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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:17

CO013 - Compte-rendu et décisions de l'assemblée générale

 

Il appartient en général au syndic de rédiger le "procès verbal" des décisions de chaque assemblée générale.

Le procès verbal est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. A compter du 1.9.04 lorsque le registre est tenu sous forme électronique, les signatures sont établies conformément à l'article 1316-4 du code civil.

Le document mentionne, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour le résultat du vote.

Il précise le nom des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus ou opposés à la décision ainsi que leur nombre de voix.

Attention, le décret du 27 mai 2004 utilise le mot "décision" pour éviter les ambiguïtés du terme "délibération". Les "délibérations" antérieures au décret peuvent désigner aussi bien des décisions que des échanges.

Article 13 du décret de 1967: L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

Le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants (Jusqu'au 31.8.04 cette inscription se fait à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires).

Les procès verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

A compter du 1.9.04, ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

Une fois par an, le syndic doit présenter à l'assemblée le compte-rendu de ses activités et les résultats financiers de la copropriété.

Par 2 votes séparés, l'assemblée approuve les comptes et donne quitus de sa gestion au syndic.

L'approbation des comptes ne concerne que la gestion finançière du syndic alors que le quitus décharge le syndic de sa responsabilité pour l'ensemble de la gestion.

L'assemblée ratifie les actes du syndic en donnant le quitus. Actes dont elle a eu connaissance même s'ils excédaient les pouvoirs du syndic et renonciations à critiquer l'exécution du mandat du syndic (Cassation Civile 3e- 6février 63).
Le quitus reconnaît que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l'ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir (Cassation civile 3è-6février 73).

Les décisions prises par l'assemblée des copropriétaires s'imposent à tous et doivent être exécutées.
Le syndic doit notifier, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 2 mois les décisions votées à l'assemblée, aux copropriétaires opposants et défaillants.
Pour ceux qui sont ni opposants, ni défaillants, une lettre simple suffit pour l'envoi d'une copie des décisions prises en assemblée.

Les décisions d'assemblée générale relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1905

 

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:13

CO012 - Modalités de vote au cours de l'assemblée générale

Vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, son conjoint et ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal. Chaque représentant ne peut recevoir plus de 3 pouvoirs, sauf si le total des voix qu'il représente n'excède pas 5% des voix composants le syndicat (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à une quote-part de charges définie en fonction des critères imposés par la loi (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) et prévus dans votre règlement de copropriété.

Pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, chaque copropriétaire participera au montant de la dépense totale en fonction de sa quote-part dans les parties communes.

Pour les charges relatives aux services collectifs (service de sécurité…) et aux éléments d’équipement communs (ascenseurs, compteurs, interphones…), chaque copropriétaire participera en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de leur(s) lot(s). Il s’agit d’une utilité potentielle indépendante de l’usage effectif du bien.

Toutefois, lorsqu'un propriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Une feuille de présence indiquant le nom des copropriétaires est émargée par les copropriétaires et les éventuels représentants. Cette feuille permet de compter les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l'importance des sujets traités :
  à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières.
  à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65)
  à la double majorité ou à l’unanimité. (art 26 loi du 10.7.65).

Majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) pour :

  l'administration courante (approbation des comptes, adoption du budget prévisionnel...) ;
  les travaux d'entretien et de conservation des parties communes (ravalement, réfection des halls…) ;
  l'adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives (pour les adaptations votées avant le 13 décembre 2008) ;
  les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments essentiels ;

  les travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par certains copropriétaires à leur frais.

Une décision est adoptée à la majorité simple quand le nombre de voix "pour" est supérieur au total des voix "contre" (Les abstentions étant exclues du calcul).

Majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires, pour les décisions énumérées par l'art.25 de la loi de1965 pour :

  la délégation donnée au conseil syndical, au syndic, à un ou plusieurs copropriétaires, du pouvoir de prendre une décision qui ressort de l'assemblée statuant dans les conditions prévues par la loi ;
  l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
  la désignation du syndic ou des membres du conseil syndical ou leur révocation ;
  les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes résultant d'obligations légales ou réglementaires ;
  les modalités de réalisation et d'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
  la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d'équipement communs ou services, rendue nécessaire par le changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
  les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, amortissables sur moins de dix ans ;
  la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, sécurité, et d'équipement ;
  les modalités de réalisation et d'exécution de travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires ;
  la pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, sécurité, et d'équipement ;
  la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
  l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ou de câbles ;
  l'autorisation permanente accordée à la police où à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
  l'installation ou la modification d'un réseau public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement de véhicule ;
  le montant des marchés des travaux nécessitant une mise en concurrence. (Lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé les conditions de la mise en concurrence, elle résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. Cette mesure est prévue par le décret et entre en vigueur le 1.9.04) ;
  le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;
  les travaux d'installation de compteurs divisionnaires d'eau froide ;
  les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

A défaut de majorité absolue et dans la mesure où le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut se prononcer en votant à nouveau à la majorité simple (majorité de l'article 24).

Pour le cas où le projet n'aurait pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans un délai de 3 mois. Elle prendra la décision à la majorité simple.

Des précisions sont apportées par le décret du 27.5.04 sur le déroulement des votes dans ces situations :

  lorsqu'une décision n'a pas été prise à la majorité de l'article 25, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale peut se prononcer à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
  lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis, ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote de l'article 24 (majorité simple) qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25(majorité absolue).
  dans le cas où une nouvelle assemblée doit être réunie (lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires), la convocation doit être expédiée dans un délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée ; si l'ordre du jour de la nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, les notifications n'ont pas à être renouvelées et le délai de convocation de l'assemblée générale peut être réduit à 8 jours.

Les dispositions du décret relatives à l'assemblée générale entrent en vigueur le 1.9.04.

Double majorité, majorité de tous les copropriétaires (et non pas seulement par rapport aux copropriétaires présents ou représentés) représentant au moins 2/3 des voix (loi du 10.7.65 : art. 26) pour :

  les travaux de transformation ou d'amélioration (nouvelle cage d’ascenseur, nouvelle décoration, nouvelles boites aux lettres…) ;
  l'acte de disposition des parties communes (vente d’une partie commune si ne modifie pas la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives... le syndicat pourra voter la vente d’un terrain inutile mais ne pourra voter qu’à l’unanimité la vente de la loge du gardien ou la suppression de l’ascenseur ) ;
  l'établissement ou la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
  l'organisation des les modalités d’ouverture des portes d’accès de à l'immeuble (exemple : dispositifs de fermeture de l'accès de l'immeuble) en vue d'améliorer le sécurité des personnes et des biens ; en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
  la décision de ne pas instituer de conseil syndical ;
  l'aliénation des parties communes ou la réalisation sur celles-ci de travaux tendant à l'aménagement d'espaces commerciaux par l'Établissement Public National d'Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux et Artisanaux (EPARECA).

A défaut de double majorité et, dans la mesure où le projet a recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, le syndic doit convoquer une deuxième assemblée qui pourra ratifier la décision à cette dernière majorité.

Unanimité de tous les copropriétaires pour :

  la modification de la répartition des charges (sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux, des ventes ou des achats décidés en assemblée générale, et sauf les cas prévus à l'article 25) ;
  la modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ( suppression de l’ascenseur, cession de l’allée d’accès à l’immeuble, service de surveillance, vidéosurveillance…) ;
  l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (vente d’une loge de gardien, les éléments de standing ou de grand standing…) ;
  la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments à usage privatif par les soins du syndicat.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1899

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:10

CO011 - Convocation de l'assemblée générale

Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an (article 7 du décret de 1967).

Mais il peut le faire toutes les fois qu'il l'estime nécessaire ainsi qu'à la demande des copropriétaires (représentant au moins 1/4 des voix) ou du conseil syndical.

