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29 février 2012 3 29 /02 /février /2012 22:49
Mis à jour le
Lundi 02 janvier 2012

 

La Caisse d'allocations familiales (Caf) verse des aides au logement à la grande majorité des étudiants, mais aussi aux familles disposant de faibles revenus.

L'allocation logement permet aux personnes qui en bénéficient de réduire leurs dépenses de logement. Il existe trois allocations logement différentes selon la situation du bénéficiaire : l'allocation à caractère familial (l'ALF), l'allocation à caractère social (l'ALS) et l'aide personnalisée au logement. Elles ne peuvent se cumuler entre elles.

Allocations logement : quels bénéficiaires ?

L'aide personnalisée au logement (APL)

Vous pouvez en bénéficier quelle que soit votre situation de famille : célibataire ou marié, avec ou sans personne à charge, avec ou sans activité professionnelle, quelle que soit votre nationalité. Si vous êtes locataire, le logement doit avoir fait l'objet d'une convention entre son propriétaire et l'État (ex. les HLM). Si vous êtes accédant à la propriété, vous devez avoir bénéficié d'un prêt conventionné pour l'achat de votre logement.

L'allocation logement familiale (ALF)

L'ALF peut être attribuée aux :

  • personnes qui bénéficient de l'une des prestations suivantes : allocations familiales, complément familial, allocation de soutien familial, allocation d'éducation de l'enfant handicapé,
  • personnes non bénéficiaire de l'une de ces prestations listées ci-dessus mais qui assurent au moins la charge d'une personne (enfant, personne âgée ou invalide),
  • jeunes couples mariés depuis moins de 5 ans, à condition que chacun des deux époux ait moins de 40 ans lors du mariage, sans enfant à charge,
  • femmes enceintes seules sans personne à charge à compter du 1er jour du mois civil suivant le 4ème mois de la grossesse et jusqu'au mois civil de la naissance de l'enfant.

L'allocation logement (ALS)

 

L'ALS est attribuée sous condition de ressources à toute personne qui ne bénéficie ni de l'APL ni de l'ALF.

Des allocations logement sous conditions

Pour pouvoir bénéficier de ces aides, l'habitation doit disposer d'un confort minimum :

  • un coin cuisine avec une arrivée d'eau potable froide et chaude,
  • un WC si le logement ne contient qu'une seule pièce, avec une douche ou une baignoire sir le logement comporte plusieurs pièces,
  • un chauffage,
  • une surface minimale de 9 m2 pour 2,20 m de hauteur.
  • éclairage et ventilation suffisants et sans danger.

Enfin, la toiture, les murs, les peintures, les plafonds, les planchers, les installations électriques et de gaz ne doivent pas présenter de danger pour la sécurité et la santé.

Le bénéficiaire de l'ALF, l'ALS ou de l'APL doit être :

  • locataire ou colocataire en titre. Les quittances de loyer et le bail doivent être rédigés en son nom propre. Le propriétaire ne peut pas être un des ascendants ou descendants du locataire ;
  • accédant à la propriété ayant bénéficié d'un prêt immobilier pour l'achat de son logement,
  • résident en foyer d'hébergement.

Le logement doit constituer sa résidence principale, c'est-à-dire qu'il doit occuper les lieux au moins huit mois par an.

 

Des montants d'allocation logement variables

Le calcul du montant des aides ALS, APL, ALF dépend :

  • des ressources de l'année précédente de l'intéressé,
  • de sa situation familiale,
  • de la nature de son logement,
  • de son lieu de résidence,
  • du nombre d'enfants ou de personnes à charges,
  • du montant du loyer ou des remboursements.

Pour calculer le montant des prestations

Les moins de 25 ans peuvent bénéficier de toutes ces aides à titre personnel, mais leurs parents risquent de perdre le bénéfice des prestations familiales qu'ils recevaient. Il est donc vivement conseillé avant de procéder à toute demande de comparer les gains de l'un et les pertes des autres. Pour apprécier le montant de ces aides, la CAF propose sur Internet (www.caf.fr), un outil de simulation de calculs.

Un formulaire unique de demande

Pour obtenir l'une de ces aides, il faut demander à la Caisse d'allocations familiales la plus proche un formulaire ou le télécharger, puis le renvoyer complété, daté et signé. Il n'existe qu'un formulaire unique pour ces aides, et c'est la CAF, en fonction des éléments du dossier, qui détermine laquelle sera allouée.

 

L'allocation est versée à partir du premier jour du mois civil suivant celui au cours duquel les conditions d'ouverture des droits sont réunies. Elle est révisée au moins une fois par an.

 

télécharger sur

http://www.caf.fr/wps/portal/particuliers/formulaires/metropole/al

 

http://www.dossierfamilial.com/logement/droits-demarches/comment-beneficier-des-allocations-logement,501?page=3

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13 décembre 2010 1 13 /12 /décembre /2010 10:21

Hébergement Rhône

Ouverture d'un dispositif d'accueil d'urgence pour les demandeurs d'asile

10 décembre 2010

 

Un dispositif d’accueil d’urgence d’une capacité de 200 places ouvre ses portes vendredi 10 décembre au soir à Lyon.
Destiné aux demandeurs d’asile primo-arrivants en attente d’un hébergement ainsi qu’aux personnes relevant des dispositifs d’accueil de l’urgence sociale, cet accueil a été mis en place à l'initiative de Forum réfugiés et de l’Association lyonnaise nouvelle d'écoute et d'accompagnement (Alynea).

Saturation du dispositif national d'accueil

"En raison de la saturation du dispositif national d’accueil (DNA), due principalement à l’augmentation constante du nombre des arrivées de demandeurs d’asile pour la deuxième année consécutive, (...) il devenait urgent de trouver sans délai des solutions de mise à l’abri", rappelle Forum réfugiés dans un communiqué.
Selon l'association, ces arrivées ont progressé de 16 % dans le département du Rhône en 2010, avant de rappeler que fin novembre, une dizaine de familles de demandeurs d’asile primo-arrivantes étaient sans proposition d’hébergement, "situation que l’agglomération lyonnaise n’avait pas connue depuis plus de cinq ans".

Poursuivre les efforts

Si Forum réfugiés salue la mobilisation "de chacune des parties", notamment des pouvoirs publics locaux, "qui a permis de trouver rapidement une solution pour la période hivernale", il rappelle que cette mise à l’abri reste temporaire et "ne règle pas le problème de la saturation du DNA" dont les capacités doivent être étendues.
"Le défaut d’hébergement plonge de fait dans la précarité des personnes vulnérables qui ont fui leur pays en raison de persécutions ou de menaces graves contre leur intégrité", souligne encore l'association, qui appelle à ce que les efforts entrepris soient "poursuivis sans relâche".

