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1 septembre 2013 7 01 /09 /septembre /2013 09:34

Mon contrat d'assurance couvre les frais de recherche de fuite d'eau. Mais mon assureur refuse de prendre ces frais en charge au motif que la recherche, dans ce cas précis, n'a provoqué aucun dégât dans mon appartement. Est-ce normal ?

La réponse de la rédaction

Reportez-vous aux conditions générales de votre contrat pour vérifier les modalités d'application de la garantie "recherche de fuite". Si le libellé est sans ambiguïté, demandez à votre assureur les motifs de son refus et les textes sur lesquels il le fonde.

De nombreux litiges naissent de la rédaction peu claire des contrats et de l'interprétation que chacun, assuré et assureur, fait d'une clause. Or, le doute sur l'interprétation à donner profite aux assurés. C'est en tout cas la position retenue par la justice, notamment dans un arrêt de la Cour de cassation, 2e chambre civile, du 1er juin 2011. Pour en décider ainsi, la justice s'appuie sur l'article L. 133-2 du code de la consommation. N'hésitez pas à utiliser cet argument et à mentionner cet article dans le courrier à votre assureur.

http://www.notretemps.com/droit/assurance/recherche-fuite-eau-qui-paye,i30743?xtor=EPR-133-%5Bnews+edito+du+26%2F08%2F13%5D

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1 septembre 2013 7 01 /09 /septembre /2013 08:42

Le site internet de la Caisse des allocations familiales (Caf) propose une page dédiée aux étudiants où ils peuvent estimer leur droit, demander leur allocation et trouver des conseils pour remplir leur demande.

Le 0810 29 29 29 est également à leur disposition de 9h à 17h pour obtenir des renseignements complémentaires en matière de logement.

La Caf vient d’ouvrir une page Facebook dont l’objet est d’accompagner bacheliers et étudiants dans leur 1ère démarche.

Pour en savoir plus

Publié le 27.08.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

http://www.service-public.fr/actualites/002475.html?xtor=EPR-140

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1 septembre 2013 7 01 /09 /septembre /2013 08:36

Afin d’accélérer la lutte contre les logements privés énergivores, la loi de finances rectificative pour 2010 a créé le programme « Rénovation thermique des logements ».

Dans le cadre de ce programme, une convention du 19 août 2013 passée entre l’État et l’Agence de services et de paiement (ASP) prévoit d’attribuer une prime de 1 350 euros aux propriétaires occupants réalisant des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale.

Cette prime, distribuée par l’ASP, est accordée sous réserve :

  • de respecter certaines conditions de ressources,
  • et de faire réaliser des travaux d’isolation (murs, toitures, ou parois vitrées) ou d’installation d’équipements performants (production d’énergie, chauffage ou eau chaude sanitaire) par un professionnel.

Elle est versée jusqu’en 2015 et peut être cumulée uniquement avec le crédit d’impôt pour dépenses en faveur du développement durable et l’éco-prêt à taux zéro.

La nature exacte des dépenses éligibles ainsi que les conditions d’attribution doivent encore être précisées par décret.

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11 juillet 2013 4 11 /07 /juillet /2013 16:38

Le logement meublé, loué par un étudiant, constitue sa résidence principale, et ce même si le bail prévoit le contraire. Le congé peut être donné à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois.

C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans une affaire où une étudiante avait loué pour un an, un studio meublé dans la ville où elle poursuivait des études.

Neuf mois plus tard, elle donnait congé. Celui-ci était contesté par la propriétaire au motif que la locataire avait expressément déclaré dans le contrat que cette location ne constituait pas sa résidence principale. La propriétaire invoquait aussi une clause du bail excluant l’application des dispositions légales prévoyant que, lorsqu’une location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois dès lors qu’elle constitue sa résidence principale.

Pour la Cour de cassation, ces dispositions du code de la construction et de l’habitation restent applicables même si une clause contraire a été insérée au bail.

Dès lors, un congé peut être donné à tout moment en respectant toutefois un préavis d’un mois.

Pour en savoir plus

Publié le 10.07.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

 

http://www.service-public.fr/actualites/002770.html?xtor=EPR-140

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30 mai 2013 4 30 /05 /mai /2013 17:39

 

Logement social : vers une réforme du 

le 29 05 2013

Un rapport issu de la concertation sur les attributions de logements sociaux a été remis à la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, le 22 mai 2013. La concertation avait pour objectif de présenter des propositions pour corriger les principaux défauts du système d’attribution actuel. Celui-ci est, en effet, jugé opaque et il engendre de fortes inégalités de traitement dans l’accès au logement social selon les territoires.

