à être accompagné par une personne du métier au cours de l'une de ces visites. Faute de disposer d'un professionnel dans ses relations, il vaut mieux payer une vacation à un architecte pour qu'il expertise le bien et établisse un diagnostic complet de l'état du bâtiment ou de la faisabilité des aménagements envisagés (compter entre 150 et 500 € selon le temps passé et les documents fournis).

 

Se renseigner sur le quartier et son devenir

Savoir depuis quand le logement est sur le marché donne des indications utiles : s'il est en vente depuis longtemps, il y a forcément des raisons.

Souvent un prix trop élevé qui peut être négocié. Pour discuter le prix, il est utile de savoir s'il n'y a pas de construction prévue à proximité, si la maison ne se trouve pas en limite de zone inondable, si le logement est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, etc.

Enfin, pour se faire une idée de l'évolution du quartier, un détour par la mairie s'impose pour consulter le plan local d'urbanisme. Il signale les programmes immobiliers ou les réaménagements prévus ainsi que les zones où la commune entend exercer son droit de préemption, ce qui lui donne priorité pour acheter… Consulter le titre de propriété du vendeur permet de vérifier si le bien est grevé de servitudes privées (droit de passage, de puisage, d'abreuvage…).

Étudier tous les diagnostics obligatoires

Ultime manière d'évaluer le logement : l'étude des diagnostics obligatoirement annexés au compromis de vente. La logique voudrait que l'on puisse les consulter avant de signer. Dans la réalité, le vendeur ne les fait réaliser que lorsqu'il est certain de vendre, car certains d'entre eux ont une durée limitée.

C'est notamment le cas de la recherche d'insectes xylophages (les termites) et de l'état des risques naturels et technologiques, dont la validité est de six mois. Mais ces deux diagnostics ne sont exigés que dans les zones concernées par ces risques.

Il s'y ajoute la recherche de plomb dans les peintures (bâtiment construit avant 1949), d'amiante (avant 1997). Dans les copropriétés, une garantie de surface habitable est jointe.

Enfin, un diagnostic de performance énergétique donne une vision claire du coût en énergie du logement convoité et préconise des moyens de réduire la note. Depuis le 1er novembre, la sécurité des installations de gaz privées de plus de quinze ans doit être garantie.

Et depuis le 1er janvier 2009, tout vendeur de bien immobilier doit produire un diagnostic électrique attestant l’état de l’installation.

Copropriété : consulter plusieurs procès-verbaux

Dans une copropriété, un aperçu du climat des assemblées générales donne une idée de la façon dont les copropriétaires se préoccupent de l'immeuble.

"L'aspect des boîtes aux lettres et l'entretien des parties communes sont le reflet de la gestion de la copropriété. Leur mauvais état peut suggérer des travaux à venir", explique David Rodrigues, juriste spécialiste de la copropriété à la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de vie, une association de défense des consommateurs).

Une copie des derniers procès-verbaux de l'assemblée générale procure des données très utiles : les budgets chiffrent les charges, les points à l'ordre du jour renseignent sur les projets de travaux, les litiges ou problèmes éventuels… Des travaux sont en passe d'être votés ? Vérifier les dates d'appels de fonds permet, le cas échéant, une ultime négociation.

"Depuis 2004, l'acquéreur s'acquitte des dépenses exigibles à compter de la vente même si elles ont été votées avant cette date. Le paiement des provisions est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale", indique en effet David Rodrigues. Une répartition différente peut être précisée dans le compromis de vente.

Une fois que toutes ces vérifications ont été effectuées et que l'accord s'est formé sur "la chose et le prix", il restera à inscrire toutes les conditions de la vente dans un compromis (établi soit par l'agent immobilier, soit par le notaire) et à consigner une indemnité d'immobilisation (entre 5 et 10 % du prix de vente).

Une autre phase s'ouvre alors, faite de délai de réflexion ou de rétractation de la proposition d'achat, d'acceptation de l'offre de crédit, de levée des conditions suspensives… Autant d'étapes qui donneront matière à un autre dossier.

Agent immobilier ou particulier ?