E.C.

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/34094/ouverture-d-un-dispositif-d-accueil-d-urgence-pour-les-demandeurs-d-asile.html

 

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6 décembre 2010 1 06 /12 /décembre /2010 13:30

Hébergement Ile-de-France

La préfecture de région présente le bilan de sa politique "Logement d'abord"

12 novembre 2010

 

A l'occasion de la journée d’information organisée mercredi 10 novembre, pour la troisième année consécutive, sur le chantier national 2008-2012 pour l’hébergement et l’accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées, sous l'égide de la délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (DIHAL), la préfecture de région a dressé un premier bilan de son opération "Logement d'abord", lancée en début d'année.
Cette expérimentation, inspirée de la méthode anglo-saxonne housing first, "commence à porter ses fruits en Ile-de-France", grâce notamment à "l'implication de tous les acteurs" réunis désormais au sein de la DRIHL (direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement), créée en juillet dernier dans le cadre de la réorganisation des services de l'Etat en région.

Progression des retours vers un logement pérenne

Selon les services du préfet de région, les sorties de centres d'hébergement vers des logements pérennes ont progressé de 25 % en un an et ont concerné 2 138 personnes au cours des deux premiers trimestres de l’année 2010 contre 1 687 sur la même période en 2009.
La préfecture se félicite par ailleurs de la "montée en puissance confirmée des dispositifs permettant à certains ménages plus vulnérables d’accéder au logement par l’intermédiaire d’opérateurs associatifs, avant de contracter directement avec les bailleurs sociaux" (dispositif "Solibail" notamment).

Renforcement des maraudes

En termes de capacités d'hébergement, l'Etat indique avoir financé plus de 2 300 nouvelles places en maisons relais en 2010, portant à 2 334 les seules capacités franciliennes. Le nombre de "ménages DALO" relogés chaque mois en Ile-de-France aurait, lui, doublé à la mi-2010 par rapport à l'année précédente (512 contre 278).
Le préfet prévoit par ailleurs un "renforcement des maraudes" pour la période hivernale, en indiquant que "l’Etat, avec l’appui des associations et des collectivités, coordonnera et financera ce renforcement, ainsi que celui des 115, des accueils de jour, de l’hébergement et de la mise à l’abri des plus démunis". Aucun élément budgétaire n'accompagne cependant cette annonce.

E.C.

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/32974/la-prefecture-de-region-presente-le-bilan-de-sa-politique-logement-d-abord.html

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4 décembre 2010 6 04 /12 /décembre /2010 15:46
  • Page 1 / 11
  • Publié le mercredi 1 décembre 2010

Par choix ou à la suite d’un concours de circonstances, certains propriétaires mettent parfois en location un logement meublé. Le contrat bénéficie d’une souplesse relative, mais le cadre fiscal est plus complexe qu’il n’y paraît.

L’une des questions à se poser quand on décide de mettre en location un logement que l’on possède consiste à déterminer s’il vaut mieux le louer vide ou meublé. La réponse ne tient pas uniquement à des considérations d’ordre financier, même si la rentabilité figure au premier rang des préoccupations de tout futur propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

La location meublée se définit comme la location d’un logement garni de suffisamment de meubles et d’éléments de confort pour permettre au locataire d’entrer dans les lieux et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels (les draps en font partie et doivent être apportés par le locataire, mais pas la vaisselle, mise à disposition par le bailleur).

Ce qui n’empêche pas le locataire de substituer provisoirement ou d’ajouter son propre mobilier à celui qui est fourni par le propriétaire.

En cas de location dédiée aux hommes d’affaires, aux universitaires ou aux touristes étrangers, il est conseillé d’équiper l’appartement avec un standard de confort élevé : sanitaires haut de gamme, excellente literie, machines à laver (linge et vaisselle), sèche-linge si possible, télévision, connexion Internet…

"Il convient également de soigner l’aménagement en s’abstenant de ressortir toutes ses vieilleries !"recommande Jean-Marc Agnès, gérant de My Apartment in Paris.

 

Le régime de la location meublée

Que l’on décide de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire ou de louer une chambre dans sa résidence principale, c’est obligatoirement le régime de la location meublée qui s’applique.

Au moment de faire son choix, il faut conserver à l’esprit que cette option nécessite une mise de départ plus élevée et entraîne souvent davantage de charges. Une table, quatre chaises, un lit et une commode ne suffisent pas !

Le mobilier et les appareils doivent être renouveler par le propriétaire

Le logement doit être équipé de tout le mobilier et des appareils électroménagers nécessaires à la vie courante du locataire. Puis, au fil du temps, il faudra les renouveler. Qu’il pratique la location saisonnière ou permanente, le bailleur a intérêt à établir un budget de fonctionnement.

Les premières dépenses sont dédiées à l’ameublement et se révèlent plus ou moins élevées selon qu’il opte pour un équipement de qualité ou bas de gamme. En contrepartie, un meublé se loue en principe plus cher qu’un logement vide.

 

La location meublée soumise à un cadre juridique plus strict

Pourquoi la location meublée avait-elle si bonne presse auprès des bailleurs ? Parce que, jusqu’à présent, elle était surtout avantageuse d’un point de vue juridique et fiscal.

Or, si elle échappe toujours à la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, elle est soumise depuis 2005 à un cadre juridique plus strict qu’auparavant, destiné à garantir un minimum de protection aux locataires. Jusqu’en 2009, son régime fiscal faisait encore la différence.

Cependant, depuis lors, les conditions d’accès au statut de "loueur en meublé professionnel" - qui permet notamment d’imputer le déficit résultant de cette activité sur son revenu global - ont été nettement durcies. Reste que ce statut ne concernait, selon le gouvernement, que quelques milliers de contribuables.

 

Location saisonnière : aucune loi n'encadre le loyer et la durée de contrat

"Les avantages fiscaux mis à part, les propriétaires se tournent vers la location meublée pour échapper aux contraintes qu’impose la location “nue”, notamment lors de la reprise du bien", constate Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris. Avant de se lancer dans cette activité, tout bailleur doit étudier de près les règles auxquelles il sera soumis.

En effet, mettre en location une villa meublée au bord de la mer pendant la période estivale ou un appartement meublé destiné à devenir résidence principale pour une année au moins n’expose pas aux mêmes obligations.

S’agissant des locations saisonnières, l’apanage des régions touristiques, le propriétaire dispose d’une grande liberté, car il n’est pas soumis aux textes qui régissent les rapports entre locataires et propriétaires. Aucune règle n’encadre le loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Même le bail oral est accepté.

"Cependant, il est préférable de recourir à l’écrit pour éviter d’éventuels conflits avec le locataire", recommande Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé" (Lextenso éditions).