Pour les rapporteurs, une réforme du système d’attribution des logements HLM ne peut suffire à garantir le droit au logement et à promouvoir la mixité sociale. Celle-ci doit s’articuler avec une politique du logement globale qui favorise la construction et revalorise les aides personnelles au logement. Après ce rappel, ils recommandent une clarification de la gouvernance. Les politiques de l’habitat (y compris le logement des personnes défavorisées et le droit au logement opposable - Dalo) devraient être confiées à l’échelon intercommunal. De plus, des règles d’attribution objectives et transparentes ("scoring") devraient être définies. A l’échelon intercommunal, un système de cotation de la demande devrait être mis en place. Au niveau national, une liste de critères de priorité et les principes de fixation des critères locaux devraient être établis. Enfin, les demandeurs de logement social devraient être mieux informés et leurs démarches simplifiées.

La ministre en charge du logement a déjà annoncé que deux mesures seront insérées dans le futur projet de loi sur le logement et l’urbanisme. Il s’agit de la mise en place du dossier de demande unique (un dossier de demande valable pour l’ensemble des réservataires et des bailleurs) et de l’amélioration de l’information dispensée au demandeur tout au long du processus d’attribution. Une seconde phase de concertation est engagée pour ce qui concerne la gestion à l’échelon intercommunal et la définition des critères d’attribution.

 

http://www.vie-publique.fr/actualite/alaune/logement-social-vers-reforme-du-systeme-attribution.html?xtor=EPR-140

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5 février 2013 2 05 /02 /février /2013 22:33

Publié le 30.01.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

 

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) fait le point sur le nouveau dispositif de réduction d’impôt sur les investissements locatifs, créé pour des opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, dit dispositif « Duflot ». Il fait suite à l’article 80 la loi de finances pour 2013.

 

L’Anil propose une présentation des types d’investissements concernés (notamment les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016). Elle détaille :

  • les conditions de location à respecter (engagement du propriétaire bailleur à louer le logement pendant au moins 9 ans, location à usage d’habitation principale du locataire, plafonds de ressources, plafonds de loyer par m²...),
  • le respect d’un certain niveau de performance énergétique (label « bâtiment basse consommation 2005 », label « haute performance énergétique rénovation »...),
  • le zonage (application de la réduction d’impôt aux zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant),
  • le plafond de la réduction d’impôt (limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 euros sans pouvoir dépasser 300 000 euros),
  • le taux de la réduction d’impôt (fixé à 18 %, cette réduction étant répartie sur 9 ans),
  • la limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins 5 logements,
  • le dispositif applicable outre-mer,
  • l’évaluation du dispositif.

Cet investissement donne lieu à une réduction d’impôt proche du Scellier intermédiaire, les contribuables et les investissements visés étant inchangés.

Pour en savoir plus

http://www.service-public.fr/actualites/00278.html?xtor=EPR-140

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5 février 2013 2 05 /02 /février /2013 21:22
Par Anne Marie Le Gall le 23 janvier 2013
nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter. Pour freiner cette tendance, la loi de finances pour 2013 prévoit de les taxer, au bout de la première année d’inoccupation, à un taux plus élevé qu'avant et dans une zone géographique plus large. Qui est concerné ? Les réponses.

Depuis 2008, le nombre de logements vacants a progressé. L’Insee en a recensé 2,359 millions en 2012 !  Attente de jours meilleurs pour vendre, biens hérités inoccupés, refus de louer… Certains propriétaires laissent leurs biens vides. Avec la crise du logement, le gouvernement a souhaité les en dissuader. Comment ? En alourdissant leur taxation.

 

 

Qui paie la taxe sur les logements vacants ?

Tous les propriétaires, même usufruitiers, qui disposent d’un logement vacant habitable et non meublé depuis un an à compter du 1er janvier de l’année d’imposition (auparavant, la taxe s’appliquait au bout de deux ans de vacance) sont concernés. Par exemple: un logement vacant au 1er janvier 2013 sera imposable au titre de 2013 dès lors qu'il est vide depuis le 1er janvier 2012.