L'offre immobilière est présente partout : petites annonces, agences, sites Internet… Faut-il faire confiance aux particuliers ou passer par une agence ?

En France, près de la moitié des transactions sont signées entre particuliers. Souvent, l'acquéreur a l'impression que le contact direct avec le propriétaire lui assure une meilleure affaire. D'autant, pense-t-il, qu'il économisera les frais d'agence. Attention : certains particuliers ont une fâcheuse tendance à surestimer la valeur de leur bien.

Les agents immobiliers demeurent des intermédiaires précieux pour trouver un logement. D'abord parce qu'ils connaissent bien le quartier, les bâtiments et le marché. Ensuite, parce qu'ils doivent à leurs clients un certain nombre de prestations, dont leur commission englobe le coût : vérifier l'identité du vendeur, la validitéde son titre de propriété, réunir les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les appels de charges, s'assurer de la solidité du dossier financier de l'acquéreur, etc.

Le choix de s'adresser à un intermédiaire ou de traiter en direct dépend du temps dont on dispose, de sa connaissance du marché local et… de sa maîtrise des rouages de la négociation.

http://www.dossierfamilial.com/logement/acheter-vendre/avant-de-signer-verifiez-votre-futur-logement-a-la-loupe,1637,6

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30 juillet 2009 4 30 /07 /juillet /2009 12:46
  • Publié le mercredi 10 juin 2009

Dépôt de garantie, quittance, bail... : la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite loi Boutin, modifie les relations entre locataires et bailleurs.

• Les nouveaux contrats de location doivent mentionner la surface habitable du logement loué.

• Les bailleurs sont tenus de "transmettre" une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande (et non la lui "remettre" comme cela était mentionné dans le texte précédent). Les frais d’envoi leur incombent donc.

• Les bailleurs qui souscrivent une assurance-"loyers impayés" ne peuvent plus demander à bénéficier d’un cautionnement. Même interdiction pour les bailleurs personnes morales (à l’exclusion des sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés au quatrième degré inclus), sauf deux exceptions (un décret d’application est prévu).

• Si le logement est vendu en cours de bail, le remboursement du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur (jusqu’à présent, cette restitution revenait au bailleur d’origine).

• Par dérogation aux règles de renouvellement prévues par la loi de 1989, bailleur et locataire peuvent d’un commun accord renouveler le bail en cours avant son expiration si le propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention avec travaux.

Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (J.O. du 27).


http://www.dossierfamilial.com/logement/droits-demarches/locataires-et-bailleurs-les-nouvelles-regles-du-jeu,4152

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6 juillet 2009 1 06 /07 /juillet /2009 10:35

Les sommes versées au notaire, communément 'frais de notaire', sont strictement réglementées.

Le montant versé au notaire comprend sa rémunération proprement dite, les frais qu'il a engagés pour votre compte (notamment le salaire du conservateur des hypothèques et le certificat d'urbanisme) et les divers droits et taxes payés au Trésor public à l'occasion de l'acte.

Rémunération du notaire

La rémunération des notaires est constituée, d'une part, des émoluments proportionnels et fixes pour tous les actes et formalités énumérés dans le décret du 8 mars 1978, dont les contrats de ventes immobilières, les prêts hypothécaires, les donations, les déclarations de succession, etc., et, d'autre part, des honoraires, qui sont librement négociés entre le notaire et son client pour les actes et consultations dont le décret précise qu'ils sont libres.

Le montant versé au notaire comprend sa rémunération proprement dite, les frais qu'il a engagés pour votre compte (notamment le salaire du conservateur des hypothèques et le certificat d'urbanisme) et les divers droits et taxes payés au Trésor public à l'occasion de l'acte.

Rémunération du notaire

La rémunération des notaires est constituée, d'une part, des émoluments proportionnels et fixes pour tous les actes et formalités énumérés dans le décret du 8 mars 1978, dont les contrats de ventes immobilières, les prêts hypothécaires, les donations, les déclarations de succession, etc., et, d'autre part, des honoraires, qui sont librement négociés entre le notaire et son client pour les actes et consultations dont le décret précise qu'ils sont libres.

