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20 septembre 2010 1 20 /09 /septembre /2010 12:44

Logement

Loi DALO : le CESE plaide pour un plan de cohésion sociale 2011-2015

15 septembre 2010

 

Avancée considérable pour garantir un toit aux populations précaires, le droit au logement opposable se heurte cependant, dans son application, "à des obstacles, à des insuffisances, à des interrogations", auxquels le Conseil économique, social et environnemental (CESE) se propose d'apporter des éléments de réponse, dans un avis, adopté mercredi 15 septembre, sur la mise en oeuvre du premier chapitre de la loi DALO.
"Le problème le plus évident est l'absence d'un nombre suffisant de logements sociaux dans les zones dites 'tendues'", c'est-à-dire qui concentrent les entreprises et les emplois mais où les prix du logement sont les plus élevés, constate l'assemblée consultative, en citant les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA et Nord-Pas-de-Calais.
C'est aussi le cas dans les départements d'outre-mer, bref partout "où la demande de logements à bon marché est très supérieure à l'offre", poursuit le CESE, en jugeant également préjudiciable le manque de responsabilisation des collectivités territoriales en la matière, le préfet étant "seul responsable de l'application du droit au logement à travers l'utilisation du contingent de logements sociaux réservés par ses soins aux mal-logés".

"Un caractère plus symbolique qu'opératoire"

Sauf que l'instance relève aussi, à cet égard, "le manque d'impact de la condamnation de l'Etat", même en cas de versement d'une amende, qui "conserve un caractère symbolique plus qu'opératoire".
Pour autant, il n'est pas question pour le CESE de "remettre en cause la loi ni de bouleverser le dispositif actuel", grâce auquel plusieurs dizaines de milliers de familles ont déjà été relogées. L'objectif est cependant de "faire progresser l'action publique pour se rapprocher progressivement de la réalisation effective du droit".
Ce à quoi le Conseil économique et social se propose de participer à travers les 18 préconisations formulées dans cet avis, et qu'il suggère de regrouper, pour certaines, dans "une loi de programmation destinée à permettre le succès total de la mise en oeuvre effective du droit au logement opposable", en déclinant les méthodes et les moyens nécessaires à cette politique.

Vers un nouveau plan de cohésion sociale ?

Cette loi, qui prendrait la forme d'un nouveau plan de cohésion sociale 2011-2015, sur le modèle de la loi de programmation pour la cohésion sociale de 2005, prévoirait ainsi mes enveloppes financières affectées au logement en général et au logement social en particulier.
Plus généralement, l'ensemble des propositions du CESE s'articulent autour de deux problématiques qui tendent, pour l'une, à réorienter la politique du logement vers le développement d'une offre accessible, à plus ou moins long terme, et, pour l'autre, à renforcer les moyens permettant de faire face à la demande des bénéficiaires du DALO, autrement dit d'apporter "une réponse opérationnelle à l'urgence".
Dans le premier cas, le CESE recommande, entre autres, dans un souci de cohérence, de rapprocher les instruments locaux des politiques du logement et de l'urbanisme, qui "s'exercent encore trop souvent à des niveaux différents de responsabilité", bassin intercommunal d'habitat pour la première et commune pour la seconde.

L'Ile-de-France, un cas à part

La situation "dramatique" de l'Ile-de-France justifie à cet égard un traitement particulier, souligne le Conseil dans son avis, en suggérant d'étudier la création d'un syndicat du logement (SYLIF), sur le modèle de l'opérateur régional chargé des transports, le STIF.
"En attendant ces transformations structurelles, dont il faut souhaiter qu'elles ne prennent pas trop de temps, car il y a urgence, le CESE souhaite que le gouvernement considère la région Ile-de-France comme un unique bassin d'habitat où il est urgent et prioritaire de construire", affirme-t-il encore, en réclamant la mise en oeuvre immédiate des articles 1er et 23 de la loi relative au Grand Paris, qui prévoit la programmation territorialisée de quelque 70 000 logements par an à construire en Ile-de-France.
Le Conseil économique et social plaide aussi pour actionner tous les leviers disponibles en matière d'aides publiques, fiscales, à la pierre, etc. afin de favoriser la relance de la construction de logements accessibles.