 

Pour être considéré comme vacant, le logement doit être occupé pendant une durée inférieure ou égale à 90 jours au cours de l’année de référence. Si le logement est occupé au 1er janvier de l’année, la taxe d'habitation est due, pas la taxe sur les logements vacants. Enfin, pour que le logement soit taxé, encore faut-il qu’il soit situé dans une commune concernée.

Si la vacance de votre logement n’est pas volontaire (exemple : vous n’arrivez pas à le vendre ou à le loue alors que vous le proposez au prix du marché), vous ne serez pas taxé. Il faut néanmoins apporter au fisc, les preuves de vos démarches (par exemple : mandat donné à une agence immobilière).


Une résidence secondaire pour laquelle vous payez la taxe d’habitation ne peut pas être assujettie à cette taxe. 

 

Les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opération d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition échappent à cette taxe.

 

Quelles sont les villes concernées ?

Seuls sont taxés les biens situés dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation de plus de 50 000 habitants (contre 200 000 auparavant) avec un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Un décret à paraître doit en fixer la liste

Néanmoins, il faut savoir qu’une ville non visée par cette liste peut choisir d’appliquer une taxe d’habitation sur les logements vacants. Pour le savoir, appelez le Centre des impôts.

 

Une taxe de quel montant ?

La taxe est calculée sur la valeur locative du logement tout comme la taxe d’habitation. Son taux augmente avec la durée d’inoccupation. Depuis le 1er janvier 2013, il est égal à :


- 12,5 % la première année d’imposition,
- à 25 % à partir de la 2ème année.
Auparavant, il s’élevait à 10 % pour la première année d’imposition, 12,5 % la 2ème année et 15 % à partir de la 3ème année.

 

Ce n’est pas aux propriétaires de déclarer la vacance de leur logement. Les services fiscaux les repèrent en procédant par croisement de fichiers. Si par exemple, aucune taxe d’habitation n’est perçue pour ce logement, il y a des chances pour qu’il attire l’attention des impôts. Si vous êtes assujetti à cette taxe, vous recevrez un avis d’imposition courant novembre.

 

Bon à savoir! Vous pouvez demander le dégrèvement de la taxe si le logement ne peut être rendu habitable qu'au prix de travaux importants (l'installation ou la réfection complète du chauffage, des équipements sanitaires élémentaires..).

En pratique, il s'agit des travaux dont le montant excèderait 25 % de la valeur du logement. Si vous faites cette demande, vous devrez produire des devis qui chiffrent le montant des travaux jugés nécessaires pour rendre votre bien habitable.


http://www.notretemps.com/argent/placement/logements-vacants-davantage-taxes,i21669/4

 

 

 


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14 janvier 2013 1 14 /01 /janvier /2013 18:31

Par Anne Marie Le Gall le 10 janvier 2013
Dispositif fiscal Duflot: ses avantages et ses contraintes
L'investissement locatif vous tente? Depuis le 1er janvier 2013, la loi Duflot remplace le dispositif Scellier. Le point sur les avantages fiscaux et les contraintes.

Le dispositif Duflot permet à tout particulier qui achète ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18% du montant de son investissement (pris en compte dans la limite de 300 000€ par contribuable).  
L’avantage fiscal est étalé sur neuf ans et calculé sur la base d’un prix d’acquisition plafonné à 5500€/m².

Exemple: Un particulier acquiert un appartement neuf de 65 m² à 210 000€ à Lille en 2013. 
Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200€ par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37 800€). 
La réduction d’impôt sera équivalente à une réduction mensuelle de 350€ réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel. 

En contrepartie, il devra s’engager à louer pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer (soit 636€/mois pour ce logement) et de ressources des locataires.

L’avantage fiscal du Duflot est donc plus généreux que la dernière version du Scellier (18% contre 13% de réduction d’impôt). Mais pour en bénéficier, il faut respecter plusieurs conditions.

• Les cinq contraintes de la loi Duflot

1) Vous devez acheter un bien neuf dans une zone à forte demande locative, c'est-à-dire en Ile-de-France et dans les principales grandes agglomérations françaises.  D’autres villes pourront être intégrées au dispositif si la commune a fait l’objet d’un agrément par le préfet de région.

2) Le logement doit répondre à des normes de performance énergétique(bâtiment basse consommation).