Émoluments et taxes

Les honoraires libres concernent, par exemple, les statuts d'associations ou de sociétés, les baux commerciaux, la vente d'un fonds de commerce, les consultations juridiques, la gestion d'immeubles, l'expertise ou encore l'assistance fiscale.

Les émoluments proportionnels

Ils sont calculés en appliquant un pourcentage (taux) au capital ou à la valeur inscrite dans l'acte. Le taux est dégressif et affecté d'un coefficient en fonction de la nature juridique de l'acte.

Par exemple, pour l'achat d'un logement de 75 000 euros, le calcul s'effectue de la manière suivante :

1re tranche (de 0 à 6 500 euros) : 6 500 euros x 4 % = 260 euros

2e tranche (de 6 500 à 17 000 euros) : 10 500 euros x 1,65 % = 173,25 euros

3e tranche (de 17 000 à 30 000 euros) : 13 000 euros x 1,1 % = 143 euros

4e tranche (au-delà de 30 000 euros) : 45 000 euros x 0,825 % = 371,25euros


Soit 947,5 euros, auxquels s'ajoutent 19,6 % de TVA (185,5 euros).

En additionnant les quatre tranches et la TVA, les frais de l'acte s'élèvent à 1133 euros.

Les émoluments de formalités

Les formalités sont des opérations préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements.

Elles sont rémunérées par unités de valeur (UV) affectées à chaque acte :
  • demande de pièce d'état civil : 3 UV,
  • copies authentiques : 0,3 UV par page.

Enfin, les émoluments de négociations, lorsque le notaire est mandaté par un client pour vendre un bien immobilier ou rechercher un acquéreur, sont proportionnels à la valeur du bien et s'ajoutent à ceux de l'acte de vente lui-même.

Les taxes

Votre notaire perçoit, à l'occasion des actes qu'il est amené à exécuter, des sommes qu'il est tenu de reverser à l'État.

Les taxes varient selon la nature de l'acte (vente, donation, échange, partage), la nature du bien (habitation, commerce, terrain) et sa valeur.

Depuis le 15 septembre 1999, le même taux est applicable à l'ensemble du territoire national.

Les déboursés

Ce sont les sommes acquittées par votre notaire pour votre compte et destinées à :

  • rémunérer les différents intervenants et payer le coût des documents utiles à la réalisation de l'acte et à sa sécurité (les documents cadastraux, les renseignements hypothécaires, le salaire du conservateur des hypothèques, les publications légales) ;
  • régler les frais exceptionnels engagés, éventuellement à la demande du client (frais de déplacement).

    Émoluments et taxes

    Les honoraires libres concernent, par exemple, les statuts d'associations ou de sociétés, les baux commerciaux, la vente d'un fonds de commerce, les consultations juridiques, la gestion d'immeubles, l'expertise ou encore l'assistance fiscale.

     

Les émoluments proportionnels

Ils sont calculés en appliquant un pourcentage (taux) au capital ou à la valeur inscrite dans l'acte. Le taux est dégressif et affecté d'un coefficient en fonction de la nature juridique de l'acte.

Par exemple, pour l'achat d'un logement de 75 000 euros, le calcul s'effectue de la manière suivante :

1re tranche (de 0 à 6 500 euros) : 6 500 euros x 4 % = 260 euros

2e tranche (de 6 500 à 17 000 euros) : 10 500 euros x 1,65 % = 173,25 euros

3e tranche (de 17 000 à 30 000 euros) : 13 000 euros x 1,1 % = 143 euros

4e tranche (au-delà de 30 000 euros) : 45 000 euros x 0,825 % = 371,25euros


Soit 947,5 euros, auxquels s'ajoutent 19,6 % de TVA (185,5 euros).

En additionnant les quatre tranches et la TVA, les frais de l'acte s'élèvent à 1133 euros.

 

Les émoluments de formalités

Les formalités sont des opérations préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements.

Elles sont rémunérées par unités de valeur (UV) affectées à chaque acte :
  • demande de pièce d'état civil : 3 UV,
  • copies authentiques : 0,3 UV par page.