Ensuite, le bailleur détermine ce qu’il souhaite en matière de dépôt de garantie (montant, conditions de paiement et de remboursement). Enfin, la question de la révision du loyer ne se pose pas.

 

Éviter les loyers impayés

Cette souplesse s’applique aussi aux propriétaires d’un pied-à-terre à Paris qui le mettent en location quand ils ne l’occupent pas, ou aux retraités parisiens qui louent leur grand appartement pendant les périodes où ils vivent dans leur résidence secondaire. "La location meublée leur permet de récupérer leur bien facilement, à la date prévue dans le contrat.

Et d’éviter les loyers impayés : comme il s’agit de séjours de courte durée (quatre jours à trois semaines, voire quelques mois), les locataires effectuent leur paiement avant d’entrer dans l’appartement, explique Jean-Marc Agnès, gérant de l’agence immobilière My Apartment in Paris.

Ces propriétaires répondent ainsi aux désirs de touristes, d’hommes d’affaires et d’universitaires étrangers qui préfèrent descendre dans un appartement plutôt qu’à l’hôtel, dans un souci d’économie mais aussi de recherche d’authenticité.

Les Anglo-Saxons apprécient depuis longtemps ce mode d’hébergement qui suscite désormais de plus en plus l’adhésion des Américains du Sud et du Nord et des Australiens."

 

Le bail de la résidence principale du locataire

Cependant, la réglementation se précise dès lors que les bailleurs louent un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, elle se rapproche de celle qui régit la location non meublée, tout en octroyant certaines facilités.

"Le bail écrit s’avère obligatoire et sa durée est d’un an au minimum, au lieu de trois ans dans le nu, détaille Gérard Vinson. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire".

"Quand la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee", complète Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Pour le reste de la relation locative, la liberté demeure : le propriétaire et le locataire déterminent de concert le montant du dépôt de garantie, qui n’est donc pas limité à un mois comme c’est le cas en location non meublée.

La durée du bail

Le propriétaire qui loue un bien immobilier à un étudiant est logé à la même enseigne, car le logement est considéré comme la résidence principale de ce dernier, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. La seule spécificité concerne la durée du bail, qui s’établit à neuf mois au minimum, sa reconduction nécessitant l’accord des deux parties.

Ces conditions valent aussi pour les bailleurs qui louent une ou plusieurs chambres de leur appartement ou de leur maison à un étudiant.

 

Annexer un inventaire du mobilier au contrat de location

Quel que soit le contexte du choix, lorsqu’on décide de proposer une location meublée, il convient de rester rigoureux.

"En effet, indique Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris, pour éviter les litiges avec son locataire et la requalification par les juges de la location meublée en location nue, ce qui impliquerait un redressement fiscal, il est conseillé d’annexer au contrat de location un inventaire du mobilier, indispensable pour caractériser le côté meublé de la location."

En effet, la location d’un logement meublé nécessite d’équiper le logement de façon satisfaisante.

À cet égard, plus indispensable encore qu’en location vide, un état des lieux est fortement recommandé lors de la remise des clés, car, en l’absence de ce document, tout équipement mentionné au bail est réputé en bon état d’usage et de fonctionnement.

"Le bailleur doit par ailleurs joindre au contrat de location le dossier de diagnostic technique, qui comporte le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques", complète-t-il.

 

Les frais liés à la gestion de la location

Le bailleur devra remettre systématiquement le logement en l’état, en sachant que plus la rotation des locataires est forte, plus les dégradations s’accentuent, et plus les coûts d’entretien du bien et de remplacement du mobilier augmentent. Autant d’éléments qui militent en faveur d’un mobilier de bonne qualité.

Il convient de prévoir des frais liés à la gestion de la location. Le recours à une agence immobilière facilite la vie des bailleurs mais coûte, à chaque relocation, entre 5 et 15 % du montant des loyers et des charges selon les agences et la prestation fournie.

La prestation de base comporte la recherche de locataires et la gestion des loyers. Il s’y ajoute éventuellement l’accueil et le suivi des locataires. En raison de la rotation rapide des locataires, le coût du service locatif atteint 25 % pour une location aux sports d’hiver.

La mise en location en direct constitue évidemment la formule la moins onéreuse, sous réserve que le bailleur trouve des locataires, mais elle requiert un investissement en temps et ne s’avère pas toujours possible, pour des raisons géographiques. "La location meublée rapporte 1 % de plus que la location nue", affirme Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

"Elle procure un bon retour sur investissement lorsque la rentabilité dépasse les 7 %", avance Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé"(Lextenso éditions). Son autre attrait réside dans un cadre fiscal avantageux, même si celui-ci a été remanié en 2009.

"Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent désormais par défaut par rapport aux loueurs en meublé professionnels (LMP), explique Me Anne Malfilatre, avocate spécialiste en droit fiscal.

Soit ils réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles, soit les recettes annuelles générées par la location meublée n’excèdent pas la totalité des autres revenus, soit ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.

 

Imposition : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme d’un point de vue fiscal ils exercent une activité commerciale, l’imposition de leurs revenus relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers comme en location vide."

Le bailleur dont les revenus locatifs annuels en 2010 ne dépassent pas 32 100 € a le choix entre deux modes de taxation du revenu qu’il retire de cette activité : le régime simplifié des micro-entreprises (encore appelé "micro-BIC") ou le réel.

Attention ! Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les loueurs en meublé sont soumis aux limites et abattements applicables aux prestations de services. En conséquence, le micro-BIC devient moins favorable qu’auparavant. D’abord parce que l’abattement est passé de 71 à 50 %.

Concrètement, le contribuable déclare ses loyers bruts et l’Administration lui applique un abattement de 50 %, l’autre moitié étant soumise à l’impôt. Ensuite parce que le plafond des recettes est tombé de 76 300 à 32 100 €. Exception : la location meublée saisonnière, classée en "meublé de tourisme", et la location de gîtes ruraux continuent d’être assimilées à l’activité de vente ou fourniture de logement. Le seuil des recettes reste donc fixé à 80 300 € et le taux de l’abattement à 71 %.

Louer une pièce chez soi : échapper à l'impôt sur les loyers perçus

Les propriétaires qui proposent à la location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale échappent à l’impôt sur les loyers perçus si ces derniers restent faibles. La loi fiscale prévoit deux cas de figure.

Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale. L’exonération s’applique à condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour 2010, il ne devait pas excéder 126 € (173 € en Île-de-France).

La location est occasionnelle. Les revenus locatifs ne sont pas imposables, à condition de ne pas excéder 760 € par an.