La convocation doit être :

  écrite,

  adressée soit par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR), soit par télécopie avec récépissé (si et seulement si le copropriétaire a notifié par LRAR au syndic son numéro de télécopie), soit remise contre émargement,

  envoyée 21 jours avant la réunion (le point de départ du délai court le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire). Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.

Elle contient :

  le lieu, la date, l’heure de la réunion,

  l'ordre du jour précis établi par le syndic,

Les questions inscrites à l'ordre du jour sont celles dont l'inscription a été demandée au syndic par tout copropriétaire, par lettre recommandée, à tout moment depuis la dernière assemblée.

Selon les questions inscrites à l'ordre du jour, certains documents annexes doivent être obligatoirement communiqués, au plus tard en même temps que l'ordre du jour (article 11 du décret du 17 mars 1967)

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1874

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:07

CO010 - Composition de l'assemblée générale

L'assemblée générale comprend tous les copropriétaires, chacun a un droit égal d'y participer.

Elle se réunit au moins une fois l'an pour se prononcer sur toutes les questions relatives à l'organisation, au fonctionnement et à la gestion de la copropriété.

L'assemblée générale est seule à exercer le pouvoir de décision sous réserve du respect des majorités requises, même si certains copropriétaires ne sont ni présents, ni représentés.

En cas de location accession :

l'accédant est en principe assimilé à un copropriétaire. Il participe aux assemblées générales. Le droit de vote lui appartient sauf :
- pour les décisions concernant les travaux de réparation ou d'amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l'ouvrage, des éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité, qui incombent au vendeur .
- pour les actes de disposition visés aux articles 26 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A noter, le vendeur, qui est encore propriétaire, dispose du droit de vote pour les grosses réparations qui restent à sa charge et pour les actes de dispositions. (exemple: vente d'une partie commune...).
Voir article 32 de la
loi du 12 juillet 1984

Changement de propriétaire d'un lot :
Tant que le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat et c'est lui qui doit être convoqué aux assemblées générales.

Lot en indivision ou en usufruit :
Les intéressés sont représentés par un mandataire commun, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

Société copropriétaire de lots :
Chaque associé participe à l'assemblée et dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas de location :
les locataires ne sont pas admis à participer individuellement aux réunions de copropriété.
Toutefois les associations déclarées de locataires peuvent assister et formuler des observations, sans pourtant avoir droit de vote.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1858

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:06

CO009 - Le conseil syndical dans l'organisation de la copropriété

Le conseil syndical a un rôle consultatif.

Il est chargé d'assister le syndic de contrôler sa gestion et sa comptabilité.
Le conseil est composé de membres choisis parmi les copropriétaires pour 3 ans renouvelables et désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix.

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'ils ne sont pas définis par le règlement de copropriété, sont fixés depuis le 1.9.04 par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). La délibération pourra intervenir à tout moment et non plus seulement lors de l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.

L'assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical par un vote à la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix.
Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Sa consultation est désormais obligatoire pour les contrats et marchés dont le montant unitaire dépasse un certain seuil fixé par l'assemblée.
Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic.

Il peut prendre connaissance et copie, auprès du syndic, de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il est conseillé aux membres du conseil syndical de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile.

Il doit rendre compte de sa mission chaque année devant l'assemblée générale des copropriétaires.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1896
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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 20:01

CO008 - Rôle du syndic dans l'organisation de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.

Il est nommé par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, 1 an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l'immeuble (article 28 du décret du 17 mars 1967).

Le contrat du syndic doit contenir la durée du contrat, sa date d'effet, ainsi que les éléments de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission du syndic en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contrat unit le syndic au syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires pris individuellement sont des tiers à ce contrat. Dès lors, aucune des clauses du contrat de syndic (ni aucune décision d’assemblée générale) ne peut-être opposée aux copropriétaires pris personnellement (Civ 3e, 11 octobre 2005, n° 04-17178).

