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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:37

CO004 - Versement d'avances et de provisions sur charges en copropriété

Le syndic peut exiger :

1) le versement d'une réserve (ancienne "avance de trésorerie permanente") fixée au règlement de copropriété ou par l'assemblée générale à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes ; Il s'agit d'une sorte de fonds de prévoyance qui est restitué s'il n'est pas utilisé , en cas de vente, après imputation des sommes dues. Le montant de la réserve ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel.

2) le versement de provisions égales au quart du budget voté destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles à compter du premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale. En effet, l'assemblée peut décider d'un périodicité et/ou d'une quotité différente (exemple: périodicité semestrielle pour les copropriétés avec de faibles charges)

Depuis le 1.9.04, le syndic adressera à chaque copropriétaire ,préalablement à la date d'exigibilité de la provision par lettre simple, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Par ailleurs, à défaut du versement à sa date d'exigibilité de l'une des provisions du budget prévisionnel voté et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de plus de trente jours (ce délai de trente jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire), le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non échues .

3) le versement de provisions pour les dépenses de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (c'est l'assemblée générale qui fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes).

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles relatives :
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments;
- aux études techniques telles que les diagnostics et consultations;
- et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Comme pour le paiement des provisions , avant la date d'exigibilité déterminée par l'assemblée, le syndic adressera à chaque copropriétaire par lettre simple un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.

4) le versement d'avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux prévu par l'assemblée générale.

5) le versement de provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d'équipement communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidées. Le syndic doit soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans au vote de l'assemblée générale la décision de constituer ces provisions spéciales.
L'assemblée décide à la majorité absolue.
Depuis le 1.9.04 ces provisions constituent des avances qui peuvent le cas échéant être remboursables. Jusqu'à cette date et en l'état actuel de la jurisprudence, elles sont également remboursables si elles ne sont pas utilisées.

6) le versement d'une provision pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Cette provision ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

L'assemblée générale convient du mode de placement des fonds recueillis et de l'affectation (article 35-1 du décret de 1967).

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1854

 

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:34

CO0031 - Le carnet d'entretien

Afin d'assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion, toutes les copropriétés doivent disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble.

Le carnet d'entretien est établi conformément à un contenu défini par décret (décret 30.5.01), il est tenu et mis à jour par le syndic. Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment; lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par syndicat. Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien du syndicat principal , un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.

Il mentionne :

- l'adresse de l'immeuble concerné;
- l'identité du syndic en exercice;
- les références des contrats d'assurance de l'immeuble ainsi que leur date d'échéance.

Le carnet d'entretien indique également :

- l'année de réalisation des gros travaux (exemples: ravalement, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur) ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé les travaux;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage en cours.

Quand des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d'entretien mentionne leurs références et leurs échéances.

Quand des travaux ainsi que l'échéancier de leur réalisation ont été décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, le carnet d'entretien doit le mentionner.

Le carnet d'entretien est détenu par le syndic .Un copropriétaire qui en fait la demande peut obtenir copie du document, à ses frais.

L'assemblée générale peut également décider que le document contiendra des informations complémentaires concernant l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.

Depuis le 1er juin 2001, il est consultable sur demande par tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété par tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou par tout titulaire d'un contrat relatif à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.

Le décret précise que lorsque le candidat à l'acquisition d'un lot ou d'une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien de l'immeuble ainsi que le diagnostic technique.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4416

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:31

CO003 - Répartition des charges de copropriété

 

Tout copropriétaire à l’obligation de contribuer au paiement des charges et des dépenses de la copropriété.

La qualité de copropriétaire (cf. Fiche CO002) entraîne l'obligation de participer au financement de toutes les dépenses entraînées par leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration. Ces dépenses incombent définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, en fonction des règles impératives de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les charges de copropriété sont réparties par la loi et son décret d’application (articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1er du décret du 17 mars 1967) en deux catégories distinctes. Cette répartition s’applique aussi bien aux charges du budget prévisionnel (opérations courantes de l’article 14-1 de la loi) qu’aux travaux votés en assemblée générale (dépenses de travaux, autres que de maintenance, et opérations exceptionnelles, de l’article 14-2 de la loi).