 

Choisir entre le le régime simplifié des micro-entreprises et le réel

"Le micro-BIC convient aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50 % des recettes", résume Me Malfilatre. En revanche, ce régime n’est pas accessible aux loueurs en situation de déficit.

Pour ces derniers et les autres investisseurs, le "réel" s’avère l’option la plus avantageuse, car il permet d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien et de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt. En effet, toutes ces dépenses engendrent un déficit que le bailleur peut imputer sur les recettes tirées de la location meublée.

Lorsque le déficit dépasse les gains, le contribuable a la possibilité de le reporter sur l’année suivante, et ainsi de suite pendant dix ans au maximum (au lieu de six ans auparavant). "Seul inconvénient du “réel”, avertit Jean-Brieuc Héry, il nécessite de tenir une comptabilité plus lourde, comparable à celle d’une entreprise. S’agissant des loueurs dont les recettes excèdent les 32 100 € annuels, ils n’ont pas le choix : le réel leur est imposé !"

.

Les nouvelles règles fiscales
  LMNP au "réel" LMNP "Micro-BIC"
Revenus tirés
de la location meublée
• inférieurs à 23 000 €
• supérieurs à 23 000 €
et n’excédant pas les autres revenus professionnels du foyer
• inférieurs à 32 100 €
Possibilité de renoncer
à cette option au profit
du LMNP au "réel"
Abattement forfaitaire
sur les loyers perçus
Aucun 50 % sur les loyers perçus
Amortissement du bien
(hors terrain)
Possible Non prévu
Statut du déficit Possible. Déficit imputable
sur les loyers de même nature
et reportable pendant dix ans
Non prévu
Imposition des plus-values
(ce dispositif devrait être modifié
à compter de 2011)
Imposition au régime des plus-values des particuliers au taux de 28,1 % (16 % + 12,1 % de contributions sociales) après, notamment, l’application d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la 5e année, soit une exonération après quinze années de détention

 

Quelle réglementation pour la fin d'un bail ?

Dans le cas où la location meublée est destinée à l’habitation principale du locataire, trois scénarios sont envisageables à la fin du bail. Le contrat est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur propose un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

 
Le propriétaire refuse de reconduire le bail, en invoquant un motif légitime et sérieux (le locataire ne paie pas ses loyers, par exemple), la reprise du logement pour lui-même ou sa famille, ou sa vente. "Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption comme dans la location non meublée", signale Jean-Brieuc Héry.

Dans les deux dernières hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire de sa décision au moins trois mois avant l’expiration du bail. De son côté, le locataire peut, lui, donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

Par choix ou à la suite d’un concours de circonstances, certains propriétaires mettent parfois en location un logement meublé. Le contrat bénéficie d’une souplesse relative, mais le cadre fiscal est plus complexe qu’il n’y paraît.

L’une des questions à se poser quand on décide de mettre en location un logement que l’on possède consiste à déterminer s’il vaut mieux le louer vide ou meublé. La réponse ne tient pas uniquement à des considérations d’ordre financier, même si la rentabilité figure au premier rang des préoccupations de tout futur propriétaire bailleur.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

La location meublée se définit comme la location d’un logement garni de suffisamment de meubles et d’éléments de confort pour permettre au locataire d’entrer dans les lieux et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels (les draps en font partie et doivent être apportés par le locataire, mais pas la vaisselle, mise à disposition par le bailleur).

Ce qui n’empêche pas le locataire de substituer provisoirement ou d’ajouter son propre mobilier à celui qui est fourni par le propriétaire.

En cas de location dédiée aux hommes d’affaires, aux universitaires ou aux touristes étrangers, il est conseillé d’équiper l’appartement avec un standard de confort élevé : sanitaires haut de gamme, excellente literie, machines à laver (linge et vaisselle), sèche-linge si possible, télévision, connexion Internet…

"Il convient également de soigner l’aménagement en s’abstenant de ressortir toutes ses vieilleries !"recommande Jean-Marc Agnès, gérant de My Apartment in Paris.

Le régime de la location meublée

Que l’on décide de louer quelques semaines par an sa résidence secondaire ou de louer une chambre dans sa résidence principale, c’est obligatoirement le régime de la location meublée qui s’applique.

Au moment de faire son choix, il faut conserver à l’esprit que cette option nécessite une mise de départ plus élevée et entraîne souvent davantage de charges. Une table, quatre chaises, un lit et une commode ne suffisent pas !

Le mobilier et les appareils doivent être renouveler par le propriétaire

Le logement doit être équipé de tout le mobilier et des appareils électroménagers nécessaires à la vie courante du locataire. Puis, au fil du temps, il faudra les renouveler. Qu’il pratique la location saisonnière ou permanente, le bailleur a intérêt à établir un budget de fonctionnement.

Les premières dépenses sont dédiées à l’ameublement et se révèlent plus ou moins élevées selon qu’il opte pour un équipement de qualité ou bas de gamme. En contrepartie, un meublé se loue en principe plus cher qu’un logement vide.

La location meublée soumise à un cadre juridique plus strict

Pourquoi la location meublée avait-elle si bonne presse auprès des bailleurs ? Parce que, jusqu’à présent, elle était surtout avantageuse d’un point de vue juridique et fiscal.

Or, si elle échappe toujours à la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, elle est soumise depuis 2005 à un cadre juridique plus strict qu’auparavant, destiné à garantir un minimum de protection aux locataires. Jusqu’en 2009, son régime fiscal faisait encore la différence.

Cependant, depuis lors, les conditions d’accès au statut de "loueur en meublé professionnel" - qui permet notamment d’imputer le déficit résultant de cette activité sur son revenu global - ont été nettement durcies. Reste que ce statut ne concernait, selon le gouvernement, que quelques milliers de contribuables.

Location saisonnière : aucune loi n'encadre le loyer et la durée de contrat

"Les avantages fiscaux mis à part, les propriétaires se tournent vers la location meublée pour échapper aux contraintes qu’impose la location “nue”, notamment lors de la reprise du bien", constate Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris. Avant de se lancer dans cette activité, tout bailleur doit étudier de près les règles auxquelles il sera soumis.

 

En effet, mettre en location une villa meublée au bord de la mer pendant la période estivale ou un appartement meublé destiné à devenir résidence principale pour une année au moins n’expose pas aux mêmes obligations.

 

S’agissant des locations saisonnières, l’apanage des régions touristiques, le propriétaire dispose d’une grande liberté, car il n’est pas soumis aux textes qui régissent les rapports entre locataires et propriétaires. Aucune règle n’encadre le loyer, la durée du contrat et la répartition des charges. Même le bail oral est accepté.

 

"Cependant, il est préférable de recourir à l’écrit pour éviter d’éventuels conflits avec le locataire", recommande Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé" (Lextenso éditions).