L'assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (article 29 du décret du 17 mars 1967). En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent (le renouvellement par tacite reconduction est prohibé).

Il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an.

Le syndicat des copropriétaire choisit de confier la gestion de l’immeuble à un syndic professionnel ou non professionnel. Il convient de bien évaluer la taille de sa copropriété et le montant de budget prévisionnel que le syndic aura à gérer. Le syndic non professionnel, dit « bénévole », est un copropriétaire (il doit être titulaire de droits réels) non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés. Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s'assurer lui-même pour sa propre responsabilité.

Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l'immeuble. Le syndic professionnel est régit par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

.Le syndic professionnel doit posséder:

  une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par le préfet ;

  une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d'un organisme de garantie collective ou d'un établissement bancaire);

  une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité (loi No 70-9 du 2-1-70).Il perçoit des honoraires.

Le rôle du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) :
  Il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification
  il exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété;
  il administre la copropriété, c'est lui qui passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d'entretien ;
  il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable;
  il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat , ainsi que la situation de trésorerie du syndicat .
  il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs;
  il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
  il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée,
  lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic est tenu d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne numérique". Cette information est fournie dans le relevé de charges.

Le saviez-vous ?

Le syndic est tenu d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Cependant, lorsque le syndic est un syndic professionnel, l'assemblée peut dispenser le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, le syndic utilisera son propre compte et se contentera d’y individualiser un sous-compte au nom du syndicat des copropriétaires.

Le décret précise que la dispense d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé doit être accordée pour une durée déterminée. La dispense est renouvelable. Elle cesse de plein droit en cas de désignation d'un nouveau syndic.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:53

CO007 - Rôle du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires sans exception.
Le syndicat est chargé de faire respecter le règlement de copropriété.

- Il administre les parties communes , assure la conservation de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs (ex.: diagnostic de l'amiante, risque d'accessibilité au
plomb, déclaration de présence des termites...);
- Il peut acquérir des parties privatives à titre onéreux ou gratuit mais n'en est pas propriétaire ;
- ses décisions sont prises lors des assemblées générales (minimum une fois par an);
- son action s'exerce par l'intermédiaire du syndic.

Le syndicat est responsable vis à vis des copropriétaires et des tiers , notamment des dommages causés par un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, ou encore en cas de troubles de voisinage...

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1862

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:51

CO006 - La cession d'appartement et les charges de copropriété

Lorsque vous vendez votre appartement, vous devez présenter au notaire un certificat émanant du syndic, ayant moins d'un mois et attestant que vous êtes libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires.
En fait, ce certificat est adressé par le syndic au notaire chargé d'établir l'acte de vente qui lui en a fait la demande.

- Soit, il en résulte que vous êtes libre de toute obligation à l'égard du syndicat, l'acte de vente est passé sans autre formalité.
- Soit vous ne pouvez pas présenter ce certificat et avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du transfert de propriété
Dans ce délai de quinze jours, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

Seules les sommes effectivement liquides et exigibles à la date de la vente sont dues. Les effets de l'opposition sont limités au montant des sommes réclamées qui se trouve seul bloqué.

En cas de cession d'un appartement, la dette de charge ne suit pas le lot. Elle est personnelle au propriétaire vendeur qui demeure tenu des dettes et des charges liquides et exigibles au moment de la vente.
Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes devenues liquides et exigibles après la notification de la vente au syndic.

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est exigible à la date et selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Pour le financement de travaux non encore exécutés, l'acte de vente peut toutefois aménager la répartition conventionnelle des charges entre le vendeur et l'acquéreur. Veillez à ce que cette clause soit la plus précise possible. Par ailleurs, vous devez savoir que cette clause, valable dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

A compter du 1.9.04 l'état daté qui est adressé par le syndic au notaire, à la demande de ce dernier ou du copropriétaire vendeur, devra comporter trois parties distinctes:
les sommes dues par le vendeur au syndicat, les sommes dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire:

1) Sommes dues par le vendeur au syndicat :

- les provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
- les charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- les sommes dues au titre du paiement différé par le copropriétaire vendeur qui n'a pas donné son accord aux travaux d'amélioration
- les avances exigibles, c'est à dire décidées par l'assemblée générale et non réglées (réserve prévue au règlement de copropriété, avances décidées par l'assemblée générale pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans et avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale.