Le règlement de copropriété ne peut déroger à cette distinction dans la mesure ou l’article 10 a un caractère impératif. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La loi distingue les charges communes générales (1- « les charges générales ») et les charges relatives aux éléments d’équipement commun (2- « les charges spéciales »)

1- Les charges générales sont relatives à la conservation à l’entretien et l'administration des parties communes: ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance... En font également partie: les frais entraînés par la tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic.... Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot (les tantièmes). L’unité la plus souvent retenue est le millième. Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Exemple : avoir 100/1000ème, équivaut à être redevable de 10% des charges.

2- Les charges spéciales liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures... Elles sont réparties en fonction du critère de l'utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot et non en fonction de votre usage réel du service ou de l'équipement commun. "Utilité n'équivaut pas à usage effectif".

Illustrations :

Charges d'ascenseur : - en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n’utilisent pas l’ascenseur et n’auront donc à participer aux charges que si l'ascenseur dessert des caves et/ou parkings dont ils sont propriétaires ;
  en revanche, la simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave a été jugée suffisante pour le soumettre à une participation, alors même qu'il ne possédait aucun garage;

Charges de chauffage:
  si le lot est raccordé à un chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas.
  ainsi, si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges.

Charges relatives aux vide-ordures :
  les frais de réparation et d'entretien sont des charges générales. En revanche, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures, considérés comme éléments d'équipement commun, doivent être répartis selon le critère d'utilité (frais d'entretien, nettoyage...)

La répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, l’article 11 de la loi prévoit que « lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Enfin, l’article 12 de la loi prévoit que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:29

CO002 - Parties privatives et parties communes

Les parties privatives et parties communes sont définies par le règlement de copropriété qui fixe vos droits et obligations.

  Les parties privatives constituant votre lot sont réservées à votre usage exclusif.
Toutefois vous devez veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,
par exemple :
.vous ne pouvez appuyer une terrasse sur un mur commun ;
.vous ne pouvez vous approprier une partie du palier qui dessert votre appartement;
.vous ne pouvez modifier la distribution intérieure de votre lot que dans la mesure où ces travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble et n'affectent pas les parties communes extérieures ;
.vous ne pouvez pas changer la destination de l'immeuble fixée par le règlement de copropriété, elle correspond à l'ensemble des caractéristiques de l'immeuble (conditions d'occupation, situation...);
Le règlement peut interdire l'exercice de toute activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle dans votre lot, ou dans votre immeuble ;

  Les parties communes : sont, de manière générale, affectées à l'usage de tous.
Toutefois, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
par exemple:
.vous ne pouvez faire stationner abusivement votre voiture dans la cour;
.vous ne pouvez encombrer les passages ou les couloirs communs.

Il arrive que certaines parties communes fassent l'objet d'un droit privatif au profit d'un ou plusieurs copropriétaires. (ex : une terrasse).
Sachez qu'un droit de jouissance privatif n'équivaut pas un droit de propriété et qu'il comporte des limites qu'il convient de ne pas dépasser.
.vous ne pouvez pas édifier une construction sur une terrasse sans l'accord de l'assemblée générale.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1864

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:25

CO001-2 - Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété

La mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d'un diagnostic technique.

Ce document établit un constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité.

Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat peut également consulter ce document.

L'obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire

Ce document est détenu par le syndic. Il remet une copie du document au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=4366

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:23

CO1-risque d'exposition au plomb

Le constat de risques d’exposition au plomb dans un immeuble en copropriété construit avant le 1.1.49

L’établissement d’un CREP concerne la copropriété indépendamment de toute transaction immobilière dans deux cas :


  préalablement à l’exécution de travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté à l'habitation (construit avant le 1.1.49), et pouvant entraîner une altération substantielle des revêtements. Sont visés les travaux susceptibles de produire des poussières ou écailles de peinture (comme les travaux comportant la création d’ouvertures, la rénovation ou le remplacement d’une huisserie par exemple).


  en l’absence de travaux, ces mêmes parties à usage commun devront avoir fait l'objet au plus tard le 12.8.08 d'un constat de risque d'exposition au plomb.

Le constat présente un repérage des revêtements du bien objet du constat et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradations du bâti. Un revêtement contient du plomb dès lors que la concentration surfacique en plomb, mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X (ou par prélèvement et analyse en laboratoire pour quelques cas particuliers), est supérieure ou égale à un seuil admis.
La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d’application du CREP.

Le CREP est réalisé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

A compter du 1er novembre 2007, le CREP est réalisé par une personne certifiée conformément aux articles L.271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.