3) Vous devez vous engager à louer ce logement pendant neuf ans, àusage de résidence principale. Les locataires ne peuvent être ni vos ascendants, ni vos descendants, ni des membres de votre foyer fiscal.  Impossible donc de louer à vos enfants ou parents âgés… La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du logement.

4 ) Les ressources des locataires doivent être inférieures à un plafond variable selon la composition du foyer et la localisation du logement (par exemple: 54 554€ par an pour un couple, sans enfant, en région parisienne).

5) Le loyer doit être à un prix inférieur à celui du marché (- 20%). Le plafond à respecter est établi en fonction de l’endroit où se situe le logement (par exemple: 16,52€/m2 à Paris). 
Il pourra également être modulé à la baisse localement par arrêté du préfet de région afin d’être adapté au marché locatif local. 

• Attention au plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt Duflot est soumise au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000€ à partir de 2013. Si vous bénéficiez, par ailleurs, d’autres réductions fiscales (pour une aide à domicile, par exemple), vous risquez de ne pas pouvoir profiter intégralement de l’avantage fiscal lié à votre investissement locatif. La rentabilité de votre opération pourrait donc en souffrir.

Un conseil! Avant de réaliser un investissement Duflot, faites un point précis, avec les services fiscaux, sur la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier, mais également sur le montant de l’impôt que vous aurez à payer sur vos revenus fonciers en fonction: de votre taux d’imposition, de la possibilité de déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, d’assurance etc.).

Vous pourrez ainsi apprécier exactement le taux de rentabilité de votre investissement. 

• Avant d'investir, quelques conseils

Le dispositif Duflot est recentré sur les zones en tensions locatives. Les investisseurs ne devraient donc pas avoir de mal à trouver des locataires contrairement aux déboires rencontrés par certains avec le régime Scellier. 

Choisissez une ville attractive: agréable à vivre, bien desservie par les transports, avec hôpitaux, écoles, équipements sportifs et universités…  les étudiants constituent une cible locative privilégiée pour les petites surfaces. 

Optez pour un quartier à haut potentiel: proche des commerces, en plein développement… Avant de vous engager sur une acquisition, prenez le temps de visiter les lieux et les alentours.

Optez pour un programme de qualité: privilégiez les promoteurs qui ont fait leur preuve, les petites copropriétés (30 à 60 lots), les résidences avec des prestations soignées (mais aux charges pas trop coûteuses).

Achetez la surface qui vous apportera le plus de rentabilité selon votre capacité d’épargne et le prix du m2 et faites de nombreuses simulations.

http://www.notretemps.com/argent/impots/dispositif-duflot-avantages-contraintes,i21328

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19 décembre 2012 3 19 /12 /décembre /2012 21:42

Travaux d’économies d’énergie

Immeubles en copropriété : modalités de mise en place des diagnostics de performance énergétique

Publié le 11.12.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un décret concernant les immeubles en copropriété précise les modalités de mise en place des diagnostics de performance énergétique (DPE) dans certains bâtiments en vue de la réalisation de travaux d’économie d’énergie : isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur... Ce décret a été publié au Journal officiel du mercredi 5 décembre 2012.

Pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (climatisation), le décret précise les modalités de vote et de réalisation des DPE. Ce texte détaille par ailleurs les conditions d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires de la question de la réalisation d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE) à la suite de l’établissement d’un DPE ou d’un audit de performance énergétique. Enfin, pour tous les bâtiments en copropriété, le décret fixe le contenu du plan de travaux d’économies d’énergie ainsi que la nature et les conditions de réalisation des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

D’après l’article L 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation, un DPE doit en effet être réalisé dans les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012 (certains bâtiments étant néanmoins exemptés de cette obligation de DPE).

Pour en savoir plus

 

 

http://www.service-public.fr/actualites/002597.html?xtor=EPR-140

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7 décembre 2012 5 07 /12 /décembre /2012 21:15

 

Victoire de Bary - Avocat | 22-10-2012 


Un tel engagement a pour objet de permettre au bailleur de se tourner vers un tiers – la caution – en cas de non-paiement de ses loyers par le locataire.
Se porter caution pour un locataire, c’est donc accepter, par avance, de régler les dettes du locataire s’il venait à cesser de payer ses loyers.

 

C’est pourquoi il est important de déterminer dans quelles situations le bailleur peut exiger une caution personnelle et à quelles conditions un acte de caution est valable.