"Respecter immédiatement les obligations de la loi DALO"

Le traitement de l'urgence requiert pour sa part des efforts de la part des pouvoirs publics pour "se doter d'indicateurs transparents et fiables sur le logement et le mal-logement", souligne le CESE, mais aussi pour "respecter immédiatement les obligations de la loi DALO dans les zones tendues", via notamment l'augmentation de l'offre de logements (très) sociaux et en intermédiation locative. A cet égard, l'instance réclame "un effort massif" pour la construction d'urgence, en Ile-de-France, de, respectivement, 9 000 et 5 000 logements.
La prévention des expulsions locatives doit par ailleurs être également privilégiée, de même que doivent être renforcés les moyens permettant de mobiliser les logements vacants. L'assemblée sociale propose enfin d'augmenter les sanctions prévues par l'article 55 de la loi "solidarité et renouvellement urbain" (SRU), à l'égard des communes ne respectant pas leurs obligations en vue d'atteindre le taux de 20 % de logements sociaux dans leur parc locatif.

"Evaluation relative à la mise en oeuvre du chapitre 1er de la loi instituant le droit au logement opposable", projet d'avis présenté au nom de la section du cadre de vie par Henri Feltz, rapporteur, et Frédéric Pascal, co-rapporteur au nom de la section des affaires sociales, et le rapport relatif, en ligne sur le site du CESE.

 

http://www.ash.tm.fr/actualites/detail/30869/loi-dalo-le-cese-plaide-pour-un-plan-de-cohesion-sociale-2011-2015.html



A.S

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14 septembre 2010 2 14 /09 /septembre /2010 08:04
14/09/2010
D'ci à la fin de l'année, les agréments délivrés avant le 1er janvier 2010 aux organismes agissant en faveur du logement des personnes défavorisées devront être renouvelés au regard des nouvelles règles détaillées par circulaire.
Réformée par la loi Boutin du 25 mars 2009 à la lumière de la directive européenne dite "services" du 12 décembre 2006, la procédure d'agrément des organismes agissant en faveur du logement des personnes défavorisées s'applique au renouvellement des agréments délivrés avant le 1er janvier 2010, lesquels seront caducs à la fin de l'année (lire notre article du 6 janvier). Les autorités compétentes (ministre ou préfet selon les cas) disposant de 3 mois pour se prononcer sur les demandes de renouvellement, celles-ci doivent être déposées avant le 30 septembre. Le ministre en charge du logement profite de cette occasion pour détailler, par circulaire, cette nouvelle procédure.

Qui peut être agréé ?

Le service social relatif au logement social est désormais réparti en trois activités : la maîtrise d'ouvrage, l'ingénierie sociale, financière et technique et enfin, l'intermédiation locative et la gestion locative sociale.Peuvent bénéficier d'un agrément au titre d'une de ces activités les organismes à gestion désintéressée, c'est-à-dire ceux qui sont "gérés et administrés à titre bénévole par des personnes n'ayant elles-mêmes, ou par personne interposée, aucun intérêt direct ou indirect dans les résultats de l'exploitation" et qui "ne procèdent à aucune distribution directe ou indirecte de bénéfice, sous quelque forme que ce soit", explique le ministère.
Sont visés en premier lieu les associations, mais également les autres organismes à but non lucratif, comme les fondations ou les groupements d'intérêt public pour la partie de leurs activités consacrées à la gestion désintéressée. En revanche, les bailleurs sociaux (organismes d'HLM, sociétés d'économie mixte - SEM) sont exclus de cette procédure d'agrément, étant donné "qu'au regard des missions générales qui leur sont confiées, il fait partie de leur compétence de mener l'ensemble de ces activités (gestion de résidences sociales, intermédiation locative, etc.)".
Notons également que pour être agréés, les organismes doivent avoir pour objet l'insertion par le logement ou l'hébergement des personnes défavorisées.

Agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage

L'activité de maîtrise d'ouvrage recouvre l'ensemble des opérations concourant au développement ou à l'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement des personnes défavorisées. Les logements produits doivent être à la fois "adaptés" à la situation particulière des personnes et contribuer à leur insertion sociale. Tout organisme, autre que les organismes HLM et SEM, souhaitant bénéficier de subventions ou prêts PLAI (prêt locatif aidé d'intégration) pour financer des logements sociaux ou des établissements d'hébergement devra, à compter du 1er janvier 2011, avoir été agréé. L'agrément est également indispensable pour toutes les opérations de maîtrise d'ouvrage relatives à des structures d'hébergement afin de créer de nouvelles places ou d'humaniser ces structures.
Cet agrément est instruit par la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (DGALN). Il est délivré, pour 5 ans, par le ministre chargé du logement, après avis du comité régional de l'habitat, lequel doit se prononcer dans les 2 mois suivant la demande.
Remarque : si l'attribution des aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) n'est pas conditionnée à l'obtention de l'agrément, le bénéfice de ce dernier permet d'accéder aux aides très sociales spécifiques de l'ANAH ainsi qu'aux aides de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).

Agrément relatif à l'ingénierie et à l'intermédiation locative

L'activité d'ingénierie sociale, financière et technique et l'activité d'intermédiation locative et de gestion locative sociale sont agréées, pour une durée de 5 ans renouvelable, par le préfet de département lorsque l'organisme conduit son action dans un seul département, ou par le préfet de région dans les autres cas. Le préfet dispose d'un délai de 3 mois pour se prononcer sur la demande d'agrément. Le silence gardé à l'issue de cette période vaut rejet implicite de la demande, cette absence de décision pouvant faire l'objet d'un recours auprès du tribunal administratif.

Modes de contractualisation

Pour que les organismes soient exclus du champ de la directive "services", il faut qu'ils soient "mandatés", c'est-à-dire qu'ils soient à la fois bénéficiaires d'un agrément et qu'ils soient, ou bénéficiaires d'une subvention, ou titulaires d'un marché, précise le ministère. Ainsi que le spécifiait la circulaire du 18 janvier 2010 relative aux relations entre les pouvoirs publics et les associations, une distinction est opérée en fonction de la personne morale à l'initiative du projet :
- soit l'action est initiée et menée par l'organisme qui poursuit des objectifs propres. Dans ce cas, la collectivité peut lui verser une subvention. Autre variante : le projet développé par l'organisme s'inscrit dans le cadre d'un appel à projets lancé par la collectivité publique, lequel définit le cadre général dans lequel s'inscrivent les associations, mais celles-ci restent toutefois "à l'initiative de ces projets et en définissent le contenu" ;
- soit la collectivité est à l'origine du projet. La contractualisation s'inscrit alors "dans les règles de la commande publique qui impliquent de recourir aux marchés publics ou à la délégation de service public".

Par Virginie Turquois

 

http://www.tsa-quotidien.fr/action-sociale/logement/a-85053/logement-des-personnes-defavorisees-le-renouvellement-des-agrements.html?lo=ffa0fc4a-81cf-40a6-9ab9-71571b487e8d&co=I48AP0360

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:59

Bail d'habitation : des dangers du congé-vente prématuré

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Le bailleur qui délivre un congé pour vendre s'interdit de changer d'avis et de vendre son bien occupé avant l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis.

 

 

Il peut aller de l'intérêt bien compris du propriétaire bailleur d'anticiper un tant soit peu la délivrance de son congé. Ce, ne serait-ce pour pallier les conséquences d'une lettre recommandée non réceptionnée (précisant que la date à prendre en compte pour la délivrance d'un congé est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son destinataire, V. Civ. 3e, 2 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 26 ; AJDI 2005. 463, note Rouquet) et avoir le temps matériel de recourir aux services d'un huissier.

 

Agir trop prématurément recèle toutefois des dangers, puisque les effets du congé seront repoussés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ. 3e, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006. 35, obs. Canu ; 13 juin 2006, AJDI 2006. 743 ; Administrer nov. 2006. 40, obs. Canu ; 10 janv. 2007, Bull. civ. III, n° 1 ; D. 2007. AJ 298, obs. Rouquet ; AJDI 2007. 480, note Zalewski).

 

Cela vaut spécialement en matière de congé pour vendre, eu égard à l'allongement de la durée l'offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis qui s'ensuit (Civ. 3e, 19 sept. 2006, AJDI 2006. 911, note Zalewski ; Rev. loyers 2006. 466, obs. Canu ; 29 oct. 2008, Bull. civ. III, n° 161 ; D. 2008. AJ 2940, obs. Rouquet ; ibid. 2009. Pan. 896, spéc. 906, obs. Damas ; AJDI 2009. 201, note Damas).