2) Sommes dues par le syndicat au vendeur (syndicat débiteur):

- avances non utilisées
- provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période au cours de laquelle se situe la vente et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme, soit après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours.
Ces sommes sont comme auparavant indiquées par le syndic, pour le lot considéré, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes.

3) Sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire :

- reconstitution des avances, même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes ;
- provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
- provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à cette 3ème partie,le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Répartition des dépenses entre le vendeur et l'acquéreur en cas de vente à compter du 01.09.04 :

- le paiement de la ou des provision(s)exigible(s) du budget prévisionnel, correspondant aux périodes antérieures à la vente et à celle au cours de laquelle la vente se passe, incombe au vendeur ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
- le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes ;
Un accord conventionnel entre le vendeur et l'acquéreur est possible et peut être prévu dans l'acte de vente mais cet accord n'est pas opposable au sybdicat des propriétaires ;
Pour mémoire, la provision relative au budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; les sommes afférentes aux dépenses hors budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Rappel :
Lors de la cession d'un appartement, dans l'avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Il doit également lui être annexé un état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble si le logement est situé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral et, un état des risques d'accessibilité au plomb si le logement est construit avant 1948 dans les zones à risques définies par arrêté, du préfet.

Le saviez-vous ?

Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat peut dans des cas précis consulter le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans. Ce diagnostic est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Vous pouvez également consulter à votre demande le carnet d'entretien de l'immeuble.
L'obligation de communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble et le diagnostic technique, s'il existe, incombe au vendeur.
Des copies de ces documents sont remis au copropriétaire qui en fait la demande, à ses frais.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1891

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:41

CO005 - Situations d'impayés dans la copropriété

Si vous ne payez pas vos charges:

  le syndic peut agir directement, sans autorisation de la copropriété par:
. injonction de payer devant le tribunal compétent;
. saisie de vos meubles;
. saisie sur les loyers de votre locataire;
. inscription d'hypothèque sur vos locaux;
. opposition au paiement du prix de vente, en cas de vente amiable de votre lot(art.20L 1965 modifié);
. exercice du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires, en cas de vente amiable du lot par le copropriétaire débiteur du syndicat.

  le syndic peut agir, avec l'autorisation de l'assemblée générale, pour la saisie de votre lot. Ce qui lui permettra d'exercer le privilège du syndicat des copropriétaires.

N'attendez pas d'être en situation d'impayé, si vous rencontrez des difficultés, une négociation avec votre syndic vous permettra à titre exceptionnel d'échelonner vos paiements.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1885

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:39

CO004-1 - Budget prévisionnel

Le budget prévisionnel du syndicat de la copropriété est préparé par le syndic et voté par l'assemblée générale.

Depuis le 1er janvier 2002, le budget prévisionnel doit contenir obligatoirement l'ensemble des frais courants de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipements communs.
Il doit être voté par l'assemblée générale dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent

Sont exclues expressément des dépenses du budget prévisionnel, les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par le décret à savoir les dépenses relatives :

- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs , autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration , tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux , l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations ;
- et , d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;

Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs

Le budget prévisionnel doit être voté dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne pour une année comptable et pas forcément pour une année civile. Lorsqu'il ne peut être voté qu'au cours de l'exercice qu'il concerne, le syndic peut au plus ,à condition d'y être autorisé par l'assemblée générale , appeler deux provisions trimestrielles , chacune étant égale au quart du budget précédemment voté. Dans ce cas la procédure accélérée de recouvrement des provisions est alors inapplicable.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4443

 

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