 

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 règlemente, dans son article 22-1, le cautionnement qui peut être exigé dans le cadre d’un bail d’habitation.

 


Tout d’abord, rappelons que le bailleur ne peut exiger une caution s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives (art. 22-1, 1er alinéa de la loi du 6 juillet 1989) car cela reviendrait à bénéficier d’une double garantie.

 

De plus, si le bailleur est une personne morale il ne peut exiger une caution sauf dans trois cas :

- Le bailleur est une Société Civile Immobilière (SCI) constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
- Le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur,
- Si le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale (fonds de solidarité pour le logement du département (FSL), organisme collecteur du "1 %" patronal…).

 

Enfin, notons que le bailleur peut refuser la caution proposée par le locataire, mais uniquement au motif qu’elle ne présente pas de garantie financière suffisante. En effet, la loi interdit le refus au motif que la caution n’a pas la nationalité française ou ne réside pas sur le territoire métropolitain.

 

Il convient toutefois de relever que la notion de « garantie financière suffisante » est laissée à l’appréciation du bailleur, même si, a posteriori et s’il est saisi d’un litige sur cette question, le juge peut exercer un contrôle sur cette appréciation.

 

Quant à l’acte de cautionnement lui-même, il n’est valable que sous certaines conditions résultant de la loi de 1989 précitée, et du code civil. Tout d’abord :


- Le cautionnement ne se présume point.
- Ensuite, la nature et le montant de l’engagement de la caution doivent obligatoirement être écrits de la main de la caution. 
Par conséquent, la caution ne peut être verbale. Bien plus, si cette somme peut être déjà évaluée, l’acte doit mentionner, en chiffres et en lettres, le montant des dettes que la caution accepte de cautionner.

 

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, la caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Elle doit également indiquer, à la main, de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte.

 

Si plusieurs personnes se portent caution, chacune doit rédiger de sa main un acte de cautionnement. Lors de la signature de l’acte de cautionnement, le bailleur doit remettre à la caution, ou à chacune d’entre elles, un exemplaire du contrat de location.

 

La personne qui se porte caution dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit, de plus, recopier de sa main l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». 
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Pour que le cautionnement s’étende aux conséquences financières d’autres manquements du locataire (réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas d’expulsion...) dont le montant est indéterminé, l’acte doit préciser, de façon explicite et non équivoque, ce à quoi la caution s’engage.

Si l’acte est trop vague, les tribunaux l’annuleront et la caution ne sera tenue qu’à ce qui est chiffré, à moins que le bailleur ne soit en mesure d’établir que la caution connaissait bien l’étendue de son engagement.

 


Enfin, conformément aux dispositions de l’article L 341-3 du code de la consommation, si le bailleur est un professionnel, la caution doit en outre faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X..., je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X... ». A défaut, l’engagement de caution est nul.

Quant à la durée de l’engagement, soit elle est prévue par l’acte de cautionnement lui-même, soit il s’agit d’un engagement à durée indéterminée qui peut dès lors être résilié à tout moment par la caution.

 

Si le cautionnement prévoit de s’appliquer « pour la durée du contrat et de ses renouvellements», sans précision du nombre des renouvellements, il est considéré comme étant à durée indéterminée. Il est dès lors résiliable à tout moment une fois que la première période est passée. Cette dénonciation de l’engagement de caution doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception.

 

Toutefois, conformément à la loi de 1989, la résiliation ne prendra effet qu’au terme du contrat de location ou de son renouvellement.
En outre, nonobstant la résiliation, la caution continuera à répondre des dettes du locataire nées à l’époque où la caution était valable.

 

Compte tenu de l’importance de l’engagement de caution, tant pour le bailleur que pour la caution elle-même, il est prudent de ne pas se porter caution de façon inconsidérée et de vérifier que les conditions de validité de cet engagement sont réunies.
En effet, outre les cas précités où le cautionnement est nul de plein droit, toute imprécision sur la portée de l’engagement souscrit bénéficie à la caution.

 

Victoire de Bary
Avocat Associé


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Maître Victoire de Bary

Avocat au Barreau de PARIS

Domaines de compétences :
- Droit de l'Immobilier et de la Construction - Droit des Assurances ...

 

http://www.juritravail.com/Actualite/bail-habitation/Id/20263/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=nl_sal_391

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