 

Cet allongement n'étant, en toute hypothèse, favorable qu'au locataire.

 

Une démarche anticipée peut en effet s'avérer dommageable lorsque le marché est haussier, le bailleur restant lié par une offre qui, lorsqu'elle est acceptée par son cocontractant, se situe en dessous du marché.

 

La manœuvre peut également être dangereuse ou, à tout le moins, source de complications, lorsque le marché est orienté à la baisse : puisque, par hypothèse, le prix proposé au locataire sera surcoté, celui-ci ne lèvera pas l'option. Revoyant ses prétentions à la baisse, le bailleur (ou son notaire) ne devra pas, lorsqu'il aura trouvé un acquéreur, oublier le jeu de l'article 15-II (al. 4 s.) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, instaurant un second droit de préemption en cas de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux

.

Par ailleurs, l'offre devant être maintenue entre la délivrance du congé et l'expiration du deuxième mois du délai légal de préavis, le bailleur ne peut changer de stratégie patrimoniale en cours de route.

 

Tel est, dans l'arrêt rapporté, l'enseignement qu'un bailleur a appris à ses dépens.

 

Au cas particulier, après avoir délivré congé onze mois avant l'échéance contractuelle, il avait, un peu plus de deux mois plus tard, vendu son bien occupé (il ressort du moyen, p. 6, qu'il croyait que la purge du droit de préemption de son locataire était intervenue deux mois après réception du congé).

 

La haute cour donne tort au juge du fond pour avoir rejeté la demande du locataire de se voir déclaré acquéreur du bien, au motif que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis (dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 10 déc. 2008, Bull. civ. III, n° 202 ; D. 2009. AJ 101, obs. Rouquet ; AJDI 2009. 623, obs. de La Vaissière).

En définitive, la seule planche de salut du

bailleur aurait pu consister en une rétractation de son congé, acceptée par le locataire (exigeant une telle acceptation, V. not. Civ. 3e, 27 juin 1984, Bull. civ. III, n° 125 ; JCP 1985. II. 20343 ; 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet ; Rev. loyers 2003. 143, obs. Quément).

 

Quant à la voie de l'erreur de droit, elle ne semble pas envisageable, l'erreur ne portant pas sur la loi applicable (L. 6 juill. 1989, art. 15), mais sur l'interprétation de cette loi (refusant de retenir l'erreur de droit, dans une espèce où le bailleur avait délivré congé en se méprenant sur la durée d'acceptation de l'offre notifiée au locataire, V. d'ailleurs, Paris, 28 janv. 2010 RG n° 08/18586, Dalloz actualité, 27 mai 2010, obs. Rouquet, à paraître au Receuil Dalloz, infirmant TGI Paris, 15 sept. 2008, D. 2008. AJ 2721, obs. Rouquet).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5062&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:55

Affaires

Un bail expiré ne peut être résolu

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La demande en résolution aux torts du bailleur d'un bail expiré en vertu d'un congé délivré par le preneur et accepté doit être rejetée.

 

Parce que, notamment, le local commercial loué au visa de l'article L. 145-5 du code de commerce était sujet à de nombreuses infiltrations non endiguées, le preneur a stoppé de régler les sommes dues.

Même si, comme on croit le deviner à la lecture de l'arrêt (et de son moyen annexé), avant d'arriver à pareille extrémité, le locataire a mis en demeure son cocontractant (condition sine qua non pour obtenir un dédommagement : Civ. 3e, 8 juill. 2009, Rev. loyers 2009. 391 ; 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet; AJDI 2009. 875, note Zalewski), il n'est pas certain que cette « grève des loyers » constituait la meilleure des stratégies. En effet, d'une part, l'exceptio non adimpleti contractus ne joue que pour autant que les locaux sont totalement inutilisables (V. not. Civ. 3e, 31 oct. 1978, Bull. civ. III, n° 329 ; Gaz. Pal. 1979. 1. 178, note Plancqueel ; 21 mars 2006, AJDI 2006. 636, note de La Vaissière) et, d'autre part, il incombe au juge - et à lui seul - de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations justifient le non-paiement (Civ. 3e, 3 avr. 2001, AJDI 2001. 599, note Laporte-Leconte ; V. aussi Paris, 16 févr. 2000, D. 2000. AJ 243, obs. Rouquet).