Enfin, les émoluments de négociations, lorsque le notaire est mandaté par un client pour vendre un bien immobilier ou rechercher un acquéreur, sont proportionnels à la valeur du bien et s'ajoutent à ceux de l'acte de vente lui-même.

Les taxes

Votre notaire perçoit, à l'occasion des actes qu'il est amené à exécuter, des sommes qu'il est tenu de reverser à l'État.

Les taxes varient selon la nature de l'acte (vente, donation, échange, partage), la nature du bien (habitation, commerce, terrain) et sa valeur.

Depuis le 15 septembre 1999, le même taux est applicable à l'ensemble du territoire national.

Les déboursés

Ce sont les sommes acquittées par votre notaire pour votre compte et destinées à :

  • rémunérer les différents intervenants et payer le coût des documents utiles à la réalisation de l'acte et à sa sécurité (les documents cadastraux, les renseignements hypothécaires, le salaire du conservateur des hypothèques, les publications légales) ;
  • régler les frais exceptionnels engagés, éventuellement à la demande du client (frais de déplacement).
Le montant versé au notaire comprend sa rémunération proprement dite, les frais qu'il a engagés pour votre compte (notamment le salaire du conservateur des hypothèques et le certificat d'urbanisme) et les divers droits et taxes payés au Trésor public à l'occasion de l'acte.

Rémunération du notaire

La rémunération des notaires est constituée, d'une part, des émoluments proportionnels et fixes pour tous les actes et formalités énumérés dans le décret du 8 mars 1978, dont les contrats de ventes immobilières, les prêts hypothécaires, les donations, les déclarations de succession, etc., et, d'autre part, des honoraires, qui sont librement négociés entre le notaire et son client pour les actes et consultations dont le décret précise qu'ils sont libres.

Émoluments et taxes

Les honoraires libres concernent, par exemple, les statuts d'associations ou de sociétés, les baux commerciaux, la vente d'un fonds de commerce, les consultations juridiques, la gestion d'immeubles, l'expertise ou encore l'assistance fiscale.

Les émoluments proportionnels

Ils sont calculés en appliquant un pourcentage (taux) au capital ou à la valeur inscrite dans l'acte. Le taux est dégressif et affecté d'un coefficient en fonction de la nature juridique de l'acte.

Par exemple, pour l'achat d'un logement de 75 000 euros, le calcul s'effectue de la manière suivante :

1re tranche (de 0 à 6 500 euros) : 6 500 euros x 4 % = 260 euros

2e tranche (de 6 500 à 17 000 euros) : 10 500 euros x 1,65 % = 173,25 euros

3e tranche (de 17 000 à 30 000 euros) : 13 000 euros x 1,1 % = 143 euros

4e tranche (au-delà de 30 000 euros) : 45 000 euros x 0,825 % = 371,25euros


Soit 947,5 euros, auxquels s'ajoutent 19,6 % de TVA (185,5 euros).

En additionnant les quatre tranches et la TVA, les frais de l'acte s'élèvent à 1133 euros.

Les émoluments de formalités

Les formalités sont des opérations préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements.

Elles sont rémunérées par unités de valeur (UV) affectées à chaque acte :
  • demande de pièce d'état civil : 3 UV,
  • copies authentiques : 0,3 UV par page.

Enfin, les émoluments de négociations, lorsque le notaire est mandaté par un client pour vendre un bien immobilier ou rechercher un acquéreur, sont proportionnels à la valeur du bien et s'ajoutent à ceux de l'acte de vente lui-même.

Les taxes

Votre notaire perçoit, à l'occasion des actes qu'il est amené à exécuter, des sommes qu'il est tenu de reverser à l'État.

Les taxes varient selon la nature de l'acte (vente, donation, échange, partage), la nature du bien (habitation, commerce, terrain) et sa valeur.

Depuis le 15 septembre 1999, le même taux est applicable à l'ensemble du territoire national.

Les déboursés

Ce sont les sommes acquittées par votre notaire pour votre compte et destinées à :

 

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