Si le constat met en évidence la présence de plomb, le propriétaire doit informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné et procéder sans attendre aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Le constat est immédiatement transmis au préfet s’il fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti, tels que plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou effondré, moisissures ou tâches d’humidité.

NB : l’obligation d’établir un CREP portant sur les parties à usage commun en cas de travaux ou non ne concerne pas uniquement les immeubles soumis au statut de la copropriété. Le dispositif vise plus largement les immeubles collectifs à usage d’habitation construits avant le 1.1.49, tel un immeuble constitué de plusieurs lots loués appartenant à un seul et même bailleur.

Voir également les mesures destinées à lutter contre le saturnisme infantile, et les autres cas dans lesquels l’établissement d’un CREP est obligatoire (dans la vente d’un bien immobilier et dans les contrats de location.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5800

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:12

CO001 - Définition de la copropriété

 

La copropriété est une organisation juridique du droit de la propriété ; cette organisation se désigne par l’expression de « statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Il ne faut pas confondre la "copropriété" et la "multipropriété" (« Timeshare ») qui organise la jouissance d’un bien en temps partagé. De même, il convient de distinguer la copropriété (le syndicat des copropriétaires) et les Associations Syndicales Libres (association de propriétaires), l’union de syndicats ou encore le syndicat de forme coopérative, trois personnes morales dont un syndicat des copropriétaires peut être membre.

Le statut est fixé par :
-
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
-
le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.

En tant que copropriétaire, vous êtes membre du syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé qui représente l’ensemble des copropriétaires et qui s’exprime par des décisions votées en assemblée générale. Il ne faut pas confondre le « syndicat des copropriétaires » avec le « syndic » qui est le gestionnaire de l’immeuble mandaté par un vote en assemblée générale (le contrat de syndic unit le syndic au syndicat).

Le statut divise les immeubles en « lots » de copropriété. Chaque lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. Ainsi, en tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend :
- la partie privative qui est la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; cet élément privatif est défini par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (appartement, place de stationnement, cave, local commercial...),
- une quote-part de parties communes : les parties communes (tout ce qui n’est pas privatif) sont la propriété indivise de tous les copropriétaires qui sont membres du syndicat des copropriétaires ; cet élément commun appartenant à l’ensemble des copropriétaires est défini par les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 (sol, cour, voie d'accès, toiture...), articles qui ne sont pas d’ordre public (c’est-à-dire que tout règlement de copropriété peut en décider autrement, par exemple par une clause disposant que telle cour est la partie privative du lot n°…).

La part de propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (mode de répartition qui retient un nombre de millièmes, par exemple cent ou dix millièmes...). Les tantièmes sont en principe calculés proportionnellement à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble qui résulte de la consistance, la superficie et la situation des lots (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque copropriétaire doit acquitter en charges, avances et provisions. Illustration : avoir 100/1000ème c’est être redevable de 10% des charges. Toutefois, il est possible de répartir les tantièmes de parties communes entre les lots d’une autre façon et selon d’autres critères que ceux visés par la loi (en fonction de l’utilisation des lots par exemple). Les tantièmes de parties communes sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=2146

 

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5 août 2007 7 05 /08 /août /2007 19:10

Syndic : un guide pour comprendre les règles comptables

(25/07/2007)

Le ministère du logement et de la ville propose en ligne un guide d’information à l’adresse des copropriétaires afin de les aider à mieux comprendre les comptes, tenus par le syndic, qu’ils reçoivent avec les convocations annuelles aux assemblées générales.

Le guide précise que les comptes concernés par le décret du 14 mars 2005 doivent désormais être présentés selon des règles identiques (comptabilité normalisée). Il présente les avantages de ce type de comptabilité : état précis de l’argent rentré et de l’argent sorti, solde de l’exercice écoulé, plus grande facilité pour comparer les évolutions d’une année sur l’autre, poste par poste... Le guide détaille également les différents tableaux devant être fournis qui représentent en fait une photographie de la situation financière du syndicat des copropriétaires (trésorerie, créances, réserves, dettes).

Depuis le 1er janvier 2007, de nouvelles règles de tenue et de présentation des comptes sont applicables dans les immeubles en copropriété pour les syndicats des copropriétaires, qu’ils soient gérés par un syndic professionnel ou par un syndic bénévole (non professionnel).

http://www.service-public.fr/actualites/00594.html

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