Quoi qu'il en soit, le bailleur a promptement réagi en faisant délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail. Dans un premier temps, persistant dans son attitude, le preneur a indiqué qu'il ne réglerait son arriéré que lorsque le bailleur respecterait ses engagements contractuels (moyen, p. 5). Puis, il a adressé à son cocontractant un courrier intitulé « résiliation du bail précaire » par lequel il mettait unilatéralement fin au contrat (en réalité, un bail dérogatoire) à raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance (jugeant que la gravité du comportement d'une partie à un contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, V. not. Civ. 1re, 13 oct. 1998, Bull. civ. I, n° 300 ; D. 1999. Jur. 197, note Jamin ; ibid. Somm. 115, obs. Delebecque ; RTD civ. 1999. 394, obs. Mestre, ibid. 1999. 506, obs. Raynard ; Defrénois 1999. 374, obs. D. Mazeaud). Trois mois plus tard, il délaissait les lieux. Un peu plus d'un an après, le bailleur a assigné le locataire en paiement. Reconventionnellement, ce dernier a alors conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs du propriétaire (pour des exemples de résiliation aux torts du bailleur à raison d'un défaut de délivrance des lieux loués, V. Civ. 3e, 26 mars 1997, Bull. civ. III, n° 70 ; 14 juin 2005, Rev. loyers 2005. 444 ; 2 juin 2004, AJDI 2004. 634; Paris, 5 juill. 2006, AJDI 2006. 816)

Estimant que le courrier de résiliation constituait un congé, accepté par le bailleur avant que la demande reconventionnelle ne soit formée (sur la nécessaire acceptation de cet acte unilatéral afin qu'il produise ses effets, V. Civ. 3e, 18 déc. 2002, Bull. civ. III, n° 266 ; D. 2003. AJ 423, obs. Rouquet), les juges du fond (Amiens, 27 janv. 2009) ont débouté le preneur de ses prétentions au motif que l'article 1184 du code civil, selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement, n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté (moyen, p. 6).

Dès lors que le juge du droit a estimé que les magistrats picards ont « sans dénaturation », qualifié l'acte litigieux de « congé » et retenu que le bailleur l'avait accepté, la solution ne pouvait qu'être approuvée, puisqu'il ne peut être mis fin deux fois à un même contrat (dans le même sens, V. déjà, jugeant qu'un bail expiré ne peut faire l'objet d'une résiliation, Paris, 21 avr. 1992, Gaz. Pal. 1992. 2. Somm. 504, obs. Brault).

Finalement, même une fois le congé donné - et accepté -, le preneur eut été mieux inspiré de rester sur le terrain de la seule demande d'indemnisation, terrain sur lequel il a d'ailleurs obtenu partiellement gain de cause en appel (jugeant recevable la demande d'un ancien locataire visant à se faire indemniser d'un trouble trouvant sa source dans des faits antérieurs à l'expiration du bail, V. Civ. 3e, 12 nov. 2008, AJDI 2009. 120, note de La Vaissière).

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5113&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_AFFAIRES_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:54

Locataire protégé : l'offre de relogement peut être postérieure au congé

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La loi de 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé : il faut et suffit que cette offre soit faite pendant la période de préavis.

 

 

Les esprits chagrins y verront certainement l'effet du vieillissement de la population.

 

Les autres (que l'on espère plus nombreux), se réjouiront de la pugnacité avec laquelle les « seniors » n'hésitent pas à batailler (au demeurant, avec plus ou moins de succès) afin de faire respecter leurs droits spécifiques.

Toujours est-il que, depuis quelques mois, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, été amenée à affiner les contours de l'obligation de relogement qui, en application de l'article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pèse sur bailleur délivrant un congé à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.

 

 

On se souvient en effet de cet arrêt du 16 septembre 2009, aux termes duquel le juge du droit a précisé que seules les ressources régulières du locataire sont à prendre en considération (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 190 ; D. 2009. AJ 2282, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1179). Le même jour, il décidait, à propos d'un logement en indivision, que l'exception permettant au bailleur, lui-même âgé ou démuni, de s'affranchir de proposer un relogement va jouer, dès lors que l'un co-indivisaires justifie remplir les conditions requises (Civ. 3e, 16 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 2009. AJ 2281, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; dans le même sens, V. déjà Civ. 3e, 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2009. AJ 1417, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2009. 793, note Dreveau). Quinze jours plus tard, les hauts magistrats devaient juger neutre le passage aux 35 heures à l'égard du calcul des ressources (Civ. 3e, 30 sept. 2009, Bull. civ. III, n° 206 ; D. 2009. AJ. 2427, obs. Rouquet ; ibid. 2010. Pan. 1168, spéc. 1180 ; AJDI 2010. 224, obs. de La Vaissière).