 

 

Ensuite, le bailleur détermine ce qu’il souhaite en matière de dépôt de garantie (montant, conditions de paiement et de remboursement). Enfin, la question de la révision du loyer ne se pose pas.

Éviter les loyers impayés

Cette souplesse s’applique aussi aux propriétaires d’un pied-à-terre à Paris qui le mettent en location quand ils ne l’occupent pas, ou aux retraités parisiens qui louent leur grand appartement pendant les périodes où ils vivent dans leur résidence secondaire. "La location meublée leur permet de récupérer leur bien facilement, à la date prévue dans le contrat.

Et d’éviter les loyers impayés : comme il s’agit de séjours de courte durée (quatre jours à trois semaines, voire quelques mois), les locataires effectuent leur paiement avant d’entrer dans l’appartement, explique Jean-Marc Agnès, gérant de l’agence immobilière My Apartment in Paris.

Ces propriétaires répondent ainsi aux désirs de touristes, d’hommes d’affaires et d’universitaires étrangers qui préfèrent descendre dans un appartement plutôt qu’à l’hôtel, dans un souci d’économie mais aussi de recherche d’authenticité.

Les Anglo-Saxons apprécient depuis longtemps ce mode d’hébergement qui suscite désormais de plus en plus l’adhésion des Américains du Sud et du Nord et des Australiens."

Le bail de la résidence principale du locataire

Cependant, la réglementation se précise dès lors que les bailleurs louent un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. Depuis la loi Borloo du 18 janvier 2005, elle se rapproche de celle qui régit la location non meublée, tout en octroyant certaines facilités.

"Le bail écrit s’avère obligatoire et sa durée est d’un an au minimum, au lieu de trois ans dans le nu, détaille Gérard Vinson. À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire".

"Quand la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee", complète Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

Pour le reste de la relation locative, la liberté demeure : le propriétaire et le locataire déterminent de concert le montant du dépôt de garantie, qui n’est donc pas limité à un mois comme c’est le cas en location non meublée.

La durée du bail

Le propriétaire qui loue un bien immobilier à un étudiant est logé à la même enseigne, car le logement est considéré comme la résidence principale de ce dernier, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. La seule spécificité concerne la durée du bail, qui s’établit à neuf mois au minimum, sa reconduction nécessitant l’accord des deux parties.

Ces conditions valent aussi pour les bailleurs qui louent une ou plusieurs chambres de leur appartement ou de leur maison à un étudiant.

Annexer un inventaire du mobilier au contrat de location

Quel que soit le contexte du choix, lorsqu’on décide de proposer une location meublée, il convient de rester rigoureux.

"En effet, indique Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris, pour éviter les litiges avec son locataire et la requalification par les juges de la location meublée en location nue, ce qui impliquerait un redressement fiscal, il est conseillé d’annexer au contrat de location un inventaire du mobilier, indispensable pour caractériser le côté meublé de la location."

En effet, la location d’un logement meublé nécessite d’équiper le logement de façon satisfaisante.

À cet égard, plus indispensable encore qu’en location vide, un état des lieux est fortement recommandé lors de la remise des clés, car, en l’absence de ce document, tout équipement mentionné au bail est réputé en bon état d’usage et de fonctionnement.

"Le bailleur doit par ailleurs joindre au contrat de location le dossier de diagnostic technique, qui comporte le constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques", complète-t-il.

Les frais liés à la gestion de la location

Le bailleur devra remettre systématiquement le logement en l’état, en sachant que plus la rotation des locataires est forte, plus les dégradations s’accentuent, et plus les coûts d’entretien du bien et de remplacement du mobilier augmentent. Autant d’éléments qui militent en faveur d’un mobilier de bonne qualité.

Il convient de prévoir des frais liés à la gestion de la location. Le recours à une agence immobilière facilite la vie des bailleurs mais coûte, à chaque relocation, entre 5 et 15 % du montant des loyers et des charges selon les agences et la prestation fournie.

La prestation de base comporte la recherche de locataires et la gestion des loyers. Il s’y ajoute éventuellement l’accueil et le suivi des locataires. En raison de la rotation rapide des locataires, le coût du service locatif atteint 25 % pour une location aux sports d’hiver.

La mise en location en direct constitue évidemment la formule la moins onéreuse, sous réserve que le bailleur trouve des locataires, mais elle requiert un investissement en temps et ne s’avère pas toujours possible, pour des raisons géographiques. "La location meublée rapporte 1 % de plus que la location nue", affirme Jean-Brieuc Héry, notaire assistant au sein de l’étude Monassier, à Paris.

"Elle procure un bon retour sur investissement lorsque la rentabilité dépasse les 7 %", avance Gérard Vinson, auteur de l’ouvrage "Le loueur en meublé"(Lextenso éditions). Son autre attrait réside dans un cadre fiscal avantageux, même si celui-ci a été remanié en 2009.

"Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent désormais par défaut par rapport aux loueurs en meublé professionnels (LMP), explique Me Anne Malfilatre, avocate spécialiste en droit fiscal.

Soit ils réalisent moins de 23 000 € de recettes annuelles, soit les recettes annuelles générées par la location meublée n’excèdent pas la totalité des autres revenus, soit ils ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.

Imposition : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme d’un point de vue fiscal ils exercent une activité commerciale, l’imposition de leurs revenus relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers comme en location vide."

Le bailleur dont les revenus locatifs annuels en 2010 ne dépassent pas 32 100 € a le choix entre deux modes de taxation du revenu qu’il retire de cette activité : le régime simplifié des micro-entreprises (encore appelé "micro-BIC") ou le réel.

Attention ! Depuis l’imposition des revenus perçus en 2009, les loueurs en meublé sont soumis aux limites et abattements applicables aux prestations de services. En conséquence, le micro-BIC devient moins favorable qu’auparavant. D’abord parce que l’abattement est passé de 71 à 50 %.

Concrètement, le contribuable déclare ses loyers bruts et l’Administration lui applique un abattement de 50 %, l’autre moitié étant soumise à l’impôt. Ensuite parce que le plafond des recettes est tombé de 76 300 à 32 100 €. Exception : la location meublée saisonnière, classée en "meublé de tourisme", et la location de gîtes ruraux continuent d’être assimilées à l’activité de vente ou fourniture de logement. Le seuil des recettes reste donc fixé à 80 300 € et le taux de l’abattement à 71 %.

Louer une pièce chez soi : échapper à l'impôt sur les loyers perçus

Les propriétaires qui proposent à la location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale échappent à l’impôt sur les loyers perçus si ces derniers restent faibles. La loi fiscale prévoit deux cas de figure.

Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale. L’exonération s’applique à condition que le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour 2010, il ne devait pas excéder 126 € (173 € en Île-de-France).

La location est occasionnelle. Les revenus locatifs ne sont pas imposables, à condition de ne pas excéder 760 € par an.

Choisir entre le le régime simplifié des micro-entreprises et le réel

"Le micro-BIC convient aux propriétaires dont les charges n’excèdent pas 50 % des recettes", résume Me Malfilatre. En revanche, ce régime n’est pas accessible aux loueurs en situation de déficit.

Pour ces derniers et les autres investisseurs, le "réel" s’avère l’option la plus avantageuse, car il permet d’amortir les investissements réalisés pour acquérir et améliorer le bien et de déduire toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunt. En effet, toutes ces dépenses engendrent un déficit que le bailleur peut imputer sur les recettes tirées de la location meublée.

Lorsque le déficit dépasse les gains, le contribuable a la possibilité de le reporter sur l’année suivante, et ainsi de suite pendant dix ans au maximum (au lieu de six ans auparavant). "Seul inconvénient du “réel”, avertit Jean-Brieuc Héry, il nécessite de tenir une comptabilité plus lourde, comparable à celle d’une entreprise. S’agissant des loueurs dont les recettes excèdent les 32 100 € annuels, ils n’ont pas le choix : le réel leur est imposé !"

.
Les nouvelles règles fiscales
  LMNP au "réel" LMNP "Micro-BIC"
Revenus tirés
de la location meublée
• inférieurs à 23 000 €
• supérieurs à 23 000 €
et n’excédant pas les autres revenus professionnels du foyer
• inférieurs à 32 100 €
Possibilité de renoncer
à cette option au profit
du LMNP au "réel"
Abattement forfaitaire
sur les loyers perçus
Aucun 50 % sur les loyers perçus
Amortissement du bien
(hors terrain)
Possible Non prévu
Statut du déficit Possible. Déficit imputable
sur les loyers de même nature
et reportable pendant dix ans
Non prévu
Imposition des plus-values
(ce dispositif devrait être modifié
à compter de 2011)
Imposition au régime des plus-values des particuliers au taux de 28,1 % (16 % + 12,1 % de contributions sociales) après, notamment, l’application d’un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la 5e année, soit une exonération après quinze années de détention

Quelle réglementation pour la fin d'un bail ?

Dans le cas où la location meublée est destinée à l’habitation principale du locataire, trois scénarios sont envisageables à la fin du bail. Le contrat est reconduit tacitement pour un an. Le bailleur propose un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an.

 
Le propriétaire refuse de reconduire le bail, en invoquant un motif légitime et sérieux (le locataire ne paie pas ses loyers, par exemple), la reprise du logement pour lui-même ou sa famille, ou sa vente. "Dans ce dernier cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption comme dans la location non meublée", signale Jean-Brieuc Héry.

Dans les deux dernières hypothèses, le bailleur doit avertir le locataire de sa décision au moins trois mois avant l’expiration du bail. De son côté, le locataire peut, lui, donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.

 

http://www.dossierfamilial.com/logement/location/louer-un-logement-meuble,5940,11

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30 octobre 2010 6 30 /10 /octobre /2010 15:25

le 23/06/10

L'acquéreur peut être tenu responsable pour des actes accomplis par son vendeur.

"Je viens d'acquérir un appartement qui a été rénové par le propriétaire précédent. Lors de l'assemblée générale, le syndic m'a signalé que les volets n'étaient pas conformes au cahier des charges en vigueur sur la copropriété. Plusieurs copropriétaires m'ont indiqué souhaiter exercer une action en justice. Je suis surpris qu'une telle action puisse être engagée alors même que je ne suis pas à l'origine des travaux. Ma responsabilité peut-elle être engagée ?"

David Rodrigues Lorsque des travaux irréguliers sont effectués par un copropriétaire, une action peut être exercée par le syndicat pendant dix ans à compter du constat du dommage. C'est le propriétaire au jour de l'assignation qui fera l'objet de la procédure. Vous ne serez donc pas à l'abri d'un procès tant que le délai de prescription ne sera pas écoulé. Le juge saisi pourra exiger le remplacement de vos volets à l'identique du modèle existant sur le reste de la résidence, les frais étant à votre charge.

La vente de votre appartement ne pourra pas être annulée pour ce seul motif sauf réserve particulière qui aurait été insérée dans votre acte de vente, ce qui est peu probable. Vous pourrez éventuellement engager la responsabilité de l'ancien propriétaire pour défaut d'information, celui-ci ne vous ayant pas averti que les travaux qu'il avait réalisés n'avaient pas reçu l'aval préalable de l'assemblée générale. Vous obtiendriez ainsi le remboursement du coût engendré par le changement de peinture de vos volets. Mais, en tout état de cause, nous vous invitons à réagir rapidement face aux demandes du syndic et des copropriétaires.

En partenariat avec la CLCV
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30 octobre 2010 6 30 /10 /octobre /2010 15:22

A quelle majorité se vote la suppression du poste de conciergerie ?

le 23/06/10 mis à jour le 28/10/10

La majorité nécessaire pour supprimer le poste de gardien varie selon la situation.

"Le règlement de copropriété de mon immeuble prévoit l'existence d'un lot destiné au service de conciergerie. Le concierge, tout juste parti à la retraite, n'a pas encore été remplacé. Devant le coût que cela représente pour la copropriété, notre conseil syndical souhaite le vote d'une résolution en assemblée générale prévoyant la suppression de ce service et le choix d'une société extérieure. Est-ce possible et à quelle majorité ? Quel peut être le sort du lot en question ?"

David Rodrigues La suppression du poste du gardien et l'aliénation du logement affecté sont votées en assemblée générale à la double majorité de l'article 26 (c'est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix du syndicat), mais uniquement lorsque cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Or, le poste de gardiennage a été institué par le règlement de copropriété et, à ce titre, sa suppression porterait atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires sur leur lot. En conséquence, la majorité nécessaire requise est l'unanimité des copropriétaires composant le syndicat. Autant dire qu'il s'agit d'une majorité très difficile à obtenir.

Eventuellement, si vous habitez une petite copropriété, vous pouvez vous rapprocher de chaque résident afin de les sensibiliser sur la question et les inciter à participer à la prochaine assemblée générale ou s'y faire représenter. Mais, sachez que si vous n'obtenez pas l'unanimité et que le poste de gardien demeure vacant, un copropriétaire pourra engager la responsabilité du syndicat.


En partenariat avec la CLCV
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30 octobre 2010 6 30 /10 /octobre /2010 15:17

Quelle marge de manoeuvre pour adapter des règlements de copropriété ?

le 09/06/10 mis à jour le 22/10/10

La procédure d'adaptation des règlements de copropriété est très encadrée et ne permet pas de modifier la répartition des charges.