 

 

Dans le présent arrêt, la question se posait de savoir si l'offre de relogement devait être concomitante à la délivrance du congé ou si elle pouvait intervenir dans un deuxième temps.

 

 

En dépit de plusieurs décisions du fond en sens contraire (Montpellier, 9 oct. 2001, Loyers et copr. 2002, n° 30, obs. crit. Vial-Pedroletti ; 4 juill. 2001, ibid. 2002, n° 143, obs. crit. Vial-Pedroletti), la réponse ne faisait toutefois guère de doute. En effet, le laconisme du texte et la logique qu'il instaure doit permettre, voire commande, une proposition de relogement postérieure au congé.

 

 

Concernant la lettre de l'article 15-III, on rappellera qu'elle se borne à préciser qu'un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire doit lui être offert dans une limite géographique déterminée.

 

Quant au mécanisme de l'article 15-III, il implique une intervention du bailleur en deux temps.

 

 

• Premier temps : le bailleur délivre un congé « classique » (entendons par là, sans offre de relogement).

 

• Deuxième temps : ce n'est qu'en cas d'opposition de la part du locataire, preuves à l'appui, en raison de son âge et de ses revenus, que le bailleur formule une (ou, par mesure de précaution, des) offre(s) de relogement.

 

 

Comme a pu l'écrire fort justement un auteur (Vial-Pedroletti, obs. ss. Montpellier, 9 oct. 2001 préc.), en décider autrement aurait constitué une prime à la mauvaise foi du locataire, le bailleur n'ayant pas les moyens juridiques de savoir si les conditions requises étaient réunies (sur la question, V. aussi Aubert, Administrer oct. 1990. 21).

 

 

La seule limite temporelle à la proposition du bailleur est la date d'échéance du contrat (jugeant que le contrat parvenu à son terme avant la proposition d'un nouveau logement a été reconduit, V. Civ. 3e, 1er juill. 1998, Bull. civ. III, n° 146 ; RDI 1998. 695, obs. Collart-Dutilleul).

 

 

On conseillera toutefois au propriétaire de formuler son offre le plus rapidement possible pour, en cas de contestation de sa validité (elle doit correspondre aux besoins et aux possibilité du locataire et être située dans un certain périmètre géographique), avoir le temps de faire une contre-proposition avant l'achèvement du délai de préavis.

 

http://www.omnidroit.fr/omnidroit/afficherArticle.do?article=5127&zone=AFDJ_MORE&rubrique=AFDJ_CIVIL_MORE

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:51

Le bail d'habitation consenti par l'emphytéote est opposable au propriétaire

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Le bail d'habitation régulièrement consenti par l'emphytéote est opposable au propriétaire, qu'aucun texte n'affranchit de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui sont applicables.

 

 

Pour faire droit aux prétentions du propriétaire qui, ayant récupéré son bien une fois les soixante-quatorze ans et six mois d'un bail emphytéotique révolus, demandait l'expulsion du signataire d'un bail d'habitation avec l'emphytéote, la cour d'appel (Paris, 6e ch., sect. C, 4 mars 2008), a retenu que ce dernier ne pouvait transmettre plus de droits qu'il n'en avait lui-même, principe qui ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant la durée du bail d'habitation.

 

La haute cour censure cette position en estimant le bail opposable au propriétaire, aucun texte ne lui permettant de faire fi de la législation d'ordre public de la loi n° 89-462 de du 6 juillet 1989.


Il lui incombera, par conséquent, de mettre fin au bail en délivrant un congé au locataire dans le strict respect de l'article 15 de cette loi (congé ne pouvant intervenir qu'en fin de contrat, avec un préavis de six mois et nécessairement motivé par le souhait de reprendre le local pour l'habiter, pour le vendre ou en raison d'un motif légitime et sérieux).

Fort justement, la cour d'appel a pris soin (moyen, p. 5) de ne pas placer le débat sur le terrain de l'article 8, alinéa 2, de la loi de 1989, qui prévoit qu'en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. En effet, en dépit d'un précédent fâcheux (Paris, 6e ch., sect. C, 5 juin 2007, AJDI 2007. 843), il nous semble que ce texte ne pouvait s'appliquer au cas d'espèce, le bail principal relevant, non de la loi de 1989, mais des articles L. 451-1 à L. 451-14 du code rural.

 

Ainsi, le locataire tenant ses droits d'un emphytéote est-il mieux protégé lorsqu'il est titulaire d'un bail d'habitation que lorsqu'il occupe un local commercial.


De fait, aux termes de l'article L. 145-3, in fine, du code de commerce, si les dispositions statutaires s'appliquent, dans les cas prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les emphytéotes, ce n'est que sous la réserve expresse que « la durée du renouvellement consenti à leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique ». Par conséquent, le titulaire d'un bail commercial ne peut, à l'expiration du bail emphytéotique, prétendre à aucun droit au renouvellement et, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction (Civ. 3e, 9 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 34 ; D. 2005. AJ 713, obs. Rouquet ; AJDI 2005. 655, note Dumont ; JCP E 2005. 826, n° 15, obs. Monéger).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:34

Civil

Bail : justification d'un préavis réduit et commandement imprécis

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Le fait que le locataire ne s'en soit pas prévalu dans son congé ne le prive pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît la loi d'ordre public. Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer clairement la somme réclamée au preneur.

 

 

Si un bail portant à la fois sur des locaux commerciaux et sur un logement relève pour le tout des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Com. 5 mai 1966, Bull. civ. III, n° 230 ; Civ. 3e, 16 avr. 1969, Bull. civ. III, n° 284), dès lors que local commercial et local d'habitation sont deux entités autonomes faisant l'objet de deux conventions distinctes, il convient d'appliquer les règles statutaires pour le premier et les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour le second.

 

Ainsi, dans l'arrêt rapporté, les parties avaient-elles signé un bail sur des locaux à usage d'habitation et un autre sur des locaux à usage commercial (un contrat de location-gérance étant par ailleurs consenti sur ces derniers).

À la suite du congé donné par le locataire pour le logement et la délivrance, par le bailleur, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, un double contentieux s'est élevé.

Concernant le congé délivré par le locataire, le bailleur et, avec lui la cour d'appel (Caen, 23 oct. 2008), a dénié à son cocontractant le droit de bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois, au motif que ce congé n'indiquait pas qu'il était allocataire du revenu minimum d'insertion (RMI) (qui, en application de l'art. 15 de la loi du 6 juill. 1989, constitue l'une des six causes légales de réduction du délai).

 

Ce raisonnement est censuré, compte tenu du caractère d'ordre public de l'article 15 de la loi de 1989 (jugeant que le locataire qui justifie être allocataire du RMI bénéficie d'un délai de préavis d'un mois, même s'il ne démontre pas avoir donné connaissance au bailleur de sa situation particulière, V. déjà Civ. 3e, 13 déc. 2005, AJDI 2006. 568, note de La Vaissière ; dans le même sens, à propos d'une mutation, V. Civ. 3e, 7 juill. 2004, Bull. civ. III, n° 143 ; AJDI 2004. 889, note Rouquet ; estimant que cette justification doit intervenir au plus tard, le jour de l'audience, V. TI Lyon, 21 avr. 1988, Ann. loyers 1988. 1183).

 

On peut également faire valoir qu'en décider autrement aurait incontestablement ajouté à la loi, tout comme ajoute à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, une cour d'appel qui rejette la demande de préavis réduit du locataire au motif que le versement du RMI est antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congé (Civ. 3e, 18 févr. 2003, Bull. civ. III, n° 39 ; D. 2004. Somm. 843, obs. Damas ; AJDI 2003. 416, obs. Rouquet).

 

Au sujet du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, en dépit du fait qu'il faisait l'amalgame entre les sommes dues par le locataire au titre de son logement, celles dont il était redevable pour le compte de son local d'activité et les redevances payables au titre de la location-gérance, le juge du fond a estimé qu'il était valable et a constaté la résiliation du bail.