"Lors de notre prochaine assemblée générale, sera soumise au vote la refonte de notre règlement de copropriété, vieux de plus de trente ans. A cette occasion, nous avons constaté que le syndic a procédé à une réécriture totale du document et a modifié la répartition des charges de copropriété. De telles modifications sont-elles possibles ?"

David RodriguesDepuis décembre 2000, il est possible pour les copropriétaires de mettre à jour, à une majorité assouplie (majorité de l'article 24), leur règlement de copropriété afin qu'il soit en conformité avec les différentes évolutions législatives et règlementaires.

Il faut entendre par adaptation un toilettage du document consistant à supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. En effet, une disposition d'ordre public est une disposition impérative qui s'applique à tous et qui ne peut être écartée contractuellement par les parties. Ainsi, dans le cadre des règlements de copropriété, seront considérées comme non écrite les clauses qui, par exemple, établissent des règles de majorité différentes de celles prévues par la loi ou qui fixent des délais de convocation inférieurs aux délais légaux. "En revanche, il est impossible de procéder par la voie de l'adaptation à une modification des tantièmes de charges.

En effet, ces derniers ne peuvent être modifiés que par un vote à l'unanimité, sauf cas particuliers (lorsque des travaux sont votés à une majorité particulière, comme l'installation de compteurs divisionnaires, les modifications des charges qui en découlent sont décidées à la même majorité). En conséquence, votre syndic devra distinguer selon la nature des modifications à apportées et faire procéder à un vote à la majorité de l'article 24 pour la mise à jour proprement dite du règlement de copropriété et à un vote à l'unanimité pour tout ce qui concerne les tantièmes de charges.

En partenariat avec la CLCV
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25 octobre 2010 1 25 /10 /octobre /2010 14:02

Nuisances sonores

Bruit : un guide pratique pour améliorer l’acoustique des logements

Publié le 13.10.2010

Vous êtes gênés par les bruits de l’extérieur ou par les bruits de vos voisins ? Le Centre d’information et de documentation sur le bruit (CIDB) vous propose son guide concernant l’amélioration de l’acoustique des appartements et des maisons individuelles.

 

En 32 pages, ce guide présente les différents types de bruits existants (bruits extérieurs, bruits des voisins, bruits d’équipements individuels et collectifs) et les solutions à apporter au niveau des façades, des fenêtres, des toitures, des cloisons, des planchers et des plafonds. Ensuite, le guide détaille les différentes aides financières (taux de TVA réduit, crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro, contribution du locataire, subvention de l’Agence nationale de l’habitat, prêts à taux réduit, aides à l’insonorisation au voisinage des aéroports...). Par ailleurs, le guide précise les 3 qualifications professionnelles reconnues dans le domaine de l’acoustique. Enfin, le guide fait le point sur la réglementation liée au bruit, le CIDB indiquant notamment que s’il n’est pas autorisé de faire du bruit après 22 heures, il n’est pas non plus autorisé de faire du bruit avant 22 heures.

 

Créé en 1978, le CIDB est une association loi 1901, reconnue d’utilité publique, dont la mission est d’informer, sensibiliser, documenter et former sur le thème de la protection de l’environnement sonore.

http://www.service-public.fr/actualites/001808.html?xtor=EPR-140

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1 octobre 2010 5 01 /10 /octobre /2010 09:42

Insertion

L'hébergement des personnes en difficulté sociale scruté dans une étude de la DREES

27 septembre 2010

 

Fin 2008, les 2 023 établissements accueillant des adultes et familles en difficulté sociale comptaient 88 500 places pour un taux d'occupation de 93 %. Ces chiffres, publiée dans une étude de la DREES consacrée aux établissements accueillant des adultes et des familles en difficulté sociale, ne prennent pas en compte les logements financés par l'aide au logement temporaire, ainsi que les nuitées d'hôtel mobilisées par les associations. "Au total, l'hébergement proposé aux adultes et familles en difficulté sociale représenterait de l'ordre de 130 000 places, dont les deux tiers environ sont gérées par des établissements d'accueil décrits dans cette étude", précise la DREES.

Forte progression des places en CHRS et en CADA

L'étude souligne la forte progression du nombre de places d'hébergement en centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) et en centres d'accueil pour demandeurs d'asile (CADA) entre 2004 et 2008 (respectivement +21 % et +39 %), ainsi que dans les maisons-relais,  dont les capacités d'accueil ont triplé en quatre ans. En revanche, les autres structures ont connu une baisse de leurs nombre de places, dont l'ampleur est "toutefois difficile à apprécier", raison pour laquelle "il n'est pas nonplus possible de fournir une estimation fiable de l'augmentation globale des places d'hébergement dans les établissements entre 2004 et 2008".
L'Ile-de-France concentre à elle seule un quart des places. "Les places de CHRS sont, par rapport aux autres régions, nombreuses en Ile-de-France, dans le nord, le grand-est et la vallée du Rhône, détaille l'étude. Globalement, le dispositif d’accueil propose 1,4 place pour 1 000 habitants, avec de fortes disparités régionales".

Amélioration qualitative

Les établissements sont gérés majoritairement par des associations (83 %). "À l’exception d’un petit nombre d’établissements privés à caractère commercial, les autres structures d’hébergement sont publiques ou semi-publiques", les principaux acteurs publics étant les centres communaux d'action sociale (CCAS) et les conseils généraux, tandis que 20 % des CADA sont administrés par la société d’économie mixte ADOMA (ex-Sonacotra), dont l’État détient 86 % du capital.
Les CHRS, avec 41 100 places, constituent le principal réseau d'hébergement social. Entre 2004 et 2008, "le ministère en charge de la cohésion sociale a soutenu leur développement à deux reprises : en 2004 avec le plan de cohésion sociale, puis en 2007 avec le plan d’action renforcé pour les sans-abri (PARSA)", note la DREES. "Le plan de cohésion sociale et plus encore le PARSA ont notamment misé par ces conversions sur une amélioration qualitative des places de l’urgence vers la stabilisation ou l’insertion. Au 15 décembre 2008, les CHRS accueillaient 38 300 personnes, soit un taux d’occupation des places de 93 % proche de celui de 2004", dont 27 % de mineurs.
Après les CHRS, les CADA rassemblent eux 21 100 places. "L’objectif de 4 000 nouvelles places fixé par le Plan de cohésion sociale a été dépassé : 6 000 places ont été ouvertes entre 2004 et 2008 avec un tiers de centres supplémentaires". Le taux d’occupation des CADA reste le plus élevé (98 %), tandis que la population hébergée est constituée à 36 % par des mineurs.