 

Pour ce faire, tout en tenant compte des justificatifs produits par le preneur (qui a ramené l'arriéré de plus de 5 000 à 1 444 €), le juge a relevé que le locataire n'a pas apporté la preuve que, dans le délai de régularisation imparti (un mois, aux termes de l'art. L. 145-41 c. com.), il a apuré sa dette.

 

Cette solution est, elle aussi, censurée par le juge du droit, lequel reproche au juge normand de ne pas avoir recherché la part exacte dont le locataire était débiteur au titre du bail commercial.

 

Cette position mérite approbation, car si le fait que le commandement ait été délivré pour une somme supérieure à celle réellement due n'entraîne pas sa nullité mais la limitation de ses effets au montant des sommes dues (Civ. 3e, 27 oct. 1993, Bull. civ. III, n° 131 ; 16 nov. 1993, Rev. loyers 1994. 86 ; 16 févr. 2000, AJDI 2000. 432 ; 7 déc. 2004, AJDI 2005. 26 ; Administrer oct. 2005. 46, obs. Canu), encore faut-il, pour qu'il puisse y remédier, que le débiteur sache précisément quelle est la teneur – et l'étendue – du manquement qu'on lui reproche (annulant le commandement comportant des irrégularités ou des imprécisions telles qu'il n'a pas permis au preneur de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis, V. Civ. 3e, 3 oct. 2007, Bull. civ. III, n° 161 ; D. 2007. AJ 2613, obs. Rouquet).

 

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6 septembre 2010 1 06 /09 /septembre /2010 12:07

Le traditionnel décret de blocage des loyers de l'agglomération parisienne pour les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 est paru.

 

Tirant les conséquences de la situation anormale du marché locatif en région parisienne, un décret pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vient, cette année encore, limiter les possibilités d'augmentation du loyer des logements situés dans cette zone géographique.
Il s'agit du décret n° 2010-946 du 25 août 2010 (paru au JO du 26 août).

On notera que les communes visées par le texte sont les mêmes depuis le décret n° 2001-750 du 27 août 2001, lequel avait, comparativement aux décrets de blocage antérieurs, augmenté le nombre des municipalités concernées.

Quant aux mesures de blocage retenues, elles sont similaires à celles qui étaient prévues les années précédentes. Ainsi, seuls les loyers de renouvellement sont visés et, lorsqu'un bailleur souhaite, à l'occasion du renouvellement du bail, augmenter le loyer (ce qui, en vertu de l'article 17 c de la loi de 1989, n'est possible qu'en cas de loyer initial manifestement sous-évalué), la majoration ne pourra pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément à l'article 17 c et le loyer à la date du renouvellement ;
  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction tacite du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet.

Rappelons que ce décret de blocage, qui ne concerne que les baux renouvelés dans les douze mois suivant le 31 août 2009, date de son entrée en vigueur, va produire ses effets pendant toute la durée du bail, soit pendant (au moins) trois ou six ans (Civ. 3e, 12 avr. 1995, AJPI 1995. 592, note Blatter ; Paris, 19 mars 1991, D. 1993. Somm. 177, obs. Bihr).

 

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8 janvier 2010 5 08 /01 /janvier /2010 11:42

LOI DU 6 JUILLET 1989

L’article 15 I prévoit que le bailleur personne physique peut, sous certaines conditions, ne pas renouveler le contrat pour occuper le logement ou le faire occuper par un membre de sa famille.
L’article 15 II prévoit que le bailleur peut ne pas renouveler le contrat pour vendre le logement.
Cependant, la loi contient des dispositions particulières (article 15 III) pour les personnes âgées.

LE LOCATAIRE

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC, le bailleur qui ne veut pas renouveler le contrat doit lui proposer un autre logement :

Correspondant à ses besoins et ses possibilités ;

Situé à proximité du logement qu’il occupe, c’est à dire :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes, si la commune est divisée en arrondissements ;
Dans le même canton ou les cantons limitrophes, si la commune est divisée en cantons ;
Dans la même commune ou communes limitrophes à cinq kilomètres au plus.

LE BAILLEUR

Le bailleur âgé de plus de 60 ans est dispensé de cette obligation de relogement.

Le bailleur, quel que soit son âge, et qui dispose de ressources annuelles inférieures à une fois et demi le montant annuel du SMIC est dispensé de cette obligation de relogement.

ATTENTION 

L'âge du locataire et du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat.

Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

ADIL 06

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