8 % de places d'hébergement de stabilisation

Les 31 centres provisoires d'hébergement (CPH) proposaient pour leur part 1 420 places fin 2008 contre 1 300 fin 2004 (+9 %) et accueillent en priorité des réfugiés en situation de grande vulnérabilité. Les établissements d’accueil mère-enfant offraient, eux, 5 100 places d’hébergement, une capacité d'accueil en progression de 13 % depuis 2004, principalement due à l’ouverture d’établissements supplémentaires. Dispositifs les plus récents, les maisons-relais et résidences-accueil, proposaient 4 600 places au 31 décembre 2008, soit trois fois plus qu'en 2004.
8 % de l'ensemble des places d'hébergement sont consacrées à un hébergement de stabilisation, introduit depuis 2006 par le dispositif accueil, hébergement, insertion (AHI), 12 % à l'hébergement d'urgence (10 200 places), tandis qu'avec 44 % du parc d'hébergement, "les 37 900 places d’insertion restent la première mission du dispositif AHI". Plus de la moitié des places (54 %) sont en appartement et "les personnes accueillies bénéficient souvent d'un espace pour elles seules ou leur famille".
Par ailleurs, la majorité des établissements ciblent des publics prioritaires. Certains sont spécialisés (établissements d'accueil mère-enfant, CADA), les CHRS, qui ont un "statut plus généraliste", accueillant pour 58 % d'entre eux un ou plusieurs publics prioritaires, principalement les femmes victimes de violence (33 %), les personnes confrontées à l'alcoolisme et aux toxicomanies (29 %), et les sortants de prison (26 %).

L'aide aux démarches, principal service rendu

L'activité des maisons relais "se focalise sur des personnes dont les risques d’isolement et les difficultés de socialisation sont très importants" (personnes souffrant de troubles psychiques, personnes alcooliques ou toxicomanes, personnes souffrant de troubles du comportement ou de pathologies lourdes et invalidantes).
S'agissant des services rendus au sein de ces établissements, l'aide aux démarches administratives et juridiques est le premier relevé par la DREES, c'est même l'une "des raisons d'être des CADA". La domiciliation est pratiquée par 53 % des établissements, tandis qu'une aide à la parentalité est proposée dans 40 % des structures, notamment celles qui accueillent une proportion importante d’enfants. "Enfin, un accompagnement social ambulatoire, qui consiste à soutenir les personnes en détresse après leur sortie de l’établissement, est assuré par 23 % des établissements".
En termes d’équipement, 39 % des établissements disposent d’une restauration collective et 6 % d’une crèche, d’un jardin d’enfants ou d’une garderie. 16 % proposent des activités professionnelles en atelier ou assurent une insertion par l'activité économique. Enfin, "13 % des établissements ouvrent un accueil de jour, 5 % gèrent des équipes mobiles et 9 % hébergent une plate-forme du 115".

Un taux d'encadrement de 22 %

Concernant l'application du droit au logement opposable (DALO), les établissements ont, en 2008, aidé 3 380 personnes à déposer un dossier DALO auprès de la commission de médiation départementale pour l'obtention en urgence d'un logement ou d'une place dans structure d'hébergement.
Dernière donnée étudiée par la DREES : le taux d'encadrement (nombre d'équivalents temps plein pour 100 places) qui est en moyenne de 22 %, variant de 10 % dans les CADA à 52 % dans les établissements mère-enfant. Les deux tiers (62 %) du personnel sont des femmes. Les salariés, majoritairement en contrat stable, exercent principalement des fonctions éducatives, pédagogiques et sociales.
Les éducateurs spécialisés constituent la première profession de l’hébergement(15 % du personnel), suivie par les surveillants de nuit (9 % du personnel). "Le personnel médical, paramédical et les psychologues prennent une place particulière dans les établissements d’accueil mère-enfant avec 20 % du personnel", relève la DREES. "Il s’agit alors essentiellement d’auxiliaires de puériculture (13 %) et de psychologues (3 %)". Avant de rappeler que de nombreux bénévoles apportent ponctuellement leur concours dans les structures d'accueil : en 2008, 4 980 bénévoles ont ponctuellement apporté leur aide aux établissements d’accueil pour adultes et familles en difficulté sociale, en complément de la présence régulière des 24 000 salariés.

"Les établissement accueillant des adultes et des familles en difficulté sociale", Etudes et résultats n° 738, DREES, septembre 2010.

E.C

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/31254/l-hebergement-des-personnes-en-difficulte-sociale-scrute-dans-une-etude-de-la-drees.html

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23 septembre 2010 4 23 /09 /septembre /2010 11:57

Public

Les articles 13, 14, 17 et 18 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre sont jugées conformes à la Constitution.

 

 

Saisi par le Conseil d'État d'une question prioritaire de constitutionnalité afférente à la conformité des articles 13, 14, 17 et 18 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre (V. CE, QPC, 18 juin 2010, Société Office central d'accession au logement, req. n° 337898, AJDA 2010. 1236), les Sages de la rue Montpensier ont jugé ces dispositions conformes à la Constitution. Ces dernières permettent, notamment, l'expropriation d'immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable, de ceux ayant fait l'objet d'un arrêté de péril et de ceux dont la démolition est indispensable à la destruction de biens insalubres ou en péril (V. L. n° 70-612, 10 juill. 1970, préc., art. 13). L'expropriation peut s'opérer assez rapidement, la déclaration d'utilité publique n'ayant pas besoin d'être précédée d'une enquête publique. 

 

La société requérante estimait que l'ensemble du dispositif porte atteinte au droit de propriété en ce qu'il ne respecte pas « l'exigence d'une indemnité juste et préalable et n'offre pas de voies de recours appropriées ».

 

Reprenant sa jurisprudence relative au droit de propriété et à l'expropriation (V. not. Cons. const. 25 juill. 1989, n° 89-256, Loi portant dispositions diverses en matière d'urbanisme et d'agglomérations nouvelles, Rec. Cons. const. p. 53 ; CJEG 1990. 1, note Genevois ; RFDA 1989. 1009, note Bon), le Conseil constitutionnel vient balayer cette argumentation et juge que les articles contestés de la loi ne sont contraires à aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit. Il a en effet estimé que « l'ensemble des dispositions a pour objet de mettre fin dans les meilleurs délais à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ; qu'ainsi le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation répond à des motifs impérieux d'intérêt général ».

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5450&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_PUBLIC_MORE

 

 

Sur le plan de la préservation des droits des propriétaires expropriés, le Conseil, s'il reconnaît qu'un tempérament est apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation, il considère qu'il « est assorti de la garantie des droits des propriétaires intéressés ».

 

 

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